東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

数日前に電話でお問合せが入りました。「御社で物件を買った人からの紹介なんですけど･･･」との事です。こういった電話をもらう時が一番うれしいです。

 

 

その方に本日会ってみると、半年ほど前に不動産投資を手伝って物件を購入された方からのご紹介でした。恐らく弊社仲介物件に満足頂けたから紹介してくれたのだと思われます。東京、千葉、埼玉、神奈川を中心に色々と回っていますのでニーズに合う物件が出たらご紹介というスタンスが良いのかと思います。

 

 

本日は神奈川の不動産投資案件を見て来ました。明日は千葉の物件の決済です。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

賃貸マンションアパート経営をしていると入居率の低下や家賃の低下に悩む物ですが、ロケーションや建物の内容によっては満室経営も不可能では無いという例をご紹介します。（不動産投資をするには重要な視点ですので･･･）

 

 

一件目は、弊社お客様で千葉県四街道市の物件を購入された方です。千葉の中では閑静な住宅街がある場所ではありますが、駅から徒歩20分前後の距離で当初心配しておりました。ただ、戸建て住居が多い地域である事と、鉄骨造や木造アパートはありますが、RCのマンションが無いことから競争力があると判断しお客様にご紹介。

 

 

物件を案内した時は3部屋空いておりましたが、決済時には1部屋空室まで改善して決済しました。その後一挙に3部屋出られたそうですが、その際に多少のリノベーションを行ったお陰で再度満室状態になったとの事です。(2,3ヶ月で）

 

 

不動産投資は長期投資なので満室になったからと言って浮かれておれませんが、他物件との競争力の比較が生きました。

 

 

また、もう一件は所有している武蔵浦和の一棟物のマンションですが、こちらも53室もありながら現在満室になっています。駅からは徒歩9分ですが武蔵浦和駅の「駅力」が高いと判断し購入しました。武蔵浦和駅は地味ながら乗降客数がここ数年堅調に増加しており利便性と広さを求めてファミリー層のニーズありと考えました。

 

 

武蔵浦和駅は埼京線が通っている駅ですが、この埼京線が通勤に便利な路線の様でこの路線の物件は強いと聞いておりましたがその通りでした。埼京線は池袋、新宿、渋谷、恵比寿と都心の人気エリアやオフィスエリアを串刺しにしておりビジネスや生活に便利な路線として認知されています。

 

 

実際に入居者の属性も良く都内の新宿や田町近辺の大手企業に勤める方々に入居してもらっております。

 

 

この様にマンションやアパートの満室になる要素や「売り」が何か、逆に内見に来る人が少なく来ても決まらない物件がどういう物件かは様々な視点から見ていく必要があります。

 

投資マンションの満室経営を目指すならhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

想定利回り14％前後で銀行評価以下の物件です。建物も大規模修繕をしたばかりでかなりしっかりしており状態はかなり良好です。

ただ、所有企業の関連会社が去年秋に倒産してその為その後の賃貸募集をしておらず空室が4室程あります。

 

 

 

千葉県の閑静な住宅街に位置し駅から徒歩5分程度の所にある為、今後入居募集を掛ければ時間が掛るにせよ満室にする事は可能な物件です。

 

 

銀行評価以下でありますが、時間的にタイムリミットに近付いているので1億5000万前後の現金での購入が出来る方には非常にメリットのある物件かと思います。3月末までです。

http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

昨日見てきました物件の中で不動産投資初心者向けの物件がありましたのでご紹介します。

 

 

場所は千葉県で東西線のもより駅から徒歩5分の立地になります。土地は約55坪で築年が昭和63年と若干古い鉄骨になります。現在の年収は約650万ですが、価格に関しては任意売却になりますので交渉が可能となります。6000万以下も可能と思われます。

 

 

特に現金比率を高めに投資される方であればキャッシュフローも全く問題ありません。

 

 

間取りは1K×2、2DK×5となります。千葉県でも東京寄りの千葉は家賃も安くむしろ入居率が安定的に見込めます。特に現在のような金融危機時には悪くないのではないかと思います。

 

 

実際昨日弊社で千葉県八千代台のアパートを買われたお客さんと話をすると現在満室だと言っておりました。一方東京の家賃の高い部屋は空いていると嘆いてもおられましたが。7万以上の10万以下の家賃レベルの所が一番リスクが少なそうな感じです。家賃が安すぎる場合には修繕コスト負けしてしまうのでお勧めではありませんが…

 

http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

明日千葉県の一棟売りマンションを弊社のアドバイザーが調査に行って来ます。外部に出ていない物件でインターネットにも出されていません。売却する事だけ決まっていますが、価格と利回りが魅力的なので早速写真を撮って来てもらう事にしました。建物も良く満室だそうです。

 

 

東京から行くと大変ですので、千葉方面に住んでいる担当にドライブを兼ねて見て来てもらう事にしました。良いと思われる物件が出たら直ぐに動く事が大切ですね。利回りは10％以上はおろか14％以上出そうです。鉄骨造ですが。金額は２億以下で築浅なのでお客様に紹介するつもりです。

