東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

都内の任意売却のオフィスビルです。ファンドの破たん物件です。想定賃料が高すぎて入居者が居ないという状況です。景気悪化の中で今後もオフィスビル、商業ビルの売り物が出てきそうです。

 

 

東京都内でもレジデンス物は個人投資家を中心に売れておりますが、ビルは今後も苦戦します。

 

 

投資用不動産を数棟お持ちであれば今後はレジデンス物では無く商業・オフィスビルをターゲットにされた方が良いでしょう。

不動産投資の物件情報はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

9月末に向けての任意売却物件が出てきました。今回出て来た物件は商業ビル系が多いです。青山、銀座、横浜、渋谷等の立地になりますがどれもテナント付け中ですが入居率が低く厳しい感じです。

 

 

商業ビルやオフィスを買われるのであればこれから大チャンスが到来します。続々と新し目の物件が家賃設定高め、空室率高めで出てきます。それをいかに空室率を下げるか、いくらの家賃設定で行けば問題ないのか見極める目が必要になってきます。

 

 

写真は横浜の任意売却物件の玄関です。

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

秋葉原近隣の売りビルを昨日見てきました。一棟が空ビルで自社ビル仕様で、もう一棟は賃貸しており家賃収入が発生しております。

 

 

最近秋葉原近郊は開発が活発でレジデンシャル物もビルも多く出てきております。

 

 

個人の方が買うのはレジデンシャル物が中心ですので小さいビルというのはあまり買手が居ません。買手が少ないという事は競争が低く、安く買って高利回りを得る事が出来るチャンスも残っています。

 

 

東京の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

東京都文京区で任意売却物件が出ました。

 

 

簡単にご説明すると複数の地下鉄メトロの駅から徒歩数分の便利な立地で大学等が近い所になります。地下一階付きの一棟物ビルです。エレベーターが無く階段での上り下りになりますが建物の広さがありますので広さが必要な方には悪くないかと思います。

 

 

地下一階は楽器の演奏など出来るスタジオとして貸せるかなという感じの所です。（以前は飲食店だったそうです。当時はこの一階だけで建物のローンを返済したそうです。）

 

 

１階、２階はそれほど家賃は取れなくても事務所としての賃貸ニーズはありそうです。

 

 

但し、完全な空ビルなので自社ビルとして利用したい人向けかもしれません。ゲストハウスにコンバージョン掛けても良いかもしれません。

自社ビル＆空ビルのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日自社ビル物件の購入契約をして来ました。最後まで土地と建物の按分の所で売主と交渉しており大変でした。売主は購入時からの簿価を前提にした売却を主張し、弊社は一般的に通っている固定資産税評価按分の価格を主張しました。双方の差額は数千万に及んだので双方歩み寄りで決着しました。

 

 

不動産投資において実は売買価格や利回りの次に大切な数字は土地と建物の按分価格と言っても良いかと思います。

 

 

建物の価格が大きい方が、法人が買主の場合には2つの点でプラスです。（個人でも課税事業者の場合は法人と同じ扱いになります。）

１．毎年の減価償却が大きく取れる。

２．仮受消費税と相殺できる消費税額が大きくなる。（場合によっては消費税の還付を受けられる場合もあります。*詳細は税理士にご相談を）

 

 

弊社の様な仲介を専門としている不動産会社の場合には特に「課税仕入」が殆どないので消費税の払いがもろにきいてきます。それを建物比率の大きい収益物件を購入する事でうまく相殺出来ます。また、買取転売をする場合には異なりますが、一般の個人や法人と同じように長期投資で物件を持つ場合賃貸収入を取るのはもちろんの事、減価償却で実質キャッシュフローを上げる事が可能となります。

 

 

（買取転売の場合は結局物件を買っても直ぐに売却する事で消費税部分が行って来いになり、且、減価償却がプラスマイナスゼロになり効果が殆どありません。（減価償却してもそれ以上で売れたら益が出てしまいますので…））

特に
１．毎期の売り上げや月次の売上が不安定な業種

２．一般的に課税仕入れの少ない業種（コンサルティング、予備校・塾・学校、不動産仲介業等など）

３．銀行の信用を高めたい企業

 

 

等が自社ビル兼賃貸物件を購入されるとメリットがあるかと思います。

 

 

投資用不動産の物件購入で重要な所は、見えている数字だけでなく計算して隠れている数字をあぶり出す事です。

 

自社ビル物件購入のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日、自社ビル向け案件（ほぼ空ビル）の売買の決済があり新宿の方まで行って来ました。売主も買主の方も喜んでおりましたので良かったです。

 

 

その物件は価格が年初に大幅に下がりましたので、かなり割安感が出た為買付・契約まではすんなり行きました。ただ、空に近い状態だった為融資の方が時間掛かりました。

 

 

銀行は空室がある物件に対しての評価が厳しいので仕方がありませんが･･･

 

 

ちなみに先日同じ新宿区の新宿駅の大通りに面した古ビルの売り情報があり、本日物件をついでに見て来ました。新宿駅は世界最大の駅と言う事もありまして人通りが多いのは前からですが、現在色々なプロジェクトが進んでいてポテンシャルを感じました。

 

 

物件自体はかなり間口が広く目立つロケーションなので、ファッション関係や医療モールや小規模なオフィスビルには最適な物件かと思いました。

 

 

駅から1分以内で土地は路線価基準にして多少それより高いという感じの価格でしたので是非とも新宿で自社拠点をと思ってらっしゃる方には最適な不動産投資案件になるかと思います。

 

by 向井啓和

 

 

自社ビルもしくは空ビルを探されている方が最近増えてきた感があります。高い家賃を払い続ける馬鹿らしさからか、一棟丸ごと空の売りビルや自社ビルを探されて良く問い合わせを受けます。

 

 

本日他の担当が案内した中央区の物件をご紹介します。

 

 

総武線の浅草橋、総武快速線の馬喰町、都営浅草線の東日本橋近辺の物件になります。間口も広く建物はしっかりしていますが、エレベーターがないのが唯一の欠点といった物件になります。金額も１億７０００万前後でビジネスが拡大してさあこれから手狭で広さが必要といった際には適したロケーションになると思われます。

 

 

家賃収入を得るという不動産投資もありますが、家賃支払を抑えるという不動産投資もあります。
建物のグレードも悪くありません。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

神奈川県の横浜駅至近で（今だけ）4億台の売りビルが出ました。なかなか横浜駅から徒歩圏内でネット想定利回り10％を超える物件は出ませんのですぐ見に行きました。

 

 

程度のいい飲食店のみのテナントビルでレジデンス物が細かくて嫌いだという不動産投資家の方にはぴったりの物件です。

 

 

将来性が高くキャピタルゲインも狙えそうな物件でした。売主は3月末をターゲットに現金化したい様です。抵当権が付いていないので数字が合えば直ぐ売買できるのがポイントです。最近は債権者の銀行がなかなか踏ん切りがつきませんのでこういう物件は年度内に買わなきゃいけない法人等にはぴったりです。

 

 

写真や詳細資料はお問いあわせください。

 

 

by 向井啓和

千代田区神田で秋葉原に徒歩4分とほど近い場所に売りビルが出ました。築18年の鉄骨ではありますが、満室稼働中で利回り10%以上で回っています。

3億5000万前後ですが人気の秋葉原で入居者には困らないエリアかと思います。任意売却物件です。興味のある方はお問い合わせを。http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和