南青山の売りマンション（青山一丁目駅隣接）

青山一丁目の駅にほど近い所の物件ですが賃貸の解約が出来ましたので、空室のままで物件の売却になります。

東京都港区に位置し、青山一丁目駅から徒歩1分程度の物件になります。ただ、駅から近い割には近隣の環境は落ち着いており、静かな雰囲気のある場所です。

広さは45㎡前後で5階になり、六本木ヒルズ等の都心の夜景も綺麗に見れます。

女性の士業の方やクリエイティブ系の仕事の方等に向いている物件かと思います。六本木、赤坂、表参道全て徒歩圏になりまして、住宅としてもＳＯＨＯ的な使い方としても面白い立地かと思います。

SOHOにも最適な東京都港区南青山の売りマンション

40㎡超で、ＳＯＨＯ等に適しているかなと言う感じです。セキュリティーも良く、女性の士業の方、アート系の仕事の方、外資系企業にお勤めの方等の拠点としても非常に良い物件ではと思います。

まだ、入居者がおりますが数日後には退去しますのでその際には情報をアップします。

しかし、時代の流れで寧ろ設置を廃止した方が良いかも知れないと思う様になって来ました。

理由は幾つかあります。

１．競争が激し過ぎる   都内23区だとそこらじゅうに設置されており一台当たりの売上が低い

２．電気代が上昇している。  売上が１．の理由で低下低迷している一方、費用が最低でも10%、場合によっては17%上がります。

３．自動販売機の場所を他に利用した方が良い

４．自動販売機を置くと缶等のゴミの放置や衛生状態が良くない

等などです。電気代が4000円程掛るそうですので、利益が1万円以下であれば止めてしまった方が良い気がします。

ただ、パブリックな情報でありませんので大学名や詳細な所在地に関しては言及を避けます。

東日本大震災と原発事故によって不動産投資には不確定要素、又は考慮しなければならない要素が増えてしまったなと言う感じです。

一方、短期的には復興需要に関係して日雇い建設要員の居住スペースはひっ迫している様です。恐らく4，5年はニーズがあるかという所です。

だいぶ前の日経新聞にも書かれていましたが、オフィスビル供給が今年は相当あります。現在の東京都内のオフィスビル空室率が10%近い数字になっていますが、そこに上乗せで新規オフィスビルの床面積が追加されて来ます。

何でもそうですが、最高級、一級、中級とあって最高級の供給が増加しますと、最高級の下方に位置していた建物が、一流に格下げされ、一流の下方に位置していた建物が中級に格下げされて来ます。

そして小規模ビル等のテナントなどにも影響が出て来る可能性が存在します。

また、より直接的にはオフィスビル物件を中心に組み入れているREITは厳しい状況が続くのではないかと想像します。

関連する記事はこちらです
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20120314/229793/

今回、実際に効き目のあったネズミ退治法をご紹介します。

恐らく一番良いのが複数の手法を同時に一気に行う事です。

一つはネズミ取り仕掛けを大量に一気に仕掛ける事です。（マツキヨ等に売ってます。）

http://mushi-chisiki.com/pest/mouse.html

その際の有効な餌が何と「チョコレート」なんです。これは実践しましたので分かりますが、3日で6匹も捕まりました！！

ネズミはチーズを食べると言うありますが、実際は違うようです。

それと同時に毒となる餌も設置しましょう。中には、数日かけて効く薬もありそちらが他のネズミに怪しまれずに効果てきめんです。

http://www.mushi-taiji.com/mouse/products/dokuesa.html

しばらくの期間は罠に掛って煩かったりしますが、一気に素人でも退治できます。一番効果的なのはネズミを見かけた所の近辺に罠や餌をおく事です。逃げ道を推測し、その途上に罠を仕掛けると非常に効果的です。

ただ、屋根裏等にネズミ捕りの仕掛けを置いても仲間が助けに来るようで、紙で出来た仕掛けがバラバラにちぎられてしまってました。ネズミは非常に賢いので屋根裏等の見えないところでは仲間を助ける為に協力する様です。

その為、罠を屋根裏に置くのはお勧めしません。意外な場所が「仏壇の側」で、ゴミ置き場の側等が他に効果的でした。

仏壇のリンゴがかじられていた事からその場所に馴染んでいた様です。ゴミ置き場も知らない間にネズミを餌付けしていたと言う事になります。

http://www.jutaku-s.com/newsp/id/0000012735

一カ月程前に出ていた証券系の新聞の記事も添付します。

http://www.nsjournal.jp/column/detail.php?id=292415&dt=2012-03-30

ポイントは特に物流施設等の賃料が底打ちし、都心の耐震性の高い高機能なオフィスビル等も同時に底打ちしつつあると言う事でした。

ＲＥＩＴ等に入っているＳクラス、Ａクラスのビルの話ではありますが、徐々に一般的な小規模オフィスビルにも波及してくると良いのですが。 かなり懐疑的です。

現状を見ていると家賃は３０万以上からはかなり引き合いが少ないのが実際です。

この様な事故や事件を見ると仕事量の適切さと言う事の重要性を痛感します。彼らの大きなミスは、過当競争下の市場に参入し、そのまま生き残り続ける為に売上や利益を優先し、安全を後回しにした事かと思います。

これは不動産取引や不動産管理にも言える事で、特に不動産管理において仕事量の適切さ(人員数と管理物件数のバランス)が求められると思います。

管理会社として良い管理をオーナーに提供するには、一人あたりの抱えられる物件戸数のキャパシティを考慮する必要があります。一人当たりが担当出来る戸数が仮に300戸であったとすれば、500戸カバーするのは至難の技でミスやコミュニケーション不足や問題につながります。

場合によっては、火災やその他の災害やトラブルに発展しかねないでしょう。一方、一人当たりの戸数が100戸であった場合には、キャパの範囲内で十分対応できるわけですが、そうなると給与や賞与を十分提供する事が出来なくなります。

そう言った意味で、売上や利益と、顧客満足度や危険回避のバランスをどこで取るかが重要となります。

また、不動産投資家である顧客サイドも安さだけを追求しては行けないと言う事も言えるかと思います。

一般的に言ってですが、普通のサラリーマンや商工店主の方の場合ですと、自宅を購入されて住宅ローンを組んだ後に投資用不動産を買うのは相当難しくなります。

自宅購入時に若干の費用の支払いが発生し、自宅の購入に合せての出費も発生する事を考えると3年程度は何も出来ないと考えるべきでしょう。

一方逆の場合はどうかという事ですが、不動産投資で購入される物件の状態にもよりますが、直ぐにキャッシュフローが発生する物件の場合には確定申告を一度またぐか、またがないかで自宅の購入は難なく住宅ローンで出来るでしょう。

どちらの物件も購入を検討されている方は、どちらのローンも同じと考えていますが、全く意味合いが異なります。住宅ローンは通らない人が居ない位敷居の低いローンであるのに対して、投資用ローンは通るのが稀なローンだからです。

その為、答えは自ずから明らかです。難しい方(投資用ローン)をより難しくする必要は全くありませんので、投資用物件を購入してそれからじっくりと優しい住宅ローンの方を対応されれば良いのです。

オーナーとしては全額テナントに転嫁するか、東電の要請を拒み続けるかとなりますが現実的には電気が止まってしまっては何もなりませんので一部負担頂くしかないのかと言う所です。

15%以上の値上げですので、半分でも8%程度のコスト増要因になります…

ビル投資の利回りベースでみた場合には最低でも0.5%程度の利回り低下の要因になりそうです。