東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

本日は久々に東京都内だけの投資用不動産の物件調査に行って来ました。まずは、港区から目黒区、世田谷区、新宿区、文京区へと色々と気になる物件を調査して来ました。

 

 

その中で2物件ご紹介、一つは文京区の物件で地下鉄の駅からかなり近い一棟物のビルです。ただ、ご覧の通り修繕がしっかりなされていません。

 

 

これを見ると大規模修繕はお金がかかるのでとりあえずクラックから水が入らないように隙間だけ埋めたという感じの修繕に見えます。

 

 

ただ、この物件はかなり建物の延べ面積が広く、使いようによってはかなり面白い物件だと思いました。初心者向けでは無いですが買ってから大規模修繕にお金の掛けられる人からするとかなりお安く購入できる物件です。

 

（駅2分位の立地でレノベーションが好きな人にはたまらない？）

 

 

また、もう一棟は住宅地にある小規模オフィスビルという物件です。こちらは駐車スペースが結構あるので商業地ではないですが、オフィス需要もありそうですし、空室になっても店舗でも事務所でも行けそうな物件でした。

 

 

都内を回って気づいた事は駐車場が増えたような気がします。どこもかしこも歯ぬけの様に時間貸し駐車場が増えました。開発途上で頓挫した案件の残骸ですかね…特に新宿区と千代田区の境の飯田橋近辺は裏は結構スカスカでした。

東京都内の不動産投資物件のご依頼は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

渋谷区の区分所有物件の物件調査に行って来ましたので簡単にご報告。（不動産投資＆居住用物件）

 

 

渋谷区でも富裕層が住むと言われる松涛エリアの物件でして、ほぼ新築と言う新しさなので希少価値があります。価格は当初見込みから大幅に下げて販売しており、中には半値程度に下げた物もあるそうです。

 

 

東京都渋谷区というネームバリューから地方の方が買いに来られるケースも多いそうです。

 

 

余談ですが、近場で車を止めてカーナビをいじっていたら麻生総理の私邸が近くにあるという事で軽く職務質問を受けました。

 

 

ただ、坂がちの土地柄日当たりの良い部屋は少なくSOHOとして利用する等の方には良いかなという物件でした。ワンルームマンション投資としても悪くない物件かと思います。渋谷駅にも10分程度で歩いていける立地なので入居のニーズは高い物件だと思います。

 

 

事実、賃貸募集でも何件も同じ部屋でも申込みが入ったりしたそうです。

東京都心の不動産投資案件のお問合せはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

数日前に電話でお問合せが入りました。「御社で物件を買った人からの紹介なんですけど･･･」との事です。こういった電話をもらう時が一番うれしいです。

 

 

その方に本日会ってみると、半年ほど前に不動産投資を手伝って物件を購入された方からのご紹介でした。恐らく弊社仲介物件に満足頂けたから紹介してくれたのだと思われます。東京、千葉、埼玉、神奈川を中心に色々と回っていますのでニーズに合う物件が出たらご紹介というスタンスが良いのかと思います。

 

 

本日は神奈川の不動産投資案件を見て来ました。明日は千葉の物件の決済です。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

個人投資家が買いやすいレジデンシャル投資物件が意外と健闘しているようです。去年年末に掛けては10％近い利回りでの売買事例もありましたが、個人の方も買いやすいと言う事で最近では7％後半前後での売買もあったそうです。（平成4年物）

 

 

以前も書きましたが3末に向けて底を付けてくる可能性があるという状況がある程度確認出来た感があります。

 

 

弊社お客様でも目線10％で張り付いて下がって来ない方もおられますが競争があるのであまり固執すると買いそびれるという環境になってきました。都内の良いところでは多少古くてもRCのレジであれば7％後半から8％前半、ロケーションが外れるところで漸く10％前後という数字が達成出来るという状態です。

 

 

レジデンス物を買うのなら実需の不人気エリアをお勧めします。（目黒区、世田谷区等買って住む人が多いエリアでは無いところという意味です。）

 

また、レジデンス物を1,2棟お持ちの方は寧ろ初心者が買えない売りテナントビル等に対象を広げられる事をお勧めします。

 

by 向井啓和

本日、自社ビル向け案件（ほぼ空ビル）の売買の決済があり新宿の方まで行って来ました。売主も買主の方も喜んでおりましたので良かったです。

 

 

その物件は価格が年初に大幅に下がりましたので、かなり割安感が出た為買付・契約まではすんなり行きました。ただ、空に近い状態だった為融資の方が時間掛かりました。

 

 

銀行は空室がある物件に対しての評価が厳しいので仕方がありませんが･･･

 

 

