東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

不動産投資をされていると時間の経過と共に入居率や家賃は下落するというのが普通ですが、そういった変えられないところは仕方ありませんが変えられるところは変えるという一つの例を提示します。

 

 

こちらの物件は駐車場が結構広く5台分ありましたが、利用者は2台という事で空きスペースがありました。それををうまく活用してタイムパーキングを提案しました。

 

 

現在地代として月8万近く入って来ます。駅からもそれ程近くないですが近隣のタイムパーキングが常に駐車中でしたので投資家の方に紹介し、多少の利回りアップを図りました。

 

 

空きスペースや人通りを利用するという点では他に自販機の設置等もあります。外観への影響等も考える必要がありますが、考慮の余地がある利回りアップの作戦になります。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日テレビ東京のワールドビジネスサテライト（だったと思う）を見ていると、日産自動車が時短等を実施しているので社員に副業を認めるようにしているとのニュースがありました。

 

 

また、数日前の新聞を読んでいると週末企業に関して書かれた本がかなり売れ出したとの事です。

 

 

不況になったからと言っていきなり副業や週末起業というのも無理があるので日頃から準備しておかなければならないと思います。ただサラリーマンが本業の仕事をしながらやれる副業って何だろうと考えるとインターネット系のビジネスかアルバイトか飲食店の経営等なのかなと思います。

 

 

自己資金がある程度あれば不動産投資もおあつらえ向けの副業なんでしょうが、やはりある程度の勉強や研究があって始めてスタートすべきと思います。また、変な出資話が横行するのもこんな時期なんでしょうから気を付けないといけませんね。

 

 

不動産投資をされている方の中には宅建、土地家屋調査士、行政書士等の資格を得ながら将来の引退や独立に備えている方も多くおられます。まず、自分が騙されないように慎重にその対象やその周辺を学ぶという事が重要かも知れません。ノウハウ習得的な物だけでなく本腰を据えてじっくりやられている方が不動産投資もうまく伸ばしていると思います。

 

by 向井啓和

最近現金保有額の多いお客様が密かに動き出した感があります。自己資金が億以上あって融資を受けずに買うという人が時々おります。

 

 

この融資環境が厳しい時代を先読みしたかの様な冷静でしたたかな対応を見ると日本の投資家もやるなという感じです。外資系や新興不動産会社の売りを個人の方や中小企業や財閥系の企業が買いに入る。現在はそういった図式になっております。

 

 

毎年この確定申告の時期が終わると4月以降を睨んだ新しい動きが出てきます。3月の確定申告時期は一瞬買う人の動きが止まる時期でもあります。

売主も3月末まで案件はもう間に合わないところまで来ているので、3月中の決済に集中する感があります。4月以降には決算をまたいだことによる新しい物件が出てくると思います。

 

 

東京青山で店舗を切り盛りされて繁盛店としてお店を経営されている方が買われた物件をご紹介します。こちら本当はその買われた方が空室になったら店舗として出店したいと考えて購入した物件になります。（ただ個人的な事情で売却を決められました。）

 

 

場所は杉並区久我山5丁目の人通りの多い通りに面した一階の店舗です。京王井の頭線の久我山駅から徒歩１分と立地的には申し分のない場所になっております。間口もそれ程狭くなく形もすっきりとしており使いやすい構造をしております。

 

 

現在既存のテナントに賃貸中でしてオーナーチェンジという事にはなりますが、将来空室になった暁には新規出店が出来るという物件になっております。特に現在は雇われてコックをしていたり、パティシエをしている方等が将来を見据えてこういった物件を買われて行かれるのは面白いかと思います。

 

 

非常に高利回りであるとかそういうわけではありませんが、お店として繁盛するだろうという立地の物件でありまして特別にご紹介いたします。（繁盛する立地であれば空室リスクや家賃滞納リスクを抑えられますので）

 

 

現在は日本酒をメインにしたおしゃれな居酒屋です。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資においてフルローンになるかどうかはともかく不動産投資ローンの取得が重要になります。一般的なお話という事で軽くコメントを求められたので差し障りのない事をロイターの方に情報提供しました。http://realestate.reuters.co.jp/special/090202_7/

