海外不動産投資のデューデリジェンスは厄介です。物件の物質的な評価のみならず、法律上の問題の可能性も探る必要があるからです。
そんな中で結構良いと思われるスキームは、家賃の集計日前後等に物件視察に行くと言う事です。
例えばアメリカの不動産の場合、多くは月初に家賃を支払ます。例えば9月等の場合は9月4日等の日になります。（1日、2日が休みで3日がレイバーデーでしたので）
この日に管理会社と物件視察に行ってアパートの前等で立ち話をしていると、住人がゾロゾロチェックを持って出て来ます。それを受取る管理会社とのやり取りの様子等を見る事によってどの様なテナントか多少は類推出来ます。
また、管理会社の管理の良しあしも実はその様なスモールトークの中から理解出来ます。
例えば「この前頼んだAC（エアコン）早く替えてくれてありがとう」と言われるのか「まだAC入ってないけど、それだと家賃払わないよ。」と言われるのかでは雲泥の差です。
どんなにペーパー上の数字が良かろうがこの様な定性的な情報は数字には反映されませんので…海外不動産物件を購入される場合には家賃収集日前後で物件視察してみて下さい。
by 向井啓和
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