東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

東京の不動産投資ですが、海外から見て買う理由と買わない理由をあげてみます。

 

 

買わない理由
１． 日本は地震が多い
２． 日本語が分からない、システムが分からない

 

買う理由
１． なんだかんだ言っても法が整備されていてシステムが安定している
２． 世界第二の経済大国である
３． 所有権が保全されていて安全である
４． 何となく魅力的である

 

 

人口そのものは移民政策を取らない限り増えないかもしれませんが、アジアの富裕層が増えて来れば多くの観光客が安定的に日本に訪れる事になってくるでしょう。

 

 

日本の意外な物がコンテンツとして人気があります。例えば東京築地の魚市場、新宿の飲み屋街、秋葉原始めマニアックなお店等・・

 

 

香港人の友人はジャズが好きで日本にいるときは毎週の様にジャズバーへ行ってましたが、「日本の様なクオリティの高い演奏が聴けるところはあちらには無い」と言っております。日本に来た際には必ず2，3回行ってます。

 

 

食べ物もそうです。日本でしばらく住んだ外国人はフランス人を除いて日本のレストランはバラエティに富んで素晴らしいと褒めています。

 

 

食文化を始めポップカルチャー等など文化の成熟度が認められてきたようで、海外の雑誌でも東京がグルメシティNO1に選ばれたそうです。http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/59275047.html

銀座や表参道の不動産が虎視眈々と狙っている買い手がいるのも分かる気がします。オリムピックが万が一にも決まってしまったらマズイ事になります…

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

本日弊社買取の為の物件調査で法務局に行ってきました。普段は現地の法務局に行きますが、本日は保有物件の謄本を提出するように信用組合から言われており一か所で済ますべく東京港区の法務局に行きました。（不動産投資につきものですがいつもイライラさせられます。）

 

 

港区の法務局は忙しそうでした。不動産不況と言われているので空いてきたかなと思いきや全く違います。失敗しました。

 

 

法務局で物件の地番を調べれば良いと思っていましたが、地番検索は同一区内だけだという事で愕然としました。地番情報くらいオンラインで全国各地つなげばいいのにと思いましたが仕方なく電話で各法務局に確認しました。

 

 

そうするとある法務局の対応が悪くしかも地番を間違えて伝えてくれた為に更に無駄な時間を費やしてしまいました。行政の効率化が叫ばれていますが、地番検索くらいオンラインで出来るようにして頂きたいと願うのは私だけでしょうか…

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

以前、地方銀行数行がフルローンを出して不動産投資のサポートをしてくれると書きまして、＋α担保余力等があれば都市銀行も出るという事を書きました。その結果が出ましたのでご報告です。

 

 

やはり担当銀行マンの言っていた通りフルローンが都市銀行でも出ました。4億台です。年収はそれ程高くないが返済済みの不動産物件を持っている人でしたので担保余力が高いのが理由の様です。年収も重要な一つの要素ですが都市銀行の場合は担保余力もかなり重点を置いているようです。

 

 

ストレステストも金利6％まであげてやりますので厳しいですが、通らないわけでは無いという事です。

 

 

フルローンで不動産投資を考える場合には過去の流れが非常に重要だなと思います。大別して二通りに分かれます。

 

 

１． 年収が高くて金融資産が多い人
２． 不動産投資の経験が長く既存物件で完済物件等を持っている人

 

 

上記に該当する方はフルローンでの不動産投資のサポートも致します。http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

東京の不動産投資ですが、海外から見て買う理由と買わない理由をあげてみます。

 

 

買わない理由
１． 日本は地震が多い
２． 日本語が分からない、システムが分からない

 

買う理由
１． なんだかんだ言っても法が整備されていてシステムが安定している
２． 世界第二の経済大国である
３． 所有権が保全されていて安全である
４． 何となく魅力的である

 

 

人口そのものは移民政策を取らない限り増えないかもしれませんが、アジアの富裕層が増えて来れば多くの観光客が安定的に日本に訪れる事になってくるでしょう。

 

 

日本の意外な物がコンテンツとして人気があります。例えば東京築地の魚市場、新宿の飲み屋街、秋葉原始めマニアックなお店等・・

 

 

香港人の友人はジャズが好きで日本にいるときは毎週の様にジャズバーへ行ってましたが、「日本の様なクオリティの高い演奏が聴けるところはあちらには無い」と言っております。日本に来た際には必ず2，3回行ってます。

 

 

食べ物もそうです。日本でしばらく住んだ外国人はフランス人を除いて日本のレストランはバラエティに富んで素晴らしいと褒めています。

 

 

食文化を始めポップカルチャー等など文化の成熟度が認められてきたようで、海外の雑誌でも東京がグルメシティNO1に選ばれたそうです。http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/59275047.html

銀座や表参道の不動産が虎視眈々と狙っている買い手がいるのも分かる気がします。オリムピックが万が一にも決まってしまったらマズイ事になります…

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資をされている人で複数物件をお持ちの方や、複数物件をお持ちでも法人と個人の両方でお持ちの方や、法人が複数ある方などでお勧めな事は一年に一度で良いと思いますが連結決算書を作成することです。連結決算書と言っても大げさな物ではなく簡単な物で良いのでPLとBSの表を作成しましょう。

 

 

これを作成しますと、自分の負債がどの程度であるか、想定時価と負債との差は、どの物件から先に期限前返済すべきか、どの物件のバリューアップやレノベーションをしてテコ入れをすべきか等などを考える際に有効になります。

 

 

もちろん銀行の審査においてすぐさまこのような資料を提示できると融資の審査過程を短縮することが可能になります。

 

 

東京の不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

海外投資家から見た不動産投資という事でYahooのニュース記事をご紹介します。こちらは中国系の日本在住の方が不動産を買っているというニュースです。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090411-00000004-rcdc-cn

