‘物件調査報告 RCマンション編’ カテゴリーのアーカイブ

モバイル基地局で不動産投資利回りアップ?

先日フルローン融資で投資物件の決済を行ったお客様のリクエストで利回りアップの為のモバイル基地局関係の調査をしています。なかなか各社のカラーが見れて面白いところです。

 

(*モバイル電波を良くする為にマンションの屋上などにアンテナなどの設備を設置し、その代価としてマンションオーナーが地代や場所代をもらって利回りアップするという戦略です。)

 

やはり資金力のあるドコモが積極的であるという感じで、対応が良いです。反対にソフトバンクは資金力の問題か宣伝やその他にコストを掛けているのかあまり反応は良くありません。

 

 

ソフトバンクの方は地代を払ってまで場所を借りて通信状況を改善したいという感じでは無いと受取りました。ただ、電波状態の悪い所には無料の超小型基地局を設置するというやり方をして改善を図るようです。(一棟物のマンションのオーナーとしては収益はゼロ)

 

NTTドコモはある程度高い所に立地するマンションのオーナーの自薦も受け付けています。弊社でも他の管理会社経由でアクセスする先を得しました。

 

KDDIはその中間という感じです。情報のガードが思いのほか固いです。

 

ただ、いずれにしてもマンションオーナーとしては携帯電波の状況が良い方がテナントの満足度は上げられます。

 

by向井啓和

Posted in admin
カテゴリー: その他, ブログ, 不動産投資, 不動産管理, 副業, 向井啓和 意見, 物件調査報告 RCマンション編 | コメントはまだありません »

不動産投資のトラブル(大規模修繕)

東京都大田区の一棟売りマンションだった物件

東京都大田区の一棟売りマンションだった物件

 

 

不動産投資の「トラブル」というか「失敗」というか「認識不足」に大規模修繕の見込み違いがあります。物件購入までは熱く突っ走り、購入してから中古物件の修繕ってこんなに掛るのと愕然とされる方もおります。

 

弊社では、大体200、300万程度の修繕か、500万前後の修繕か、1000万~1500万の修繕になるか等の大まかな数字は把握してお勧めする様にしております。また、その修繕が必要となる時期も…

 

今回、依頼を受けたのは以前弊社にも問い合わせがあったけど、他で物件を買われた方から再度メールでの依頼が入り対応しました。

 

物件買った先から修繕費が購入後直ぐに必要になると言われてそれが妥当か否か調べてくれとの内容でした。

 

普通であれば調べませんが他社はどんな売り方をしているかというチェックで見て来ました。写真を載せます。

 

マンションの外付の廊下ですが、クラックが凄いです。コンディションはあまり良く無いですね…

 

by 向井啓和

 

Posted in admin
カテゴリー: 不動産の失敗を解決?, 不動産投資失敗, 向井啓和 意見, 向井啓和 物件調査, 未分類, 物件調査報告 RCマンション編 | コメントはまだありません »

京王線急行停車駅の賃貸併用マンション

京王線急行駅徒歩5分の一棟売りRCマンション

京王線急行駅徒歩5分の一棟売りRCマンション

 

 

 

 

京王線急行駅徒歩5分の一棟売りRCマンション

京王線急行駅徒歩5分の一棟売りRCマンション

 

 

弊社お客様で京王線急行停車駅から徒歩5分の所に投資用マンションを持っています。この物件を売却されたいとの事でご紹介します。

 

 

 

正直利回りはそれ程高くありませんが、以下のメリットがあります。

 

 

1. 積算価格がほぼ売却価格の1億4500万を若干下回る程度である事。(公示地価ベースで1億3500万前後)

 

2. 若いファミリー層には適切な物件である事。(40㎡弱の若干狭い間取りではありますが)

 

3. 新宿駅まで30分以下で行ける事。

 

4. 空室が2室ありますが、その2室を利用すれば賃貸併用マンションという事でご自身も入居出来る事。

 

5. 価格帯が低い割にはRC造である事。

 

 

 

