遊休土地の活用において数十年における長期では無く、短中期で運用する場合に重要になるのが建物を建てるか建てないかです。
特に都心等の固定資産税評価が高い土地の場合には土地の固定資産税だけでも重いのに建物を建てて家屋の固定資産税を払うとなると大変です。
不動産活用を考えるにあたって簡易な建物を建てる場合に、固定資産税上の家屋と認定される定義を理解されておくと有効な場合があります。主に家屋の判定には以下の三点が考慮されます。
１． 外気遮断性
２． 土地定着性
３． 用途性
１の外気遮断性とは、「屋根および周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのぐことができること」が求められます。例えば球場等の場合観客席で屋根が掛っている部分は家屋と認定されます。観客席でも屋根の無い部分は家屋と認定されず固定資産税がかかりません。
２の土地定着性ですが、例えば列車を改造したレストラン等も土地に基礎で定着している場合には固定資産税上の家屋と認定されているようです。一方、キャンピングカー等を改造した店舗等で異動が容易なものはこの土地定着性が認められません。
３の用途性ですが、例えば自走式駐車場の場合には屋根も壁もない場合であってもそれ自体が駐車場として用途を満たす建物となり固定資産税上の家屋となります。
不動産投資において費用がなるべく最小化出来るように固定資産税の勉強も重要になります。
by 向井啓和
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