東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

計画停電の影響もあり都心の街の灯りが減って来てこれがあるべき姿なのかと思う一方、被災地の復興においては日本の省エネ技術の粋を注いでもらえればと思います。

 

 

そんな中テレビ東京のトレンド卵でも紹介された省エネ電球の製造者から縁あって弊社の担当が話を聞く事が出来たのでご紹介します。

 

 

http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/trend_tamago/20101210_wb_tt.html

 

 

LED電球に比べて安価である一方、消費電力の少なさはLED照明並みの消費量であると言う事で弊社でも取扱を検討しました。明日詳細な話を聞いたうえで細かくご紹介します。

 

 

不動産投資で言えば、駐車場、倉庫、スポーツ施設、等の商業施設での利用が最も適している商品かと思います。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

不動産投資において入居者から賃料をもらう以外に様々な収益発生の機会があります。その内の一つが看板による広告収入です。

 

ただ、日本のバブル期には相当看板の価値も高く収益性が高かった様ですが、現在ではかなり低下しております。

 

相当好立地でないと高い収益は得られません。

 

駅で言えばターミナル駅（東京駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅等）から見える位置の看板であり、高速道路ではスピードを緩めるカーブの先にある看板であります。国道等の幹線道路沿いも看板効果はあります。

 

ただ、費用対効果でみるとインターネット広告が隆盛ではあります。

 

ちなみに弊社の第一京浜沿いの看板をご紹介します。夕方になるとそこそこ目立ちます。

 

by 向井啓和

弁護士事務所との提携の話が来ました。本日会って聞くと今後弁護士事務所で信託業務を本格的に開始する事にともなってのお話でした。

 

相続の可能性のある物件について不動産管理信託を設定してもらい、その後相続が発生した場合には持分割合に按分し相続してもらい、収入と費用を按分し残金を相続人に支払うという仕組みです。

 

 

不動産管理信託は本来は信託銀行の業務なのですが個人の資産家（10億以下）のところのカバレッジはあまりなされていないのが現状だそうです。

 

 

また、相続人自身が経済的に厳しくなった際にはその持分を売却したいわけですが、通常の不動産の共有では持分のみの売却は難しい事となります。

 

 

一方信託受益権の場合には信託受益権を全くの第3者に売却してしまっても間に信託会社が入り、売却し易いスキームとなっています。

 

by 向井啓和

 

信託受益権の物件で売り物があるという事で都内某所の物件を見て来ましたが、何故か立地の割には価格が下がるとの事で おかしいなと思ってました。

 

やはり変でした。各部屋にはハトよけが張られており屋上かどこかの部屋でハトを飼っている様な鳩のくつろぎ具合です。

 

ハトのフンも付き放題でした。

 

また、郵便受けには郵便物が溜まっており、入居者のグレードも下がるだろうなという物件でした。

 

ただ、逆に言えばこの問題を解決すれば不動産投資としては化ける可能性もある山手線徒歩圏の好立地マンションでした。

 

by 向井啓和

先日フルローン融資で投資物件の決済を行ったお客様のリクエストで利回りアップの為のモバイル基地局関係の調査をしています。なかなか各社のカラーが見れて面白いところです。

 

（＊モバイル電波を良くする為にマンションの屋上などにアンテナなどの設備を設置し、その代価としてマンションオーナーが地代や場所代をもらって利回りアップするという戦略です。）

 

やはり資金力のあるドコモが積極的であるという感じで、対応が良いです。反対にソフトバンクは資金力の問題か宣伝やその他にコストを掛けているのかあまり反応は良くありません。

 

 

ソフトバンクの方は地代を払ってまで場所を借りて通信状況を改善したいという感じでは無いと受取りました。ただ、電波状態の悪い所には無料の超小型基地局を設置するというやり方をして改善を図るようです。（一棟物のマンションのオーナーとしては収益はゼロ）

 

NTTドコモはある程度高い所に立地するマンションのオーナーの自薦も受け付けています。弊社でも他の管理会社経由でアクセスする先を得しました。

 

