東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

先日LAに2泊4日で行って来ましたが、その短期間でも街中を歩いてみました。ダウンタウンの中心部を歩いてみて驚いたのですが、やはり新聞市場等で出ている様に商業用施設の空きスペースが非常に目立っておりました。

 

 

“Retail Space Available” というサインがそこらじゅうに出ている状況を見ますと「商業用不動産はこれから更に悪くなる」と言う地元の不動産会社の方の言う事もそのとおりだなという感じです。（ワンブロックに複数の空き店舗がある様なイメージです。）

 

 

日本においても投資用不動産は底を打って小幅に上昇してきていますが、今年の冬が海外要因で何かあると厳しいかなという感を強めました。

 

by 向井啓和

アメリカ（カリフォルニア州等）の不動産を視察して来ました。（2泊3日で）

 

 

幾つかポイントを指摘します。

 

１． カリフォルニア州等の不動産市場は徐々に下げ幅を縮めて来ている。

 

２． 不良債権の処理には最低2年は掛る。（2012年まではどんなに頑張っても差押え物件が残る。）

 

３． 長期の不動産投資にはあまり向かないという印象を受けた。
（理由としては固定資産税が非常に高いという事がある。金額にして日本の3倍～5倍という感じで、 しかも借主の原状回復義務が弱い。）

 

４． アジア系、ヒスパニック系が経済的にパワーを持ち出した。

 

５． ただ、500,000ドル以上の物件の動きが鈍い。

 

何らかの形でアメリカの不動産投資も始めます。

 

by 向井啓和

テレビ東京で「日本買い中国」という不動産投資の報道がありました。中国で不動産投資をして成功した方がその成功体験を広げる為に外国での投資を進めているという話です。

 

http://www.tv-tokyo.co.jp/emorning/tokusyu/post_1598.html

 

弊社のお客様でも中国系の方もおりますのでこの動きは少しずつ見られておりました。ただ、銀行融資が今の所上手く機能していないのでそれ程大きな物件は買えていないです。

 

ただ、現金で買える範囲（一億円以下）の物件にはかなり積極的な姿勢が目立ちます。香港、上海等の海外への感応度が高い方の購入が目立ちます。

 

by 向井啓和

 

 

本日、外資系の銀行で香港から来られている女性の方と東京都港区高輪のマンションの決済を行って来ました。

 

居住用のマンションではありますが、購入の意図は居住半分、投資半分といった所でした。30代前半ですが、ビジネスで成功されている女性でシビアでありますが、決断もはっきりしています。

 

出張や海外出張にも便利な品川駅に近いというところがポイントでした。

 

女性の方でも不動産投資に理解が深い方が最近は増えてきておりまして、取引をご一緒する機会も格段に増えてきております。

 

同じ投資でも株式投資やFXが「切った張った」の世界であるのに対して、不動産投資が長期的でゆっくり出来る事もあり女性にもあっているのかもしれません。

 

by 向井啓和

 

 

昨日香港から来日されたChristopher Dillon 氏の書籍出版のパーティーに参加してきました。香港在住でありながら日本にも住んでいたこともあり不動産投資に関しても見識のある方です。香港では倉庫等をリノベーションして賃貸したり等の事業をしている様です。

 

 

そんな中で何でわざわざ日本の不動産について本を書いたのかと言う事で興味を持ちましてCCCJ（カナダ商工会議所）主催のセミナーに参加すると、結構な数の外国人と日本人の参加者でした。

 

彼のプレゼンを要約すると。

 

１．日本の人口動態の変化から日本での不動産投資ではエリア選別が最重要であり、30年、40年先の出口戦略も見据えた方が良い。

 

２．出口戦略を考える上では更に高齢化した社会が待っているので、その際に高齢者のニーズにあう物件が売却や賃貸の際に良い。（例えば大病院が近くにあるとか、バリアフリーであるとか等）

 

３．核家族化、晩婚化が進んでおり世帯数自体の増加はあるので区分けの大きい不動産よりも、小規模の物件の方が良い。

 

４．人口の減少している地方においての投資は非常に注意が必要である。

 

５．東京圏における不動産投資であれば、東京は人の入れ替わりがあっても世界に冠たる都市であり続けると思われるのでリスクが低い。

 

等などです。

 

「みなとアセット」がかなり以前から指摘していた点とダブる所も多い内容で私としては目新しさが無かったのです。

 

