東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

「東京都が先日耐震診断の強化と改修を促進する為の取り組みをしている」という記事が出ており、不動産投資に関係すると思いますので簡単にご紹介します。

 

都内の緊急輸送道路に面する耐震基準強化以前の建物に関して耐震診断を促進し、その後必要があれば改修を推し進めるという物です。

 

神戸震災の様な大震災が来た際にライフライン（物資の輸送路や避難路）を確保するというのがポイントではありますが、なにぶんコストの掛る話ですので建物のオーナーの合意を得られるか難しい所です。

 

ただ、今後都内にビルを購入する不動産投資を考慮されている投資家にとっては把握しておくべき点かと思います。

 

東京都庁のＨＰ抜粋

「都内の緊急輸送道路は、総延長約1,970kmにおよび、その沿道で、地震により倒壊し、道路閉塞を引き起こす恐れのある建物は、約１万棟（うち耐震診断が必要なものは6,000棟）存在すると推計されます。 」

http://www.taishin.metro.tokyo.jp/learn/tokyo/04_5.html

 

 

by 向井啓和

 

 

 

渋谷区の国道に面した一棟売りビルを決済して来ました。物件の方は担当者がフォローしていたので今日初めて見ましたが、かなり割安で驚きました。

 

案外レインズ物件でも出物はあるものです。土地坪数は50坪程度ですが、商業地で２億以下（１億半ば）のかなり格安な物件でした。

 

駅から５分以内で利便性もかなり良く、お客様も１００%満足と確信しました。不動産は縁と良く言いますがまさしくそんな感じの奇跡的な取引でした。

 

これなら空ビルでもフルローン出るなと納得でした・・・

 

by 向井啓和

神田、岩本町、馬喰町界隈の空ビルを10億位までで探しておられる方がおります。もし、売りビルあればご連絡を。

 

 

 

自社ビル予定です。

 

by 向井啓和

 

相続対策になりそうな不動産所有会社のM&A案件が東京の代表的な繁華街で出ました。現在不動産会社がその法人をM&Aで所有しておりますが、所有している借地権付きのソーシャルビルごと法人を売却するというスキームです。（利回りは10%前後です。）

 

法人のまま売却するメリットは、不動産のキャピタルゲイン等の課税が無い為その分安く売却出来るという点と、借地権の名義書換料等が発生しないという点です。

 

また、相続税対策としてもメリットがありそうではあります。（但し、現状では土地保有特定会社に該当してしまいそうですので、相続時の株式の評価額が高くなる可能性があるので相続専門の税理士等への相談が必要になります。購入後の法人の多少の組み換えが必要なんでしょうか…）

 

 

土地保有特定会社
http://www.nikko.co.jp/corporate/mnr/buyback/buy06.html

 

デメリットとしては、不動産所有法人の隠れ債務等が存在する可能性等になります。

 

by 向井啓和

 

 

埼玉県の売りビルです。ブログ紹介OKだったので紹介します。

 

 

埼玉県のターミナル駅から徒歩5分程度の立地にあるビルで築年はまだ確認しておりませんが、みたとおりですので築15年以内の物件かと思います。

 

 

想定利回りは9％前半台で、テナントが大手、外資生命保険会社、病院、学習塾、等の優良テナントが入っております。一室空室があるので自社ビルとして一部利用されるのも手かと思います。

 

 

金額は10億だとの事です。首都圏に拠点を幾つか欲しいという法人にも適するのではないかと思います。

 

by 向井啓和

 

東京港区の東京タワーの見えるところに賃貸併用も可能なビル物件が出ました。立地がかなり良く、道路付きも良いので将来性もあります。

 

 

こういう所は戻りが速く数年先にはキャピタルゲインも望めるでしょう。外国人の方を案内して撮った写真です。

 

 

by 向井啓和

 

 

今年最後の物件調査を渋谷区、世田谷区、港区に行って来ました。来年に掛けて不動産投資に適した物件がぞくぞくと出て来る予感を感じさせられました。

 

 

まずは、渋谷区のビルです。

 

 

こちらはオフィスと商業店舗の併用ビルですが、駐車場も完備されており空室部分を自己使用してその他から家賃収入を得るには持って来いかもしれません。

 

 

何度かに分けて他の区の収益物件もアップします。

 

by 向井啓和

 

 

先日まだ売り物件になっていない港区の売りビルを見て来ました。同族企業の自社ビルに将来はしたいというニーズから事前に物件調査を依頼されました。

 

 

屋上にある機械は平成元年前後のエアコン室外機等です。外見や共用部分は綺麗なので印象は良いのですが、後で不具合があってクレームやトラブルに成らない様に事前説明の為の調査です。

 

 

（良く築地の魚市場でマグロの尻尾が切られていてそれを見れば魚の質がわかると言いますが、投資用不動産の場合は屋上と地下ですかね・・・）

 

 

ちなみに、日本製のエアコンや電気機器は相当優秀で、20年でもメンテナンスをしていれば全く問題なく動いているそうです。写真のダイキン製のエアコンも全く問題なく動いているそうですし、弊社にある三洋電機製の年代物のエアコンも十分過ぎる働きをしております。

 

by 向井啓和

 

 

先日図面を見ていたら東京都中央区で銀座も徒歩で行ける立地に古ビルが出ていました。有楽町線や日比谷線の駅からも5分以内でかなり立地が良いと思ったので物件調査して来ました。

 

 

キャッシュフロー狙いの不動産投資には適しないのは明白ですが、自社ビル利用や住居利用もありではないかと思います。

 

建物は昭和40年代築と言う事で昭和レトロな感じでしたが、立地的には長期的には化ける可能性を秘めている物件ではありました。

 

 

都内の好立地では積算価格以下の物件は殆どないですが、積算価格との開きがこの辺りにしては小さい物件でした。

 

 

価格は1億3000万弱ですので、購入者のイメージとしては地方の企業の東京拠点等かなという所です。

 

 

現在東京の東側では古いビルをセンス良くレノベーションして事務所や店舗や居住空間にする流れもありますので、そんな趣味的な事をしてみたい人には面白い物件かもしれません。（東日本橋界隈等はそうした動きがあります。）

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資に限らず、不動産を買う人は大体晴れの日に物件を見に行きますが、本当は雨の日等の内見も十分意味を持ちます。寧ろ雨の日等に物件見に行った方が実態が分かります。

 

 

例えば、写真の様な雨漏りも事前に発見できるはずです。

 

 

不動産を買う時に、建物の構造上の問題等は雨の日や台風等の天候の日にこそ分かる物です。その為、屋上防水などの大規模修繕をする前に現場確認する等の時には良くリフォーム業者は一度大雨の日に物件を見せてくれと行って来ます。

 

 

晴天の中のオープンハウスが化粧バッチリの状態だとすれば、雨の日には物件のスッピン状態が見れます。不動産投資は長い付き合いになるのでどうせなら「スッピン」も見ておいた方が良いのでは？？

 

by 向井啓和