ちなみに先日同じ新宿区の新宿駅の大通りに面した古ビルの売り情報があり、本日物件をついでに見て来ました。新宿駅は世界最大の駅と言う事もありまして人通りが多いのは前からですが、現在色々なプロジェクトが進んでいてポテンシャルを感じました。

 

 

物件自体はかなり間口が広く目立つロケーションなので、ファッション関係や医療モールや小規模なオフィスビルには最適な物件かと思いました。

 

 

駅から1分以内で土地は路線価基準にして多少それより高いという感じの価格でしたので是非とも新宿で自社拠点をと思ってらっしゃる方には最適な不動産投資案件になるかと思います。

 

by 向井啓和

 

 

自社ビルもしくは空ビルを探されている方が最近増えてきた感があります。高い家賃を払い続ける馬鹿らしさからか、一棟丸ごと空の売りビルや自社ビルを探されて良く問い合わせを受けます。

 

 

本日他の担当が案内した中央区の物件をご紹介します。

 

 

総武線の浅草橋、総武快速線の馬喰町、都営浅草線の東日本橋近辺の物件になります。間口も広く建物はしっかりしていますが、エレベーターがないのが唯一の欠点といった物件になります。金額も１億７０００万前後でビジネスが拡大してさあこれから手狭で広さが必要といった際には適したロケーションになると思われます。

 

 

家賃収入を得るという不動産投資もありますが、家賃支払を抑えるという不動産投資もあります。
建物のグレードも悪くありません。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

神奈川県の横浜駅至近で（今だけ）4億台の売りビルが出ました。なかなか横浜駅から徒歩圏内でネット想定利回り10％を超える物件は出ませんのですぐ見に行きました。

 

 

程度のいい飲食店のみのテナントビルでレジデンス物が細かくて嫌いだという不動産投資家の方にはぴったりの物件です。

 

 

将来性が高くキャピタルゲインも狙えそうな物件でした。売主は3月末をターゲットに現金化したい様です。抵当権が付いていないので数字が合えば直ぐ売買できるのがポイントです。最近は債権者の銀行がなかなか踏ん切りがつきませんのでこういう物件は年度内に買わなきゃいけない法人等にはぴったりです。

 

 

写真や詳細資料はお問いあわせください。

 

 

by 向井啓和

千代田区神田で秋葉原に徒歩4分とほど近い場所に売りビルが出ました。築18年の鉄骨ではありますが、満室稼働中で利回り10%以上で回っています。

3億5000万前後ですが人気の秋葉原で入居者には困らないエリアかと思います。任意売却物件です。興味のある方はお問い合わせを。http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

現在多くある任意売却物件はファンドの期限の到来に伴う解約物件や主に不動産会社投資で持っていた物件の売却が中心です。

 

 

現在多くの割安なファンド解約物件はその多くが信託受益権の形をしており、信託受益権として流通しております。よって「信託受益権が扱える業者」で且「富裕層の顧客がいる業者」に割安な物件情報が集中する仕組みになっています。

 

 

大手の業者だから情報が豊富かと言えば、信託受益権物件は支店で扱わせていなかったりといろいろ制約があります。その為、物件情報そのものは大手不動産会社には多くてもなかなか適切な買い手に情報が伝わらない状態が発生します。

 

 

我々何件かの信託受益権の買手になったり、お客さんを取扱業者に紹介した経緯があり物件情報が集まり易くなっています。売主のファンドの方も信託受益権が扱える第二種金融取引免許が無い業者には情報を下ろしません。そんな訳で情報の偏在化が起こるのです。

 

 

弊社ではその様な情報の偏在化を見越して免許取得を昨年秋以降に行いました。

 

 

積算価格以下で物件を買いたいのであれば最も手っとり早いのがそういう業者と密に動く事だと思います。
千葉で現在積算価格以下で買えてフルローンも富裕層の方であれば行ける物件ありますよ。

 

ttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

気になる物件の物件調査は直ぐに行う事が非常に重要です。不動産投資家が増えた昨今では多くのライバルがひしめきあっています。物件情報をもらったらば出来ればその日のうちに、遅くても翌日中に行いましょう。

 

本日お会いしたお客様も同じような行動をされていました。実際結構良い物件に買付を入れて押さえられたそうです。

 

私達も物件調査に関しては、北は大宮、西は八王寺、南は横浜、東は船橋辺りまで幅広く行っております。「これは積算価格も出てフルローンも行ける。」

 

もしくは「○○さんのニーズに該当しそうだ」となるとすぐさま車で急行します。

 

ある時は、世田谷区行ってそれから横浜行って船橋に行って帰ってくるという日もあります。写真を撮るには日が暮れるまでが勝負なので安全運転で移動してます。

 

by 向井啓和