東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

埼玉県草加市の一棟売りマンションが出ました。現在満室ですが来年の一月末に退去予定です。全部で53室あり、東武伊勢崎線の草加駅から5分以内なので都心へのアクセスも良く空室になる時期も丁度良いので、不動産投資で考える方以外の実需向けにも良いかと思いますのでご紹介します。（信託受益権物件）

 

 

築年は約14年経過ですが貸しやすいワンルームタイプです。東武伊勢崎線は銀座や築地や六本木や恵比寿等の人気エリアを経由しますので若者の単身者向けでニーズがあります。

 

 

賃料が3000万を少しオーバーするところなので10%ターゲットで3億円前後で買えるのではないかと思います。ちなみにこの物件は積算は出ないです。よってフルローンは無理です。（共同担保があれば別ですが…）

 

 

1棟貸しの寮として利用されたい法人様のお問い合わせもお待ちしております。

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by 向井啓和

東京都特別区（23区）の固定資産税の納税通知書の発送が6月1日だそうです。いつももっと早く来るのにどうしたのかと気にしていたら今年は評価替えの年（基準年度）なので土地建物の評価が大変で遅れる様です。（3年に一度の事ですが…気にしていないと何時だか分からなくなります。）

 

 

基準年度には前年度の賦課期日（20年1月1日）の不動産の価格を基に固定資産税の評価がなされます。また、それから半年の価格動向も評価の際に参考にされるそうです。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/koteitoshi.pdf

 

 

もし基準年度が一年ずれて22年度が基準年度であればかなり固定資産税の評価が変わったかもしれません。不動産価格の大幅な下落があったのは昨年の夏以降でしたから…参考とされる価格は平成21年1月1日となるので…

 

 

ちなみに首都圏でも、さいたま市等はもう少し早く納税通知書が来ていまして、千葉市は更に早かったと思います。各自治体の事務作業量によって納税通知書の発送が異なる様です。

 

 

不動産物件数が多く、所有者も多い様なエリアは一番遅くなる様です。

 

 

各自治体によって条例に定めれば減免や減額措置も取れるのでその自治体に応じた特徴があります。

 

 

例えば東京都では “小規模「非」住宅用地の減免” によって東京を支える中小企業が所有している小規模な事業用不動産の固定資産税を緩和する措置が取られています。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/hijyuu2tsuutatsu19.pdf

 

 

日本中にはその自治体独自の固定資産税の減免措置があるんでしょうね…

 

 

小規模農業者、漁業者etc向けなど…

 

 

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新規フルローン可能物件が千葉県で出ました。金額は6億台と大きいですが、積算価格がどう少なく見積もっても8億以上出る物件です。

 

 

瑕疵は機械式駐車場が壊れている事と、一部路面に陥没個所が見受けられる事です。それを購入後直せばかなりお買い得な物件です。駅からの距離が離れてはいますが車移動がメインのエリアになっていますのでしゃくし定規に考えない方にはもってこいかと思います。

 

 

もう1棟は3億前後の物件ですが、こちらも弊社お客様が空室が多数ある時点で購入した物件ですが現在満室になっています。

 

 

現在千葉県、埼玉県、神奈川県ではフルローンが行ける物件があります。問題はフルローンが出る金融機関をどれだけしっているかと、動きの良い支店を把握しているかです。

 

 

千葉県、埼玉県、神奈川県でフルローンでの不動産投資を検討される方は　http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

昨日物件調査で埼玉県に行って来ました。大宮駅から2,3駅離れますが、駅からの距離は2,3分で公園の側で環境は抜群でした。買取のみで物件仲介は不可と言われていますので詳しくご紹介出来ませんが、埼玉県での不動産投資の参考になるかもしれないので簡単にご報告。

 

（写真も何枚か撮りましたのでご参考まで）

 

 

建物の外壁塗装は2,3年前にやっているという事で特段問題は無く、屋上防水も同様になされているという事でした。ただ、消防設備の電気が切れており消防点検を怠っているかなという印象を受けました。

 

 

また、共用部分の廊下等の修繕が成されていないという印象も受けました。

 

 