 

 

興味ありましたらお問い合わせください。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資にとって重要な情報である人口に関しての情報が総務省から発表されました。一都三県で人口の転入超過の状況に変化の兆しが出て来たという事の関してオールアバウトコラムにも書きましたが、一方、フルローンで不動産投資をされている方の多い地方の人口流出が止まる気配がないというのがデータを見てとれます。

 

 

総務省統計局のデータは下記参照ください。
http://www.stat.go.jp/data/idou/2008np/kazu/youyaku/index.htm

 

 

 

０８年   ０７年   増減
東京都  ８万３０００人  ９万４５００人  前年比‐１万１５００万
神奈川県 ２万９６４６人  ３万２４７４人  前年比‐２８２８万  
千葉県  ２万４１７８人  １万９６３２人  前年比＋４５４６万
埼玉県  １万４８７２人  ８，５４４人  前年比＋６３２８万
・・・・
青森県  －９２６６人  －１万２７４人  前年比＋１００８人  
北海道  －２万１１２９人 －２万２６７人  前年比－８６２人

 

 

 

いずれにしても首都圏に人口集積が更に進んでおりその範囲が拡大しているというのが見てとれます。不動産投資においても東京だけにこだわらず千葉や埼玉の通勤の便利な物価の安いエリアというのは人口流入が高いとご理解頂けると思います。また、そのエリアでの不動産投資で利便性が高ければ満室経営も可能かと思います。

 

 

一方人口は東京、神奈川県、千葉県、愛知県、埼玉県、滋賀県の上位６都道府県以外は全ての都道府県で減少になっております。その中で特に東北地方や北海道の下落が進行しております。特筆すべきは断トツの人口流出を示している北海道の数字になります。

 

 

多くのお客様がフルローン物件を求めて北海道の物件を購入されていますが、この様な人口減少のリスクを常に背負いながらの投資になっている事が分かって頂けると思います。フルローンで人口減少している地方物件を買い進むリスクがご理解頂けると思います。

 

 

農業の振興や産業構造の転換や少子高齢化対策等国や地方の行政のサポートが必要になりますが、それも進んでいない状態です。どんなに利回りが高くても人口流出エリアでの投資はどれだけ早期に残債を減少出来るかにかかっていると思います。

 

 

地方でのフルローン投資は今後上昇する空室率を想定しながらいかに返済を終了させて行くかという逃げ切り戦略を練る必要があると思います。

 

 

東京、神奈川、千葉、埼玉の物件情報はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

一棟物不動産投資を行われるお客様には弊社や私の失敗や成功を基に色々とアドバイスを行っておりますが、その中で今回は損害保険に関して取り上げてみます。（東京、千葉、埼玉、神奈川の投資物件に関してはhttp://www.minato-am.com/でお探しを）

 

弊社に限らず一般的に不動産会社は一棟物の投資用不動産を購入されるお客様に対して損害保険をお勧めします。弊社でも一棟物の投資物件を買われる方に対しては必ずお勧めします。

 

その中で、特に重視しているのが（1）総合保険であるか（2）水災がカバーされているかの2点です。

 

火災保険で一番良いのは（1）総合保険に入られる事です。総合保険の場合には水災も当然カバーされていますが、その他のかなりマイナーな災害でもカバーされます。

 

例えば実際にあった話ですが、弊社所有の千葉の区分店舗ですが、その店舗には一般のワイドタイプという幅広くカバーされている保険を掛けておきました。

 

ところがある日管理会社から連絡があり、「空調の室外機が破壊されて盗まれている」との事です。

 

室外機といっても内のエアコンと連結しており室外機が盗まれると中の機械も取り換えなければなりません。ところがワイドタイプの保険ではこの盗難はカバーされておりませんでした。

 

一方総合保険であればこの事案は保険対象となったそうです。エアコンと言っても店舗や事務所向けは一機100万程度もする価値のあるものです。中に取り残されたエアコン本体も使えず廃棄処分する必要もあります。それでも5万円程度の費用がかかりました。

 

不動産投資をしていて出来れば避けたい不意の出費に関して最小限に抑えてくまなくカバーするには総合保険を弊社はお勧めしております。

 

一方、一番多く起こる事故は実は水災ですので、どんなにコストを抑えたくても水災だけは入る様に強く投資家の方には勧めております。（水災は台風、大雨の場合もありますが、配管が詰まって水漏れというのが多いです。）

 

弊社売買仲介の多くの物件は長期の借入を行って購入されるので、保険期間はその借入期間と同程度をお勧めしております。

 

長期であればあるほど割引が利くという事もありますし、将来のキャッシュフローが計算しやすいという事が言えるでしょう。

 

何棟か物件を持って何年か経ちますと思わぬ事故や災害もあるものです。そういった事は購入時に備えておきましょう。

 

（他には電気工事の人がスパナを屋根に落として修繕をしたとか、台風時に石膏ボードの壁が破壊されたという事が起こりましたが、そちらは自社もしくは他社が入っていた保険で全額カバーされました。）