東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

東京都の城北エリアの隣が駐車場の売りビルが出ました。築年数がかなり行ってまして長期のローンは出ませんが13%以上の利回りがあります。（飲食店や事務所が入った雑居ビルです。）

 

 

隣が駐車場で更地ですし、逆の隣の建物も古いのでその一体全部の開発と言うのも将来的には考えられそうな物件です。京浜東北線の王子駅から徒歩4分程度と利便性も高いです。

 

 

暫く現在の満室状態で回して行って将来建替え等の可能性がある物件です。価格が1億5000万前後なのでキャッシュで買う人にはうってつけかなと思います。

 

 

投資用不動産のご紹介はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

確かこの不動産投資ブログでも書いていた気がしますが、テナントの分散は物件評価のプラスポイントになります。ただ、一般的に不動産投資をされる方は１階が空いたらどうするのか、２階が空いたらと考えられますが、立地が良ければそうやすやす空きません。

 

 

むしろ居住用より安定している位です。

 

 

例えばこの物件ですが、東京都内の２３区に所在してますが一階テナントにセブンイレブンが入っています。家賃収入の大きなパーセントを占めるこの様な物件をどう考えれば良いのか…

 

 

まず、一階店舗の契約形態を良く理解する必要があります。通常コンビニの入る様な一階の店舗の場合家賃も高く、敷金も結構な額になります。その為、賃貸契約の解約の通知期限も契約終了の６カ月前等が普通になっています。

 

 

つまり、退去の申出を受けてから６か月の間現在のテナントが入居しながら他のテナント候補の先に打診することが可能です。都内のコンビニが入る様な立地は殆ど市場に出る前に決まってしまうのはそれが理由です。

 

 

最近多いのがコンビニから１００円ショップ系やスターバックス等の軽飲食店への転換等です。また、飲食店へテナントを変える場合には家賃の値上げも十分考えられます。

 

因みにですが、セブンイレブン等のコンビニの出店にあたっては非常に厳しい立地の調査をします。

 

 

一番重視されるのは店前の通行量の調査です。時間帯を幾つかに区切り、曜日も平日と土日に分けて計ります。また、近隣にタバコ屋さんや酒屋さんがあるかないか等もチェックポイントになります。

 

 

（近隣に酒屋さんやタバコ屋さんが無いとお酒やタバコの扱い等で売上の面で有利になる可能性があるからです。）

 

 

当然ですが半径何百メートル内に住んでいる人口や世帯数などもチェックして出店候補を絞っていくことになります。

 

一般に考えられている様に一階が店舗の物件は一様にパスするというのは良い物件を見逃している事になります。

 

（ただ、銀行が嫌がるので避けると言う理屈もありますが…）

一棟売りマンション等のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

本日売り店舗を2ヵ所見てきました。大田区と千代田区です。大田区の物件は下町的な立地ですが、隣が「オリジン弁当」その隣が「吉野家」という日本版ファストフードの2店舗が出店しています。それだけこういった感じの商品が売れる立地とも言えます。

 

 

国道沿いなのでちょっと車を止めて買うというニーズもある立地です。

 

もう一方は千代田区の駅から2,3分の東京メトロの駅から歩いた所の物件です。こちらはオフィス街に位置しますので平日昼間の人通りは結構激しいです。オフィス街の一角の飲食街ですので夜もある程度の時間までははやりそうな所です。

 

 

大田区の物件は居抜きの空き店舗ですが、千代田区の物件はオーナーチェンジの売り店舗です。

 

 

店舗物件は不動産投資では嫌う人は嫌いますが、メンテナンスが非常に楽で、修繕費が掛らず結構良い不動産投資になります。

売り店舗等の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

現在神奈川県に所在する不動産投資ファンド所有の信託受益権物件に取り組んでいます。建物の躯体そのものは立派で見栄えがするのですが、急傾斜地に建っております。

 

 

傾斜地は見晴らしや採光が良いので好まれる点もあるのですが、一方坂道を登る必要があるので億劫だと思われる点もあります。

 

 

若者や子育て世代であれば良いのですが高齢化が更に進行した場合にどうなるかが心配な物件です。

 

 

ただ、神奈川県の良いと言われる住宅地はどこも丘の途中や坂の上にあります。東京以上に坂が多いエリアですので神奈川で不動産投資を考えている方には避けて通れないポイントかと思います。

 

ちなみに、ハザードマップ（アボイドマップ）と言われる地図が各自治体に備えられており地図を見ると神奈川県の場合には非常に広いエリアが何らかの危険地帯とされています。

 

 

例えば、洪水予測区域、地すべり予測個所等…ただ、これは法令上の制限を伴わない区分けになります。単に「大雨が降ったらこの辺りには行かない方が良いですよ」と言った情報開示だという事です。

 

 

不動産売買においてより重要となる規制や制限を伴う法令上の制限がある区分けではないという事です。

 

 