こんな物件は考え方としては暫くは賃貸併用マンションもしくは投資用マンションとして持っていて将来的には建直しやフルリノベーションで自宅としての比率を上げて行く事等が考えられます。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

年収が富裕層という程高くなく(1000万前後)、又、自宅をお持ちでなくお子さんもまだいない若いカップル等には良い物件かもしれません。(空室が出来たらその部分を将来子供部屋にして行く等の事も考えられます。)

Posted in admin
カテゴリー: その他, 不動産投資, 不動産投資用ローン, 住居兼賃貸マンション, 向井啓和, 向井啓和 物件調査, 東京都, 物件調査報告 RCマンション編 | コメントはまだありません »

積算が出る神奈川の一棟売りマンション物件

積算の出る神奈川県の一棟売りマンション

積算の出る神奈川県の一棟売りマンション

 

 

神奈川県西部地区で積算が出る物件がありました。融資受けはする物件です。固定資産税評価額が高いので税金は高いですがフルローンに近い数字が出る物件かとは思います。

 

 

 

ただ、入居率が非常に低いので不動産投資で既に堅固なポートフォリオを構築されている方向けの物件です。

 

 

修繕も費用が掛りそうです。

 

by 向井啓和

 

Posted in admin
カテゴリー: フルローン考察, 不動産投資, 不動産投資用ローン, 向井啓和 意見, 向井啓和フルローン物件, 物件調査報告 RCマンション編, 神奈川県物件 | コメントはまだありません »

積算価格の出る千葉県の一棟売りマンション(フルローンもOKなはず)

千葉県のフルローン可能物件

千葉県のフルローン可能物件

 

 

積算価格の出る千葉県の一棟売りマンションを弊社担当に見て来てもらいました。大規模修繕をしていない物件なので若干買ってからコストが掛りそうです。

 

 

ただ、金融資産のある方ならフルローンが引っ張れる自信はあります。

 

 

この物件の難点は仲介は不可であるという事です。売主側が瑕疵担保責任の問題を回避したいが為に業者限定で売却を打診しているという事でした。

 

 

弊社でも買取を検討して出口ベースでもフルローンで売れるレベルでし上がればとは思っております…ただ、高く売るとフルローンにならないので一年位家賃収入を得ながらという地道な感じになるんでしょうけど。

 

①依頼者のお名前(Name)

 

②生年月日(Date of birth)

 

③メールアドレス(E-mail address)

 

④依頼事項 「支払利息証明書の発行」

 

by 向井啓和

Posted in admin
カテゴリー: フルローン考察, 不動産投資, 不動産投資用ローン, 千葉県物件, 向井啓和 意見, 向井啓和 物件調査, 向井啓和フルローン物件, 物件調査報告 RCマンション編 | コメントはまだありません »

生田RC売りマンション(不動産投資入門者へ良いのでは?)

RCマンション 神奈川県の生田で満室経営中

RCマンション 神奈川県の生田で満室経営中

 

 

2,3年前に弊社でフルローン(但し現在の市場環境では属性が良くないと本物件でも難しい)で物件を買われた方が売却するという事で投資用物件をご紹介します。

 

 

こちらは小田急線生田駅から徒歩6分程の好立地に立地しているRCのマンションです。金額は5000万前後なのですが、何と検査済書付きです!!

 

 

20年ほど前に建てられたこの様な物件で、しかも金額が1億以下の物で検査済書がある物件と言うのは殆ど皆無ですので、非常に貴重です。

 

 

建築規制の緩かった20年前等では検査済書はどちらかと言えば「売る事を前提として取る」という風潮が強く、将来に渡っても物件を所有するつもりである方の場合には取得しないケースが殆どでした。

 

 

しかも、小規模の個人が投資、建築する様な物件の場合は極めて稀です。

 

 

よって耐震性等に関してもある一定の信頼はおけますし初めて不動産投資をされる個人投資家の方には最適ではないかと思います。

 

 