近隣の家賃は20㎡前後で4万～4万5000円でしたが、恐らく4万2000円位かそれ以下がニーズ高そうな印象です。ただ、RCのマンションなので隣の騒音等を気にする人には受けが良いかと思います。問題はオートロックが無いので女性入居者が嫌がるかなというところです。この辺はリノベーションの余地ありと思いました。

 

 

価格は再販ベースで利回り10％前後行けるのではないかという物件です。土地が広く積算が出るので融資は付き易そうです。（2億5000万前後）

埼玉県でも不動産投資物件フォローしています。http://www.minato-am.com/

 

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数日前に電話でお問合せが入りました。「御社で物件を買った人からの紹介なんですけど･･･」との事です。こういった電話をもらう時が一番うれしいです。

 

 

その方に本日会ってみると、半年ほど前に不動産投資を手伝って物件を購入された方からのご紹介でした。恐らく弊社仲介物件に満足頂けたから紹介してくれたのだと思われます。東京、千葉、埼玉、神奈川を中心に色々と回っていますのでニーズに合う物件が出たらご紹介というスタンスが良いのかと思います。

 

 

本日は神奈川の不動産投資案件を見て来ました。明日は千葉の物件の決済です。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

賃貸マンションアパート経営をしていると入居率の低下や家賃の低下に悩む物ですが、ロケーションや建物の内容によっては満室経営も不可能では無いという例をご紹介します。（不動産投資をするには重要な視点ですので･･･）

 

 

一件目は、弊社お客様で千葉県四街道市の物件を購入された方です。千葉の中では閑静な住宅街がある場所ではありますが、駅から徒歩20分前後の距離で当初心配しておりました。ただ、戸建て住居が多い地域である事と、鉄骨造や木造アパートはありますが、RCのマンションが無いことから競争力があると判断しお客様にご紹介。

 

 

物件を案内した時は3部屋空いておりましたが、決済時には1部屋空室まで改善して決済しました。その後一挙に3部屋出られたそうですが、その際に多少のリノベーションを行ったお陰で再度満室状態になったとの事です。(2,3ヶ月で）

 

 

不動産投資は長期投資なので満室になったからと言って浮かれておれませんが、他物件との競争力の比較が生きました。

 

 

また、もう一件は所有している武蔵浦和の一棟物のマンションですが、こちらも53室もありながら現在満室になっています。駅からは徒歩9分ですが武蔵浦和駅の「駅力」が高いと判断し購入しました。武蔵浦和駅は地味ながら乗降客数がここ数年堅調に増加しており利便性と広さを求めてファミリー層のニーズありと考えました。

 

 

武蔵浦和駅は埼京線が通っている駅ですが、この埼京線が通勤に便利な路線の様でこの路線の物件は強いと聞いておりましたがその通りでした。埼京線は池袋、新宿、渋谷、恵比寿と都心の人気エリアやオフィスエリアを串刺しにしておりビジネスや生活に便利な路線として認知されています。

 

 

実際に入居者の属性も良く都内の新宿や田町近辺の大手企業に勤める方々に入居してもらっております。

 

 

この様にマンションやアパートの満室になる要素や「売り」が何か、逆に内見に来る人が少なく来ても決まらない物件がどういう物件かは様々な視点から見ていく必要があります。

 

投資マンションの満室経営を目指すならhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

埼玉県の埼京線の武蔵浦和駅徒歩9分位の所に物件を持っております。そちらの物件は53部屋ありますが、常に入居率が高位で推移しています。

 

 

また、過去一年間を見ての感じですがテナントの属性がかなり良く不動産投資には意外な穴場だなと思っております。

 

 

埼京線沿線は実は東京への通勤や通学が非常に便利であるという事で隠れた賃貸のホットスポットになっています。なまじ東京都だからと言って他の沿線の物件を購入するより埼玉県の埼京線沿線は数段リスクが低いです。

 

 

埼京線が人気なのは池袋、新宿、渋谷、恵比寿といったビジネスや商業のホットエリアを通過するという事に加えて駅を飛ばすので通勤時間が短いというのがポイントかもしれません。

 

 

埼京線は不動産投資には「最強線」といってもいいかもしれません。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和