KDDIはその中間という感じです。情報のガードが思いのほか固いです。

 

ただ、いずれにしてもマンションオーナーとしては携帯電波の状況が良い方がテナントの満足度は上げられます。

 

by向井啓和

不動産投資の一つのマイナーな分野として賃貸駐車場への投資がありますが、中にはかなり純利回りの高いものがあります。それも平置きの駐車場です。

 

 

駐車場への投資の場合に手を出して行けないのは機械式の駐車場です。一見利回りが高そうに見えますが、メンテナンスのコストや手間が掛り避けた方が良いと思います。

 

 

現在、新宿区と台東区にそれぞれ１億以下の駐車場と１億９０００万前後の駐車場があります。それぞれに建物を建てると言う事を考えると問題がありますが建てずにそのまま収益を獲得し続けるのであれば悪くない投資となります。

 

 

利回りは８％と１０％オーバーとなります。

 

 

平置きの駐車場はグロス利回りとネット利回りの差が小さいという事でも優位な投資対象です。現金での購入や相続資産の買換え等急ぎ案件であれば建物のチェックをする必要もありませんので投資価値もあるかと思います。

 

by 向井啓和

 

 

 

管理状態の良い神奈川県のファンド売却の投資用不動産を内見してきました。外観も良いのですが、中もかなり綺麗に整理されています。一部上場の大手法人の社宅としても一部利用されている事もあり購入後の問題も少ないと思います。

 

 

金額は5億以上になりますが、将来の安定度は高いと思います。

 

 

積算価格も5億オーバーの数字が出ますし、融資付けも比較的容易ではないかと思います。神奈川県で1棟物のマンションをお探しの方にとってはチャンス物件かと思います。

 

 

築年は約15年経っていますが、丁度大規模修繕を一通り全部やった後の状態でもありますのでメンテナンスコストも低めで対応出来ると思います。

 

 

神奈川県の1棟物不動産情報も豊富ですhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資において駅から何分という立地は皆さん異常に気にされますが、「河」から何メートルとか「海」から何メートルという立地はあまり気にされません。というか殆ど気にされません。

 

 

ただ、タイムリーな所では現在日本列島に接近している台風9号の様な台風が襲った場合等には大きな影響があります。また、日常的にも少し強い強風が吹いている場合も影響があります。

 

 

特に、海や港に近い物件は兎も角、河川でも汽水域の近隣の物件は意外と影響を受けます。

 

 

汽水域は河川に満潮時に海の塩分濃度が高い海水が逆流してくる下流域の事を示します。

 

 

また、運河地帯等もそういったエリアに該当します。

 

 

例えば東京大田区の大森でも鮫洲方面とか、江東区の亀戸とかそんなエリアが過去物件を見た中で塩害が酷かったです。台風などの強風で塩分が含まれた汽水域の水が運河から風で運ばれて霧状にマンションの鉄骨に当たる。そんなイメージです。

 

 

こういったエリアの物件を見る際には鉄で出来ている部分の状態のチェックを入念にしましょう。むき出しになっている非常階段部分等はぼろぼろだったりします。

 

 

非常階段を見てあまりに腐食が激しいので買うのを止めた事があります。河川や湾岸からの距離等も将来の大規模修繕の事も考えた場合重要なポイントになります。景色が良く入居者の人気度は高いのですが…

 

東京での投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資やそのお手伝いをしていると新しい精度の高い情報の重要性に気付かされます。

 

 

現在家賃の受取額の大きい管理会社に関しては常にクレジッドウォッチ（信用調査）をする事にしました。物件の賃貸管理と集金代行をしてもらっている会社には毎月月末に数百万の家賃が振り込まれ、翌月の10日か20日に管理費が差し引かれ受取口座に家賃が振り込まれます。（そこから銀行融資の返済に資金が回ります。）

 

 