ただ、以下の二点を外国人の見た目でコメントされており興味深かったです。

 

 

１．日本（日本人）は変化をする事に対して躊躇し、動かない時は全くどうにもならないが、長い期間のコンセンサスを得て形成された流れが出来ると非常に早く行動する。

 

２．日本は経済的にも豊かで（家計と企業は豊かでも政府が借金漬けだが）、技術力もあり、才能ある人も多いのに何故こうもネガティブに捉えるのであろうか…

 

 

by 向井啓和

株式投資や不動産投資に新たな心配の種が二つ生まれました。

 

一つ目はアイスランドの火山噴火です。

 

 

アイスランドの火山の噴火は過去には天明の大飢饉、天保の大飢饉がアイスランドの火山噴火の後に日本の火山活動も活性化して起こったそうです。

 

 

これが今ヨーロッパの経済活動を麻痺させています。せっかく立ち直り掛けたヨーロッパですが、長期化するとボディブローの様に効いてくるはずです…

 

 

一旦落ち着いたギリシア問題等もこういった事があると再度懸念を持たれてしまいます。
（食糧問題や悪性インフレが懸念されます。）

 

それと二つ目はゴールドマンサックスのアメリカの証券取引委員会（SEC)から詐欺の疑いで提訴されたお話です。

 

 

日経新聞等の内容を簡単に要約すればポジションのヘッジの為にストラクチャードプロダクトを販売していたが、その際に投資家と逆サイドのポジションを持つファンドが利益を得た事に際して、反対ポジションのディスクロージャーが十分でないからけしからんという話の様です。

 

 

これはゴールドマンサックスの立場からすると、どちらのサイドも顧客であるので、反対ポジションを取っている相手の情報を漏らせる訳が無いのでかなり疑問府の付く話です。

 

 

ただ、蜜月関係であったアメリカ政府とウォールストリートとの関係が相当のっぴきならない状態に来ていると言うのはこれで分かります。

 

オバマ大統領の演説で良く出て来る言葉に“from wall street to main street”という言葉があります。「ウォールストリートの投資銀行から普通の仕事をしている皆さんへ」と訳すのが良いのかと思いますが…政府に対する不満を反らすスケープゴートにウォールストリートがなっている感もあるのでは？？

 

 

いずれも株式市場には当面マイナスの影響を与えそうですし、金融機関が保守化する事は不動産投資にもマイナスの影響を与えるでしょう。

 

朝起きてニュース見て知った新たな心配の火種です。

アイスランド噴火記事

http://mainichi.jp/select/weathernews/news/20100417dde041030054000c.html

 

 

ゴールドマン記事

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20100417/t10013908621000.html

 

by 向井啓和

東京の不動産投資にも参考になるかもしれませんので…

 

2010年4月8日の日経新聞の東京首都圏経済版に品川駅とプリンスホテル関連の記事が出ていました。品川駅の高輪口はプリンスホテル等のホテルが数棟建っておりますが、統一感が今一つの所ではあります。

 

 

そんな中で羽田空港国際化に絡まって海外からの集客を積極化して行こうというのが狙いです。

 

品川駅は羽田空港から電車や車で20分程度と近く羽田が国際化した際には面白くなってくる場所です。特に高輪側は老朽化したホテルや若干離れた所には利用されていない広大な衆議院宿舎等の土地もあり、色々な可能性がある所ではないかと思います。

 

日経プレスリリースでもう少しポイントが出ています。（ご興味あれば…）

 

ミーティング、インセンティブ、コンベンション、エキシビションの頭文字を取って“MICE”に注力するそうです。
http://release.nikkei.co.jp/print.cfm?relID=248224

 

品川駅に限らず、京浜急行の沿線やモノレールの沿線等は様々なニーズが増えそうな所ではあります。そこに雇用も生まれ、近隣に住む人も増えます。

 

海外でも例えばアメリカのシカゴは全米の様々な会議等が開かれると言う事でその関連の産業が発展しています。一度、ホテルの予約をせずに行って泊る所がないと言う失態をしてしまいました…大きなコンベンションがあると満室になってしまうので…

 

by向井啓和

先日PIIGSの政府機関にお勤めの友人と会う機会がありました。今話題のPIIGS（ポルトガル、イタリア、アイルランド、ギリシャ、スペイン）の中の一国の政府機関にお勤めなのですが、相当愚痴ってました。