本物件を弊社が数年前に仲介してからの入居状況も把握しておりますが、満室経営が長く続いていた様ですし現在も満室です。ご興味あればお問い合わせを

 

http://minato-am.com/

Posted in admin
カテゴリー: フルローン考察, ブログ, 不動産投資, 向井啓和 物件調査, 向井啓和フルローン物件, 物件調査報告 RCマンション編, 神奈川県物件 | コメントはまだありません »

3日で不動産契約をした香港出身のお客さん

4月の末の週は異常に忙しかったです。おかげで不動産投資ブログもアップ出来ませんでした・・・・

 

というのも香港出身の外資系証券会社にお勤めの方が3日で意思決定して港区の高輪の高輪ザ・レジデンスというマンションの契約をされたからです。

 

高輪ザ・レジデンスはこちらです。
http://www.tokyo-mansions.com/m_sirokanetakanawa/takanawatheresidence.html

 

世界的に株価がボトムアウトして来ている現状や相対的な割安感からの意志決定だったかと思います。GWで海外旅行する前に契約してローン申請したいというので、こちらには負担になりました。

 

by 向井啓和

Posted in admin
カテゴリー: みなとアセットマネジメント株式会社, 向井啓和 物件調査, 株式投資, 港区物件, 物件調査報告 RCマンション編 | コメントはまだありません »

港区の売りマンション(安定的な不動産投資向き)

東京都港区の一棟売りマンション

東京都港区の一棟売りマンション

 

 

最近契約や決済や更新等の手続き上の作業が多く外出できませんでしたが、久しぶりに何件か物件を見て来ました。

 

 

一つの例が東京都港区の一棟売りマンション(但し、一階に店舗事務所が入ります。)です。

 

 

立地は港区の中でも下町色のある白金エリアですが、ワンルームのニーズは高く安定性は高い物件ですが、あまり高利回りは期待できないです。

 

 

こちらのブログを始めたのはリーマンショックのちょっと前かその前後でしたが、物件は一貫して減って来ていますね…

 

by 向井啓和

Posted in admin
カテゴリー: 不動産投資, 向井啓和 意見, 東京都, 港区物件, 物件調査報告 RCマンション編 | 1 件のコメント »

渋谷区のワンルームマンション

渋谷区SOHO(事務所)むけワンルームマンション

渋谷区SOHO(事務所)むけワンルームマンション

 

 

渋谷区の駅から1,2分のところの中古ワンルームマンションが出ましたので見て来ました。以前は居住用のマンションだったんでしょうが現在では商業ビル化してきており、築年数も40年と相当古くなって来ています。

 

 

ただ、景気が改善して開発意欲が上がってくれば駅からも非常に近いので開発がかかってくるかなという物件です。

 

 

金額も1500万以下なので不動産投資初心者むき物件かと思います。

 

by 向井啓和

 

 

人通りが良くキャッシュフローはそれ程でもありませんが、将来の開発実行時にはキャピタルゲインが望めそうです。

Posted in admin
カテゴリー: 不動産投資, 不動産投資 店舗, 渋谷区物件, 物件調査報告 RCマンション編 | 1 件のコメント »

確定申告終了

確定申告出して来ました。色々と勉強になりました。

 

 

消費税(四半期決算)と所得税の申告でしたが、建物と付属設備を分けるだとか、「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例」の届出を出したり、消費税の還付分を不動産収入のその他の収入に入れる等。

 

 

前年度に不動産を購入された方は今回の確定申告までに先行取得の届出を提出する必要があるので忘れてはいけないポイントですね。

 

 

by 向井啓和

Posted in admin
カテゴリー: 不動産投資, 不動産投資と税金, 向井啓和, 向井啓和 意見, 物件調査報告 RCマンション編 | コメントはまだありません »

不動産投資ブログについて

  • このブログはみなとアセットマネジメント株式会社が運営しています。
  • 記事に関するお問合せは各記事のコメント欄にご投稿ください。
    不動産投資のご相談、特定の物件に関するお問合せはこちらをご覧ください。
  • 執筆者プロフィールはこちら
    (オールアバウト専門家ページにジャンプします。)
  • twitterはじめました
    minato_assetをフォローしましょう

カテゴリアーカイブ