東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

文京区で駅から徒歩1，2分の店舗付き住居を見て来てもらいました。

 

 

(さらに…)

20代独身者向け不動産投資案件をご紹介します。住宅ローンの適用が可能な物件です。

(さらに…)

 

本日賃貸併用住宅を新人に見て来てもらいました。道路の雰囲気がある場所だった様です。 (さらに…)

千代田区で住居併用ビルが出ました。立地はかなり秀逸な所にありまして将来価値は大です。

(さらに…)

東京メトロの駅から5分の注文住宅仕様の賃貸併用住宅が出ました。テナントは2社で学習塾と物販になります。

(さらに…)

昨日賃貸併用住宅で結構良いのがありましたので写真を撮りに行ってもらいましたが・・・

(さらに…)

 

 

既存不適格ですが千葉県で不動産投資向けの売り物件があります。

 

成田に近いところで現況15%前後のビルのです。空室が二室あり、家賃の滞納が一室ありますが、満室になれば更に利回りアップとなります。

 

問題は建蔽率と容積率がオーバーしている事と築年数が古い事です。ただ、利回りが現況で14%以上、満室想定で17%以上になります。

 

現金で購入されるのであれば面白いのでは？

 

また、日本全国、海外も視野に入れた商品を販売する等の拠点として考えるのも悪くは無いかと・・・

 

 

 

by 向井啓和

 

 

 

 

 

 

弊社お客様で京王線急行停車駅から徒歩5分の所に投資用マンションを持っています。この物件を売却されたいとの事でご紹介します。

 

 

 

正直利回りはそれ程高くありませんが、以下のメリットがあります。

 

 

１． 積算価格がほぼ売却価格の1億4500万を若干下回る程度である事。（公示地価ベースで1億3500万前後）

 

２． 若いファミリー層には適切な物件である事。（40㎡弱の若干狭い間取りではありますが）

 

３． 新宿駅まで30分以下で行ける事。

 

４． 空室が2室ありますが、その2室を利用すれば賃貸併用マンションという事でご自身も入居出来る事。

 

５． 価格帯が低い割にはRC造である事。

 

 

 

こんな物件は考え方としては暫くは賃貸併用マンションもしくは投資用マンションとして持っていて将来的には建直しやフルリノベーションで自宅としての比率を上げて行く事等が考えられます。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

年収が富裕層という程高くなく（1000万前後）、又、自宅をお持ちでなくお子さんもまだいない若いカップル等には良い物件かもしれません。（空室が出来たらその部分を将来子供部屋にして行く等の事も考えられます。）

 

東京港区の東京タワーの見えるところに賃貸併用も可能なビル物件が出ました。立地がかなり良く、道路付きも良いので将来性もあります。

 

 

こういう所は戻りが速く数年先にはキャピタルゲインも望めるでしょう。外国人の方を案内して撮った写真です。

 

 

by 向井啓和

 

 

今週は平日の4日の内、3日が決済日だった為収益物件を見に行く機会がありませんでした。そんな中で本日任意売却物件の決済終了後久しぶりに賃貸併用住居を見て来ました。

 

 

場所は一応城南地区（目黒区、品川区辺り）となりまして閑静な中にも若干の下町風情もあるという所でした。建物は4戸のアパート部分とオーナー居住部分3分の1という物件です。

 

 

物件価格は8000万台後半で、アパート部分の家賃収入は最大で年間590万前後です。

この物件ですが、高い金利（年利3.5%）で、空室率も1割弱で、9割ローンでシュミレーションをしてみると大体8万弱の持ち出しになります。ただ、考え方としては、住宅ローンの返済は物件の収益と現在住んでいる賃貸の家賃を払っているのと比較すると十分マッチしました。

 

by 向井啓和

 

 

（住宅ローンの支払い＜賃貸部分の収入＋現在の自分の住んでいる所の賃貸家賃の支払い）

 

 

この不等式が成り立つ限り賃貸をし続けて家賃をどこかの他人に支払うよりも、住宅ローンを多少大きめでも組んで物件を購入する方が資産が残ります。

 

 

城南地区の土地建物を通常の一戸建てとあまり変らない価格でしかも、キャッシュ「アウト」フローがほぼゼロであるのであれば、合理的な選択ではないでしょうか？