過剰な不動産投資のバブルや財政規律の緩みがあった為に現在の状況が生まれたのでしょうが、海外にいる政府高官の税金の無駄遣いが目に余るようです。（日本在住の外交官という事です。）

 

例えば、ワイン等を過剰に注文し政府の交際費（？）に付けたり、公式な会合が無い日に関わらずレストランでの接待の領収書が回って来たり、しなくても良いホテルへの宿泊等などされたり…（もちろん全員ではなく一部の方の様ですが）

 

国内が不動産バブルだったりするとそれが政府でお勤めの方にも影響するようです。

 

日本は不動産バブルの経験があるので直近の不動産価格上昇でもあまり踊らなかったですが、国は変われど何処も同じ様な物だなと思いました。

 

 

by 向井啓和

不動産投資には直接的にあまり関係ない話ですが、マクロ環境を考える上では懸念される事件が「トヨタショック」です。

 

実は去年のGMとの合弁工場「ＮＵＭＭＩ（ヌーミー）」を解消した時から何か嫌な予感がしましたが、日米の政治の微妙なズレも影響してしまったのではないかと言うのが今回の問題です。

 

 

（2009年7月1日）

トヨタNUMMI工場の閉鎖に関しては↓
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/enterprises/manda/20090701-OYT8T00456.htm

 

トヨタにとって不運だったのが、鳩山政権になってから普天間基地の問題から始まって必ずしも良好でない日米関係が微妙に影響している点です。

 

また、日本の自動車業界の先行するハイブリッド技術叩きという側面もあったでしょう。

 

実際エコカー減税でアメリカの車が入っていないと言う事で抗議のコメントもありました。

 

 

（アメリカ通商代表部（USTR）はビッグ3（3つの自動車大手メーカーからの要求により）昨年12月に経済産業省にアメリカ車がエコカー減税の対象車が少ないと指摘したとの事でした。実際今のところ一車種だけの様です。↓）

 

 

アメリカ車初のエコカー減税
http://response.jp/article/2010/01/21/135180.html

 

下記の一連の流れの中で排他的なムードが高まり、過激な報道へと発展してしまったのでしょう。

 

(アメリカの政府高官の”Stop driving Toyota until….”と言った様な相当過激な発言がされてました。「問題が解決するまでトヨタ車に乗らないように」という事ですから・・・そしてそれが報道で繰り返し繰り返し放送されてました。）

 

 

１． トヨタNUMMI工場の閉鎖

 

２． 基地問題の軋轢

 

３． 日本のエコカー減税への批判

 

４． トヨタのブレーキパッド問題

 

この問題は一企業の問題に留まらず政治と経済が密接にかかわっているので日本政府も迅速なフォローが必要になるかと思います。この事で下手したら日本単独でも二番底に突入しますので…

 

by 向井啓和

本日の日経新聞一面に小さく記事が出ていましたが、不動産投資の一つの動向を占うものなのでご紹介します。

 

 

米系不動産ファンドが東京駅から徒歩1，2分のビル（パシフィックセンチュリー丸の内という東京駅の八重洲口側にあるビル）を1400億円で購入という内容でした。実際米系ファンドと言われている会社であるセキュアードキャピタルのHPにはプレスリリースが出ています。

 

http://eir.eol.co.jp/EIR/View.aspx?cat=tdnet&sid=762165

 

 

この物件はファンド系物件を扱う人にとっては非常に有名な「買える物件」として通っていました。（何故「買える物件」かと言うとこの様なシンボル的な物件は通常「売りに出ない」からです。例えば丸ビルが売りに出る事は想像出来ないと思います。）

 

 

このセキュアードキャピタルが若干特殊なのはかなり筋の良い長期資金が入っている事です。実際にこの会社は米国カリフォルニア州職員退職年金基金（カルパース）等との不動産投資ファンドを組成していますので裏付けが強いと推測されます。

 

 

よって全ての新興不動産会社もしくはファンドが良くなるという訳ではなく、非常に優良な長期資本や長期資金を持った投資家がクラウンジュル（Crown Jowel 王冠の上の宝石）を確保したという事が言えます。

 

 

この事は個人の不動産投資をされる方にも当てはまりますが、長期の資本、すなわち自己資金を潤沢に投下して物件を購入されれば思わぬ宝を得る事が出来ます。

 

 

自己資金を投下しなくてフルローンで買える物件ばかり探していると、本当は価値の低い「積算価格だけ出る物件」を買う事に
なります。