東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

固定資産税の審査の申出期間が順次終了して来ます。固定資産税の評価額（価格）が不当に高いという不服がある場合にはその根拠を示して申出る事が出来ますがそれには期間があります。

 

この「審査の申出」は「当該年度」の固定資産についてのみ申出が出来る事となっており、それが終了するのが納税通知書を受け取ってから60日以内となっております。

 

例えば神奈川県横浜市等の場合は4月初旬に納税通知書を発送しているので審査申出期間はほぼ終了になっております。一方東京都等は最近納税通知書を受取ってますので、もうしばらく時間的な余裕があります。

 

審査の申出はやみくもに申出しても却下されるだけなので準備が必要です。

 

特に最近多いのは事業用資産で家屋（建物）の「用途」や「種類」や「構造」の間違いが原因のケースが多いと思います。

 

また、最近これとは若干異なる経緯で固定資産税の救済がされた画期的なケースがあります。地方税法上の規定とは異なる国家賠償法の規定を利用して最高裁で納税者が勝訴した案件です。

 

恐らく市役所職員の明白なポカがあった為でしょうから、全ての案件に対して該当するとは思えません。

 

 

（詳細はこちら→http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=80271&hanreiKbn=01）
（概略はこちら→http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819695E2E1E2E38B8DE2E1E2E4E0E2E3E29180EAE2E2E2）

 

ただ、国民が国や地方公共団体のミスが原因で起こった損害から救済されるという道を作ったという意味では相当画期的な判決に思えます。税金だけに留まらないと思われます。

 

by 向井啓和

 

 

積極的ではなかったのですが、4月末に店舗への投資をしました。場所は港区の新橋です。

 

 

出資のポイントは

 

 

１． LLP（リミテッドパートナー）のスキームを使っての投資であった

 

 

２． 立地が非常に良かった

 

 

３． 立地の割に家賃が安かった

 

 

４． 料理のレシピを担当する料理研究家の料理を何度か食べていたのでイメージが掴めた

 

 

５． マーケティングが良かった

 

からです。

 

１．のLLPですがアメリカで非常に一般的なスキームですが、有限責任出資組合と日本語で訳すのですが一種の投資組合のスキームです。出資金の額を上限にリスクが抑えられているというのがポイントです。

 

 

また、税務上はパススルー課税となっており2重課税が避けられる様になっており、組合段階では課税されず、構成員課税となります。（LLPの構成員課税は→http://cp.zei.ac/llp/kouseiinn.html）

 

by 向井啓和

 

 

 

投資する際には、「個人」と「個人」の組み合わせや「個人」と「法人」の組み合わせ等も出来て柔軟性があります。

 

その他については後日ご紹介します。

ビジネススクールで不動産投資と税金の事を主に勉強しておりますが、不動産投資で下手な節税をすると酷い目にあうというのが良く分かります。（相続税脱税の記事はこちらです。→http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100603-00000031-maip-soci）

 

 

一般に税理士と言えば資格試験に合格しその道のプロと言える訳ですが、ただ、実際は試験に受かったばかりの一人の税理士は「ただ試験に受かっただけの人」と考えた方が良いでしょう。

 

自分の目的が不動産投資と節税であるならば資産税関連に強い事務所でなければなりませんが、不動産投資にも所得税や法人税も関係しますので一人でその全てをしっかりとカバーするのは相当厳しいと思います。

 

不動産投資と節税と言っても本当の意味で適切なアドバイスを出来る事務所は数名のスペシャリストがいて、それを統括するキャリアの長いプロがいる先でないと顧客のニーズに答えられないと思います。

 

不動産投資に関連しうる税法としては「所得税」「法人税」「消費税」「不動産取得税等」「相続税贈与税」「租税特別措置法」「地方税（固定資産税等）」「海外の税法」等が関連し、また、過去に問題となった事案の判例を調べると何が問題で否認されて何がポイントで勝訴したか等の精査が必要となります。

 

税法の体系が複雑なのは、法律、政令、規則、附則、取扱通知（通達）があり法律だけ見ていたのでは実務で重視されている通達等が見過ごされます。一般的には税理士試験では法律が中心であり、実際の判例まで取り扱う事は殆どありません。

 

つまり、試験に受かっても実践に関する事は相当抜け落ちているのです。まるで大学卒業しても英語を話せないのと同じです。

 

ただ、「そういった税理士を選んだあなたが悪い」、「その言いなりになって申告したあなたが悪い」という事で、主な責任は納税者に来ます。後は税理士を相手取って損害賠償請求をする位ですが大変です・・・・

 

by 向井啓和

女性の為の不動産投資という事で最近女性が不動産投資の問い合わせをされるケースが増えております。恐らく、相続で親の不動産を引き継いだりする事がきっかけであるケースは多いと思いますが、それ以外にも理由はある様です。

 

平均余命が女性の方が男性より長い中で伴侶の経済力だけには頼っていられないというのがポイントかと思います。

 

先日、RCのマンション物件を買われた女性の方は医師であった旦那様が亡くなられてから、投資に目覚められました。

 

「私こんなに面白いのに何で今までぼーっとしてたのかしらと思うんですけど…よろしくね」と言いながらかなり勉強されて、今では他の業者が太刀打ち出来ない状態までなられました。

 

不動産投資はどちらかと言えばガーデニングや家庭菜園に近い様なイメージですので女性が投資するには向いているかもしれません。

 

ただ、問題は投資する「時」にせっかちな感じで業者に突っつき回される事ですかね・・・

 

その為、あまり顧客を追い回さない弊社に暫くして戻ってくる・・・そんな感じです。

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県西部地区で積算が出る物件がありました。融資受けはする物件です。固定資産税評価額が高いので税金は高いですがフルローンに近い数字が出る物件かとは思います。

 

 

 

ただ、入居率が非常に低いので不動産投資で既に堅固なポートフォリオを構築されている方向けの物件です。

 

 

修繕も費用が掛りそうです。

 

by 向井啓和

 

不動産仲介をしている中で、倒産、民事再生、会社更生案件に多く関わる事になりますが、その際に時々見られるのは不動産の評価が出過ぎる物件を破たん企業が持たれているケースです。

 

銀行の融資基準では固定資産税の評価価格を参考に積算価格を出しており、固定資産税評価の高い物件の銀行融資は通り易いので「物件の評価」が出る物件は一見すると良い物件に思えます。

 

ところが、実際は逆のケースが多いのです。何というパラドックスでしょう。

 

銀行が融資をする積算価格の出る物件は「固定資産税評価額が高い≒固定資産税が高い」物件だからです。

 

その為、売買時には固定資産税評価額を基準として決まる、「登録免許税、不動産取得税、都市計画税」も全て高くなります。評価の高い物件≒収益性の低い物件というケースが多々あります。

 

最も大きな開きのあったケースでは北海道の物件で、固定資産評価額が30億オーバーに対して、実際の売買価格が5億前後の物です。収益物件としての魅力が乏しいから（実力相応）収益価格が5億前後となりました。

 

ただ、まだ問題なのは、売買コストがべらぼうに高くなってしまう事です。電卓で概算をはじくとトータルで2億を超える税金が掛って来ます。（税コストが何と40%です。）

 

その為、本来であれば地方の活性化の為になるこの物件を買う人は現れません。また、破たん企業が所有し続けていれば地方税も入って来ません。

 

by 向井啓和