 

 

不動産投資もその不動産投資にまつわる資金調達も各個人の資金需要に応じて異なります。その為あまり一般的過ぎると内容が薄くなってしまうなと反省してます。それとライターの方の捉え方や持って行きたい方向というのもありますしね。

 

初心者の方向けのみならず、相変わらずフルローンかそれに近いニーズは強くありますので相談は毎日の様に来ております。自己資金があるか担保余力がかなりある方の場合にはケースバイケースで対応してもらえるという事がありますので・・・角度を変えてトライする必要があります。

 

 

過去あった例ですが、某都市銀行で既に数億借りられていた方が担当者異動後に「どの程度の自己資金が必要ですかね」という質問をすると「3割は最低入れてください。」と言われました。

 

それを信じられておられましたが、銀行の内部の方にこちらで別途確認すると「その新しい担当はどちらかと言えば管理畑なので、積極的でないかもしれませんね。○○支店ならAさんが融資に関しては一目置かれてますよ。」という様な情報を得ました。

 

 

その情報を基に仕切り直しをして担当の変更にトライすると、スムーズに担当を変えてもらう事が出来ました。銀行は一度融資を実行すると債権管理という意味で管理畑の担当に一旦する場合もある様です。特に異動の際など「もうこのお客さんは借りないだろう」という見込みからそうする様です…

 

 

「自分は一体どうなんだろう」という場合にはその担当に聞くのではなく我々の様な第三者を使って聞かれると良いと思います。しっかりとしたネットワークがあればうまく対応してもらえるはずです。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資はマンション、アパートだけではないですよ！

 

店舗や事務所への投資というのも若干上級者編になってしまいますが考えられます。

 

数年間に亘って蓄えられた個人の力量を発揮する独立や新たな展開のためにも余裕のある勤め人の内にしておいた方が良いという場合も多々あります。そんな中で非常にうまく展開されているお客様をご紹介します。

 

約2年ほど前に弊社お問い合わせありましたのが京都の老舗料亭の「菊の井」にお勤めの堀知佐子さんです。(プロフィールは一番下にリンクされてます。）

 

購入された物件は以前は潰れた中華料理店の区分所有になります。立地は東京港区三田5丁目の閑静な住宅街にある三田ハウスというマンションの一階になります。その区分所有店舗を改装して現在ではこの様なおしゃれなお店「リール」に様変わりです。
→http://www.tokyo-mansions.com/t_sirokanetakanawa.html#rire

 

当初は荒れた状態で見れたものではありませんでしたが立地が良いという事と、フレンチの老舗の「コート・ドール」さんも同じ三田ハウスという事で意を強くされて購入後しばらく遊ばせておいた後、改装してオープンされています。

 

現在では自分で店舗を持たれた事もあり多方面から問い合わせ急増中。NHKの「きょうの料理」でも講師をされました。
http://www.kyounoryouri.jp/teacher/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E6%96%99%E7%90%86/321_%E5%A0%80+%E7%9F%A5%E4%BD%90%E5%AD%90.html

 

野菜の素材を活かす料理が定評でメタボ対策やアンチエイジング対応の料理のご紹介等もしており、彼女が開催するお料理教室は予約で一杯との事。お近くにお住まいの方はお店に訪ねられたらいかがでしょうか？

 

彼女は今も「菊の井」でも働いておりますが自分のお店を持ちたいという夢を実現する事が出来ました。

店舗は借りる物と思っておられる方が多いとは思いますが、勤め人の間や余裕が出来るまでは人に貸して家賃を稼ぎながらどこかのタイミングで夢を実現させるというのも良いプランと思います。売り店舗物件のお問い合わせは→　http://www.minato-am.com/

本日ついにという感じですが、都心の一等地の渋谷区神山町の分譲マンションチラシが入ってきました。それによるとかなり豪華な内装のオール電化のセキュリティばっちりのマンションが当初予定価格の半額だそうです。

 

ペット可でもありまして、将来自分が住まなくてもここなら代々木公園も近くペットを飼う独身者やカップル等に賃貸が可能かなという立地です。

 

詳細お問い合わせはhttp://www.minato-am.com/まで

 

by 向井啓和