もし、賃貸管理会社の業況が悪く会社整理や倒産となってしまいますとかなり大きな打撃を受ける事になります。家賃の振込がされないというのが分かってから急いで対応しても次の月の家賃も入居者は既存の管理会社に払ってしまうケースもあります。そうなると2カ月分の家賃の影響があります。

 

 

そんな最悪の状態を回避するために帝国データバンク等に一件年間2,3万払っても、常に倒産確率等のデータの提供を受けておいた方が良いかと思っています。

 

 

信用調査会社曰くかなり多くの会社から同様の問い合わせが入っているそうです。また、特に状況の厳しい会社に対してはより多くの調査依頼が来るそうです。上場会社も未上場会社も関係なく債権額が大きくなる先に対しては情報にコストを払っても対応する必要があるかと思います。

 

ちなみにこちらは不動産投資における自己防衛の為の情報利用についてですが、不動産投資の成功と発展をもたらす情報コストの支払いも重要だなと思います。

 

 

弊社でも自社が買主となって物件購入する事がありますが、売買における手数料の支払いはより良い情報を得るための誘い水の様なところがあります。（言葉悪く言えば「撒き餌」的な要素があります。）実際に売買をして手数料を払う事により、その売買の媒介を仲介した業者内で顧客として認知され良い物件情報が早く入ってくるようになります。

 

 

そうすると違う部署の人からも物件紹介が多く入って来たりします。

 

 

つまり良い情報を素早く取れる情報ネットワークを維持するにもそれなりのコストの支払いが必要になってきます。

 

不動産投資のコンサルティングはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日、ジョイント・コーポレーションが会社更生法の適用を申請したという記事が出ておりましたが、今後まだ数社～10社程度決算期を終えて金融機関が手を引く先が出てくると想定されます。金融機関が白黒つけるのが決算数字を見てからという行動パターンからして5，6月に今回のバブルの総決算が行われることになると思います。

 

 

そんな中で不動産投資物件の所有者の方が最も気を付けなければならないのが不動産賃貸管理会社の破たんです。一度、困っている顧客の為に色々調べましたが、不動産賃貸管理の世界は意外とセーフティーネットが掛っていません。不動産投資で失敗しないためにも十分注意しましょう。

 

 

例えば、不動産賃貸管理の業務に関して管理会社として受け取った家賃を振り込まない業者に対してどういう手段が取れるかと調べてみると、不動産賃貸管理そのものは宅建業者でなくても行う事が出来る業務が故に宅建業法で網が掛っていません。その為「借主が賃貸管理会社に払った家賃をオーナ－に契約通り支払え」「きちんと対応しなければ管轄の行政に宅建業者としての行為違反として連絡するぞ」という事が言えないのです。

 

 

（宅地建物取引主任のテストのひっかけ問題で良く「宅建業者で無くても出来る業務は次のうちどれか」という質問が出ますがその答えが仲介でない賃貸や管理になります。）

 

 

事実、国土交通省の出先機関に連絡を入れて確認もしました。宅建業法外の行為なので何も出来ません。というのが賃貸管理の世界なのです。

 

 

つまり賃貸管理の会社はオーナーが受け取るべき家賃を代行して受け取っておりますが、その振込をしなくても信義則違反や契約違反程度の民法上の争い事になってしまいます。宅建業法上の問題であれば該当会社に対して行政からの抑止力が働く部分もありますが、そうはなっていません。

 

 

不動産賃貸管理をする会社をざっと以下の様な点で最初にチェックします。

 

１． その会社や親会社等で短期の買取転売等を積極的にやっていなかったかどうか

２． その会社や親会社等が派手に不動産開発案件やリゾート案件をやっていなかったかどうか

３． 社員がリストラされて一担当者あたり担当物件が極度に多すぎないかどうか

４． その会社が不動産仲介業務や賃貸管理等の地道なビジネスをどれだけ重視しているか

 

 

そして、その後で注意すべきは約束事をきっちりと守っているか否かです。

 

 

家賃振込日が10日であるならばきちんと10日に毎月入っているか、遅れが日常茶飯事になっていないか等です。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和