東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

被災地の現状や被災者の状態等を考えるとプライオリティでは後になる投資という活動はしばらく低下しそうです。

 

不動産投資仲介もスローダウンは必至でしょう。

 

弊社も活動量を低下させて営業しておりますが、不動産の流通自体を低下させない為の活動は必要と感じています。

 

本日震災前に契約した新築アパートの決済をして来ましたが、それはある企業の社員の寮になる物件です。そこに入寮される社員の方は食品の加工等の仕事をされるそうです。現在不足気味の食料品の供給に役に立つわけです。

 

経済活動は互いに連結していますので私どもの様な仲介業でも滞ると他の経済活動に影響を与えます。かげながら社会の円滑な経済の流動性の提供に尽力して行きたいと思います。

 

by 向井啓和

今回本当に肝を冷やしましたがみなとアセットマネジメント株式会社としては人的にも物的にもとりあえず大きな被害は出ませんでした。

 

ただ、被災した方の安否に関しては気が滅入る思いで見守っています。

 

そんな中で不動産投資においてやはり重要なのが火災保険だと実感しました。火災保険と言っても地震保険を含んで考えるべきですが…

 

また火災保険には今回の様な津波にも対応している「水災」という項目があります。実はこの水災をオプションで火災保険に入れると見掛け上の保険料が結構上がります。ただ、弊社ではそれでも水災は是非とも入る様に皆様にお伝えしております。

 

特に中古マンションで一番多いのが水周りの劣化で起る水漏れ事故です。それによる被害の一部は水災というオプションに入っている事によってカバーされます。

 

後は集中豪雨や津波やその他の災害がどの様に組み込まれているかは各々の保険によって異なりますので保険代理店の方に確認してください。

 

「備えあれば憂いなし」という言葉がありますが、備えがあっても憂いありますが…

 

by 向井啓和

先日上下水道水について書きましたが、ついでに収益不動産投資に関わる水の話を追加します。

 

レジデンシャルタイプの物件に関する投資の場合にはあまり関係ありませんが、店舗等の事業用不動産の売買においては水道使用量は参考になります。

 

お店の場合広さや立地等を勘案して水道使用量が多いのか少ないのかでその店が繁盛しているか否かが探れます。

 

家賃が高い割に水道使用量が少ないお店の場合には赤字になっている可能性が推測され、将来の退去リスクを感じます。

 

また、事務所の賃貸の場合にも水道使用量が毎月の数字よりも増えた場合には多くの場合にはその事務所の社員が増員されているという事が見受けられます。

 

実際普段は安定している数字が急に上がっているとそのテナントの社長に「社員増やされました？」と聞くと「何でわかったの？そうなんだよリーマンショックからだいぶ受注が戻って来てね…」などという返事が返ってきます。

 

ちなみに店舗や事務所等の事業者が帳簿書類を備えていない脱税調査等には推計課税という方法があります。推計課税には原材料の仕入れに加えて水道他光熱費などの使用状況も判断材料とされます。

 

 

それで幾らの売り上げがあり、どの程度儲かっているか推計されて課税されてしまいます。目ではなく、「水」は口ほどにものを言うということでしょうか…

 

by 向井啓和

 

 

東京都中央区の銀座に非常に狭小なビルが売りに出ました。ロケーションは最高なのですが…

 

エレベーターが無く階段のみのビルになります。体の大きい人では上に異動するのも苦労しそうな感じです。

 

ただ、銀座にビルを所有するというブランド価値は得られます。（金額も2億以下です。）

 

by 向井啓和

収益物件を購入してアパート経営をすると時間の経過と共に多くの失敗を経験する事になります。特に地方の不動産投資は短期的には良好そうに見えても人口減少と言う潮流によって長期的にやられます。

 

更に土地の余っている地方の場合のもう一つの問題点がライバルの新築アパートが次から次へと建って来る事です。（都心やその周辺で土地の代替が少ないエリアであればそう簡単に新築アパートマンションが供給されません。）

 