 

 

何度かこちらもでもご紹介しましたが、日本の不動産賃貸システムの良さが海外の人から評価されています。更に、中心地でも利回りベース10%近いのは世界広しと言えども日本位だという事です。

 

 

（中国などでも逆イールド（調達金利の方が利回りよりも高い状態）になっているとの事です。オーナー保護のシステムや家賃回収、24時間問題解決等などもかなり日本のシステムは先進的です。）

 

 

弊社でも中国の方に限らず外国籍の方との取引が多くなってきたことから外国人選任の担当者を採用しました。現在不況のさなかと言う事もあり非常に優秀なシカゴ大学院卒の英語と日本語の出来る人が採用できました。

 

もし、パートナーの方が外国人で不動産投資や住宅の購入でご不明な点やうまくパートナーに説明できない方はご相談にのります。

 

 

英訳付きの重要事項説明も可能ですのでなんなりとご相談ください。（今までもご希望に沿って行っていましたが、現在3名が英語対応可能となりました。）

 

http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

東京の不動産開発で1，2を争う変貌を遂げている秋葉原エリアを中心に物件調査に行ってきました。小規模なビルの調査でしたが、周りがどんどん開発されて行き古い小規模なビルが追いやられている印象を受けました。

 

 

不動産投資において長期的なキャッシュフロー投資が一番重要ですが、一方で長期的にキャピタルゲインも得られると最高の状態になります。長期的にもキャピタルゲインが望めそうなエリアは日本広しと言えども人口が減少しており少ないと思います。

 

 

そんな中で東京の中心地のそのまた開発が活発なエリアの隣接地物件というのは面白みがあります。例えば、六本木、原宿、恵比寿、秋葉原等でしょうか。

 

 

当面10年位はキャッシュフローを取りながら将来的には地上げ屋さんが「貴殿所有の物件を○○ビルの件でお話があります…」等の郵便を送ってくるのを待ちましょう。

 

 

その時には渋々協力してあげてキャピタルゲインも取りましょう。

 

 

東京の不動産投資案件は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

「不動産投資家」というか「何棟か買っている人」の1，2，3，4，5月の動きは毎年大体こんな感じです。

 

 

1月は「3月末までに買うぞ」と意気込んで意外と早い時期からエンジン全開、2月は実務的なやり取りを色々とかわし取引につなげます。

 

 

3月は15日前後まで確定申告もあり、3月も数日経つと3月末までの案件が無理になるので新規の動きはピッたっと止まります。確定申告が終わると今度は桜が咲きだし宴会モードで一旦仕切り直し。

 

 

4月に入り桜が散ると、漸く3月末までで買えなかった人が動き出す。

 

 

そしてGWの前で一旦進んだり盛り上がった話も中断か棚上げして休みモードに突入、5月にGW明けてから漸く話が再開と云った感じです。

 

 

皆が皆そうではありませんが何となくの感じを捉えているかなと思います。株式投資でもそうですが、大体の行動パターンというのが見えて来ますね。今年は桜が長持ちしているのでまだ比較的静かです。

 

 

千代田区九段下近辺の桜の満開の写真を添付しました。

 

 

 

東京都心の不動産投資は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

 

本日は久々に東京都内だけの投資用不動産の物件調査に行って来ました。まずは、港区から目黒区、世田谷区、新宿区、文京区へと色々と気になる物件を調査して来ました。

 

 

その中で2物件ご紹介、一つは文京区の物件で地下鉄の駅からかなり近い一棟物のビルです。ただ、ご覧の通り修繕がしっかりなされていません。

 

 

これを見ると大規模修繕はお金がかかるのでとりあえずクラックから水が入らないように隙間だけ埋めたという感じの修繕に見えます。

 

 

ただ、この物件はかなり建物の延べ面積が広く、使いようによってはかなり面白い物件だと思いました。初心者向けでは無いですが買ってから大規模修繕にお金の掛けられる人からするとかなりお安く購入できる物件です。

 

（駅2分位の立地でレノベーションが好きな人にはたまらない？）

 

 

また、もう一棟は住宅地にある小規模オフィスビルという物件です。こちらは駐車スペースが結構あるので商業地ではないですが、オフィス需要もありそうですし、空室になっても店舗でも事務所でも行けそうな物件でした。

 

 

都内を回って気づいた事は駐車場が増えたような気がします。どこもかしこも歯ぬけの様に時間貸し駐車場が増えました。開発途上で頓挫した案件の残骸ですかね…特に新宿区と千代田区の境の飯田橋近辺は裏は結構スカスカでした。

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by 向井啓和

売れない魚屋で魚を何故買ってはいけないのでしょう？

 

 

考えてみましょう。答えは簡単です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

魚が古いからです。

 

 

では売れない不動産屋はどうでしょうか？

 

売れない不動産屋には在庫物件はともかく情報が古いものしかありません。

 

 

例え在庫物件でも新しい情報は貴重です。例えば「3月中では売値4億のRCマンションが、4月には2億5000万で売る」という新しい情報は貴重な物です。この情報があれば買わない人が一転買う人に変わります。

 

 

では売れない不動産屋にその情報をわざわざ教えてくれる暇な人が居ますか？

 

 

居ません。

 

 

 

情報は売れる所に集中します。こんな時期でも他社でも売れている出来る営業マンはなかなかつかまらず苦慮します。

 

（経済学的に言えば「情報の非対称性」とでも言う現象が発生します。情報は全ての人に均一に行き渡らないという事です。情報の非対称性については　http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%83%85%E5%A0%B1%E3%81%AE%E9%9D%9E%E5%AF%BE%E7%A7%B0%E6%80%A7）

 

by 向井啓和

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