東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資では流動性が低いのと取引コストが高いので一旦買った物件を殆ど売りませんが、株式投資の場合は取引コストも安く価格の短期的な動向に目を奪われてしまいます。

 

 

たまたま以前売ってしまったGSユアサの株価を見てみると、目まいと吐き気がする様な気になりました。なんと4倍以上に半年程度で成っています。確か210円前後で買っていた気がします…一方倍に成るかならないかで売っていたと思います。

 

 

（まあ損をするよりは良いのですが…株式投資の長期投資の場合損をする事もあるので吟味して良い株を買っている際は利益は伸ばさなければならないのがセオリーです。）

 

 

以前から株式投資の時には利食いが早い自分の特性を理解していながら何とも情けない気分になってしまいました。投資というのは「自分と向き合う事」が重要だなとつくづく思います。

 

 

自分の弱点である、短気で早期に成果を求めるという性格が株式投資には現れてしまいます。その為、バフェット氏の格言を自分に言い聞かせて来たはずでした。何とも情けない気分になります。

 

 

その逆に不動産投資においては自分の長所である分析力とそれを継続する所がうまくマッチしているなという気がします。また、不動産投資においても素早い決断をしなければならないときはありますが、不動産投資の方では人よりも決断が早く良い物件を買うという結果につながっていると思います。

 

 

投資そのもの、もしくは投資対象（株式、不動産、債券、外貨）に対しての自分自身の向き不向きや自分の投資においての傾向というのはありますので、過去を振りかえってみるのも良いかも知れません。非常に気分の悪い事ですが…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

GMの自力再生が難しくなってきたという記事を読むにつれ今後の動向が心配になります。GM破たんの日本市場に与える影響を考えてみます。

 

 

まず、直接的な影響ですが新聞紙上にも出ている通り日本の自動車部品メーカーによる売掛債権の回収が出来ず損失を被るという影響が想定されます。

 

 

次に、日本でもGMの債券を購入している富裕層や一般投資家がかなりいると思います。破たんの影響で元本の大部分が還ってこないという問題が考えられます。

 

 

他にはこれは直接的に一般には見えていませんがかなりのデリバティブ商品にGMのクレジッドデフォルトスワップ（CDS）が組み込まれていると想定されますので、日本の中小金融機関や地方銀行更にはメガバンクの持っているCDO等に影響を与えるかもしれません。多くのCDSが組み込まれた仕組み債にはファーストトゥデフォルト（First to default）やセカンドトゥデフォルト（Second to default）というスキームの商品も売られていました。

 

 

ファーストトゥデフォルト等は低金利の日本において少しでも利ザヤを稼ごうとして買われた商品ですが、例えば5社中1社もしくは2社の社債等のデフォルトによって元本が棄損する仕組みです。リーマンショック時に多くの企業が損失を計上しましたがその中にも同じような商品がありました。

 

 

イメージ的にはリーマンと同じかそれ以上日本で売られていた金融派生商品にGMは組み込まれていた様に覚えておりますが、直接的な損害を被る金融機関がこれから出てくるかも知れません。

 

 

そして不動産投資市場にはこれらの金融機関の損失の影響から再度融資が出づらくなってくるかもしれません。一旦、底打ちしかかった不動産投資市場に冷や水を掛けるきっかけに成りかねないGMの動向です。

 

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by 向井啓和

個人が行う不動産投資の資金調達の環境としては依然厳しいものがありますが、最近の傾向として、自己資金の少ない投資を可能にしているのは別担保の存在があります。

 

 

特にフルローン等自己資金ゼロかそれに近い状態でも金融機関が貸す場合はその借手が担保となる資産をどれだけ持っているかを見る所が大きいです。また、過去例えば10年前に物件を購入して最近ローンを完済してしまった様な場合には金融機関の印象が非常に良い様です。

 

 

10年前に借りた銀行と同じでなくとも物件を購入しローンを組みそれを計画通りに返済したという履歴が信用力をアップさせます。それが1年、2年の返済履歴では信用力というところまで高まっていません。

 

 

30代の人なら引退まで約30年の年月がありますのでその期間でキャッシュフローを積み上げるという事をお考えになられたら良いのではないかと思います。フルローンかそれに近い状態でレバレッジを掛けてどんどん物件を買うという戦略はそれはそれで魅力がありますが、色々動き回って結局何も進んでいないという場合も多いかと思います。

 

 

確かに今年は格好のチャンスではありますが、また同じようなチャンスが来ないとは言えません。バブル崩壊後の整理が終了したのもまだ10年も経っていないという事もあります。

 

 

投資用不動産の金融商品化が言われておりますがあまり動かなかった不動産が動きやすくなってきたのが近年だとするとまた10年以内に大きなチャンスが巡ってくるかもしれませんし。

 

まずは小さくても相応なところからのスタートでも良いかもしれません。良い投資をしていれば時間が経てば成長してくるものです。

 

 

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by 向井啓和