東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

先日友人が渋谷区恵比寿で家を購入する予定で、間に入って欲しいと言う事で訪問して来ました。 (さらに…)

目黒区のRCのマンションです。本日弊社の若手社員が見て来ました。とても20代前半（平成前半）には見えない感じでした…

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賃貸収入が結構ある賃貸併用住宅があります。東京都目黒区です。レノベーション前になります。

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今週は平日の4日の内、3日が決済日だった為収益物件を見に行く機会がありませんでした。そんな中で本日任意売却物件の決済終了後久しぶりに賃貸併用住居を見て来ました。

 

 

場所は一応城南地区（目黒区、品川区辺り）となりまして閑静な中にも若干の下町風情もあるという所でした。建物は4戸のアパート部分とオーナー居住部分3分の1という物件です。

 

 

物件価格は8000万台後半で、アパート部分の家賃収入は最大で年間590万前後です。

この物件ですが、高い金利（年利3.5%）で、空室率も1割弱で、9割ローンでシュミレーションをしてみると大体8万弱の持ち出しになります。ただ、考え方としては、住宅ローンの返済は物件の収益と現在住んでいる賃貸の家賃を払っているのと比較すると十分マッチしました。

 

by 向井啓和

 

 

（住宅ローンの支払い＜賃貸部分の収入＋現在の自分の住んでいる所の賃貸家賃の支払い）

 

 

この不等式が成り立つ限り賃貸をし続けて家賃をどこかの他人に支払うよりも、住宅ローンを多少大きめでも組んで物件を購入する方が資産が残ります。

 

 

城南地区の土地建物を通常の一戸建てとあまり変らない価格でしかも、キャッシュ「アウト」フローがほぼゼロであるのであれば、合理的な選択ではないでしょうか？

 

 

目黒区の東急東横線の学芸大駅から徒歩圏で一棟物のマンションがレノベーションをしてお洒落にバリっと蘇りました。
（学芸大の賃貸マンション）

 

 

コンクリート打ちっぱなしの外観でデザイナーズマンションの走りと言っても良い様な物件です。間取りは広めの1LDK等でこの辺りの家賃相場から比較するとかなり割安になっています。

 

 

アーティストやデザイナーが集う目黒通りから一本入った立地で静かでお洒落な所です。レノベーションされたプチホテル「ホテルCLASKA」の裏手にあり、SOHO的な利用をされる方にも便利な立地です。http://www.claska.com/

 

学芸大賃貸マンションのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

東京の城南地区（港区、目黒区、品川区、大田区）の築浅RCマンションを見てきました。不動産投資の初心者にはこういった物件が安心です。（築5年以内）

 

 

自己資金2，3割で年金代わりにというのであれば最適かと思います。

たまたまですが、最近東京の中でも目黒区、世田谷区の一棟物の不動産投資を考えておられる方が多いなという実感があります。医療関係の方が開業するという事で先日から物件を探しておりましたが、他の医療関係の方も同じようなエリアを指定されてきました。（特に自由が丘近辺）

 

 

医療の自由化が進んで保険内の治療しかしない人が住む地域と、保険外の治療も積極的に取り組む人が住む地域に2極化してきている感じがこういったリクエストを聞くと実感出来ます。

 

 

大学病院等にお勤めであればともかく自分が開業するとなるとやはり出来れば収入が多い所でやりたいというのは仕方の無い事なのかなとは思いますが。

 

 

また、物件の方も動きがこのエリアでは早く、この1カ月程で５億前後の物件が何棟も動いています。（他に買われているという事なのですが…）

 

 

城南エリアでの不動産投資は潰しが効くと言うのも人気の秘密かもしれませんね。将来の売却や建売用地への転換等色々と選択肢がありますからね。

城南エリアの不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

目黒区の自由が丘２丁目、3丁目辺りで売りビルを探している方がおります。予算は4億台位までとこのエリアでは小さめではありますが、自己資金もあり確度の高い話なので物件情報ありましたらお待ちしております。（線路よりも北側のエリアです。）

 

 

築年数25年以内のRCか15年以内の鉄骨造が理想ではありますが、立地が限られた中でのリクエストなのでそれ以外でも該当しそうな物件ありましたらご連絡ください。テナントが入っていても入っていなくても結構です。住居兼用店舗や住居兼用事務所等の物件でもご連絡ください。

 

 

城南エリアの不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

久しぶりに投資用不動産の物件調査で川崎市と目黒区の物件調査に行って来ました。川崎で2棟物件を見て、その後目黒区で何ヵ所か物件周りを見てきました。

 

川崎の方ですが、JR川崎駅の駅前こそはかなり大規模開発が行われて綺麗に成っていますが今回見て来た先は共に厳しいなという印象でした。

 

 

一棟は、駅から近く繁華街の中にあった物件ですがグーグルアースでみると傍にピンク系の店舗があった為どうかなと思ってましたが、やはり管理状態も良くなくお客さんにも勧められないなと思いました。

 

 

 

どうしても周りの雰囲気がそういう感じですとテナントの属性が悪くなって来ます。（退去したと思われる人の荷物が外に玄関の外に出ていました。中は推して知るべし…）

 

もう一棟は京急線の駅から数分の物件でしたが、商店街に面しているのですがこちらは建物の感じはそれ程悪くないのですが、管理状態が悪く更に夕方は車が入れない歩行者天国をやっている立地でした。

 

 

道路が狭く危険であるというのなら分かるのですが人通りがあまりない広い道路を止めているという事でこれも色々ときついかなという感じです。

 

 

車で傍に付けられず、ちょっとの間でも駐車出来ない立地で、近場にも時間貸し駐車場が無い場所です。そうなると建物のメンテナンスや修繕が難しくなります。

 

 

更に大規模修繕等をするとなったら余計な時間や手間やコストが掛ってしまいます。（例えば駐車場から3分歩いて現場となると大工さんのテンションも下がりますし、駐車料金分コストが掛ってきます。割高な修繕費を請求されても仕方ありません。）

 

 

賃貸募集の際も車で案内するとしたら案内のルートに入りづらくなりますよね。

 

 

川崎は収穫なしで終了し、目黒区でお客様のターゲット物件を再確認しました。修繕状態が気になりましたので共用部分の階段の防水状態をみると防水面にひび割れ等も無く3，4年前に修繕をしたと思われる状態でした。

 

これで安心してお勧め出来ると言う物です。

 

目黒通りで行列のお菓子屋を発見しました。「はらドーナッツ」と書かれていますが・・・・今度時間があれば寄ってみたいと思いました。

 

東京の城南エリアの不動産投資情報はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和