神奈川県の不動産投資案件も豊富にありますhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

毎年GWになると不動産会社は暇になります。長期の休暇を皆さま取られますので海外へ出かけたり遠方に旅行に行ったりで、不動産投資という感じになりません。

 

 

また、銀行も休みになりますし、同業者も休みになりますし、売主や、管理会社も休みになります。売主や管理会社が休みになると内見が出来ないですしレントロールの確認や大規模修繕のチェックも出来ません。

 

 

人が休む時に仕事をしても仕方がないんですね。その為弊社カレンダー通りですが土日祝日はお休みします。

 

 

お問い合わせのご連絡は5月7日以降になると思っていてください。

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

品川駅が東京都品川区ではなく、東京都港区にあるというのは意外な感がありますが、東京に住んでいる人でも知らない人がいます。品川駅周辺も不動産開発等動きがあり熱くなって来ました。

 

 

一つは

 

 

ホテルパシフィック東京が休館するというニュースです。品川駅近辺は羽田空港や成田空港へのアクセスも良く、新幹線も通るのでホテルのニーズは高いのですが建物が老朽化してきたことや、より高い土地の利用価値を考慮しての事かと思います。
http://www.pacific-tokyo.com/eventfair/fair.php?atg=20090325202513&preview=on

 

 

同じ品川駅近辺ではリーマンショックで話題の京浜ホテルもあります。将来開発されるのは間違いないところです。

 

 

更に駅からは距離がありますが、衆議院議員宿舎はどうなったんでしょうか？高輪口を出て坂を上ってちょっと歩きますが高層マンションにしても低層マンションにしても最高の立地ではあります。確か8万坪位あると聞きましたが、広尾ガーデンみたいな高級感のある開発が出来るのではないでしょうか？（伝聞なので正確な数字は保証しませんが・・・）

 

 

品川駅で一番足りないのは他のターミナル駅である新宿や渋谷や東京駅にある百貨店の存在です。いずれかの立地で今後百貨店が進出する事を期待したいと思います。

また、ハード面のみならずソフト面でも動きが出てきました。「よしもと」が品川プリンスでお笑いをオープンする様です。
http://jp.ibtimes.com/article/biznews/081213/25111.html

 

 

JRの駅の中でも乗降客数が伸びている品川駅がもっと活気づくと良いなと思っています。また、この駅へのアクセスを考慮した不動産投資も良いのではないかと思います。（例えば、京浜急行や横須賀線等沿線もターミナル駅が魅力が上がれば良くなるかも知れません。）

東京都港区の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

新規フルローン可能物件が千葉県で出ました。金額は6億台と大きいですが、積算価格がどう少なく見積もっても8億以上出る物件です。

 

 

瑕疵は機械式駐車場が壊れている事と、一部路面に陥没個所が見受けられる事です。それを購入後直せばかなりお買い得な物件です。駅からの距離が離れてはいますが車移動がメインのエリアになっていますのでしゃくし定規に考えない方にはもってこいかと思います。

 

 

もう1棟は3億前後の物件ですが、こちらも弊社お客様が空室が多数ある時点で購入した物件ですが現在満室になっています。

 

 

現在千葉県、埼玉県、神奈川県ではフルローンが行ける物件があります。問題はフルローンが出る金融機関をどれだけしっているかと、動きの良い支店を把握しているかです。

 

 

千葉県、埼玉県、神奈川県でフルローンでの不動産投資を検討される方は　http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

東京の不動産投資ですが、海外から見て買う理由と買わない理由をあげてみます。

 

 

買わない理由
１． 日本は地震が多い
２． 日本語が分からない、システムが分からない

 

買う理由
１． なんだかんだ言っても法が整備されていてシステムが安定している
２． 世界第二の経済大国である
３． 所有権が保全されていて安全である
４． 何となく魅力的である

 

 

人口そのものは移民政策を取らない限り増えないかもしれませんが、アジアの富裕層が増えて来れば多くの観光客が安定的に日本に訪れる事になってくるでしょう。

 

 

日本の意外な物がコンテンツとして人気があります。例えば東京築地の魚市場、新宿の飲み屋街、秋葉原始めマニアックなお店等・・

 

 

香港人の友人はジャズが好きで日本にいるときは毎週の様にジャズバーへ行ってましたが、「日本の様なクオリティの高い演奏が聴けるところはあちらには無い」と言っております。日本に来た際には必ず2，3回行ってます。

 

 

食べ物もそうです。日本でしばらく住んだ外国人はフランス人を除いて日本のレストランはバラエティに富んで素晴らしいと褒めています。

 

 

食文化を始めポップカルチャー等など文化の成熟度が認められてきたようで、海外の雑誌でも東京がグルメシティNO1に選ばれたそうです。http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/59275047.html

銀座や表参道の不動産が虎視眈々と狙っている買い手がいるのも分かる気がします。オリムピックが万が一にも決まってしまったらマズイ事になります…

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和