東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

第三者の為にする契約（新中間省略登記）のエンド顧客との売買を本日締結しました。 (さらに…)

昨日、アパートローンの金利固定化に関して書きました。市場金利が上がるかがアパートローンの金利に影響を与えると… (さらに…)

埼玉県で積算価格と同じくらいの売り値で、想定利回り12%越えの物件が出ました。

 

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フルローンの逆を行くフルエクイティ（造語）の投資が最近増えています。 (さらに…)

 

 

 

以前弊社のお客様に購入してもらった物件を事情があり売却されると言う事で写真をアップします。

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埼玉県で高積算のRCの物件が出ましたのでご紹介します。

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品川区で坂の上の一棟売りマンションが出ました。

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収益物件を購入してアパート経営をすると時間の経過と共に多くの失敗を経験する事になります。特に地方の不動産投資は短期的には良好そうに見えても人口減少と言う潮流によって長期的にやられます。

 

更に土地の余っている地方の場合のもう一つの問題点がライバルの新築アパートが次から次へと建って来る事です。（都心やその周辺で土地の代替が少ないエリアであればそう簡単に新築アパートマンションが供給されません。）

 

現状で満室経営という事に満足せずに都心への分散投資等の対策を練るべきです。さもなければその不動産投資は時間に負けた失敗となるからです。

 

地方の不動産投資の場合には特に急速に過疎化、高齢化して行きますので待ったなしです。相当高利回りでフルローンで買っていなければ良いのですがフルローン等で買っているとキャッシュフローが厳しいはずです。

 

by 向井啓和

 

 

収益不動産等の投資物件のローンにおいての注意点の一つは金融機関に対して「正しいアクセス」をするという事です。

 

「正しいアクセス」とは銀行の内部の状態をある程度把握しつつ、適切なアクセスポイントにアクセスすることです。適切な所に行かないとローンが全く出ません。玉の出ないパチンコ台の前に座っている様に時間だけ浪費します。

 

では正しくないアクセスとはどんな先でしょう。

 

 

１．異動が間近の担当者や支店長のいる支店

 

 

２．売上目標を既に達成している支店

 

 

３．支店の決済権者が保守的な支店

 

 

４．融資でのトラブル等に以前巻き込まれている支店

 

等などです。

 

 

 

丁度今の時期等は3月末の決算に向かっている時期なので、間違った先に行くととんでも無い事になります。

 

 

銀行員のメンタリティーから言えば目標を達成していたら、『これ以上今年度やったら来年度のノルマが上がるから、3月末までは押さえておこう』と思います。

 

 

一方、成績がまだ達成されていない支店は『目標を達成しないと査定に響くから、3月末までに何としてもやろう』と思います。

 

同じ銀行の中でも全く別物になります。普段から日々関係していない人からしたら全く知りえない事ですが、それが大きなウェイトを占めています。

 

私達は当然ながらそれらの『色』を見ながら対応しています。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

 

フルローン可能な築浅のアパートです。売主の事情によって出し値よりも弊社ルートであれば安く出来そうです。

 

銀行の融資はある一定の属性の方であれば本部決済無しでＯＫになります。

 

小田急線沿線なので山がちな所です。

 

by 向井啓和