現状で満室経営という事に満足せずに都心への分散投資等の対策を練るべきです。さもなければその不動産投資は時間に負けた失敗となるからです。

 

地方の不動産投資の場合には特に急速に過疎化、高齢化して行きますので待ったなしです。相当高利回りでフルローンで買っていなければ良いのですがフルローン等で買っているとキャッシュフローが厳しいはずです。

 

by 向井啓和

民主党が「事業仕分け」の次に「規制仕分け」をしたそうですが、その一環として悪質なマンション販売が規制強化されるそうです。

 

NHKニュースで報道されておりました。

 

 

http://www.nhk.or.jp/news/html/20110307/t10014494891000.html

 

主にワンルームマンション等の投資用マンションを名簿屋から名簿を買ってそこらじゅうに電話を掛けて勧誘するというのが手法です。

 

都市伝説としては電話機を手にガムテープで巻きつけて電話させ続けるそうです。

 

弊社では「反響営業」と言ってお客さまの主体的な第一歩（メール受信、電話問い合わせ等）があって初めて話をするので一人もそういう営業をした事がありませんが…

 

ちなみに私もよく土日に自宅にワンルームマンション販売の電話が掛って来ます。

 

 

by 向井啓和

ターミナル駅の事務所ビルならロケーションによっては貸会議室という形で賃貸借収入並みの収入を得る事も可能です。

 

ただ、季節性の要因が大きいのが通常の賃貸借と異なります。3月、4月、5月、6月等の時期は動きが活発ですが、12月頃は低調になる等の傾向があります。（決算発表、株主総会、新規事業の立ち上げ等が関係していると思います。）

 

 

以下が3月の予定ですが、借りる方は3月前半を除いてそれぞれ異なります。時間当たりで使用料をもらっています…

 

 

2日（水）15：00－20：00(3～4日の荷物搬入及び設営)

3日（木） 9：00－21：00(3～4日連続利用・荷物置きっぱなし)

4日（金） 9：00－20：00(時間延長、3～4日連続利用)

9日（水）16：00－19：00

13日（日）12：00－16：00

14日（月）10：00－11：00

15日（火） 9：30－11：30　(16日午後からの変更分)

16日（水）10：00－12：00

24日（木）13：00－18：00(申込書待ち)

25日（金）10：00－18：00(申込書待ち)

 

 

 

3月はまだ申込が入る可能性もありますので通常の賃貸よりも使用料を得られそうです。

 

by 向井啓和

 

 

かなり年季の入った物件ですが任意売却物件です。

 

滞納等の問題もあり不動産投資上級者向け物件かと思いますがご紹介します。

 

建物の管理状態も悪く大規模修繕も相当期間やっていません。ただ、立地は駅からも近く大規模修繕をする経済力がある方には面白い物件かもしれません。

 

by 向井啓和

 

不動産投資案件のセールスの一環として、本日メジャーホテルグループ運営会社の方とミーティングをして来ましたが、遠隔地の国内リゾート地の状態があまり良く無い様です。

 

特に、LLC（ローコストキャリアーと呼ばれる格安飛行機）が東南アジアへ飛ぶ事が増えた事もあり、国内で例えば沖縄等のリゾート地の比較優位性が低下している様です。

 

国内航空便では往復で5万、6万もするのに比べてLLCで物価の安い東南アジアに行けば半分程度でフライト出来るのが理由の様です。

 

よって現在国内リゾートホテルの投資は控えめな様です。

 

by 向井啓和

確定申告も佳境に入って来ましたが、特に難しいのが不動産の売却をされた方では無いかと思います。

 

 

 

今年収益不動産を購入した人は土地建物の減価償却費の計算等もしなければなりません。参考資料として国税のHPを添付します。

 

建物の標準的な建築価額表
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2006/kisairei-joto/jyouto/C013.pdf

 

この表は確定申告のみならず不動産の建物の価格推移等を見る上でも面白い物です。例えば平成17年築の建物と、平成3年築の建物ではその当時の建築原価が全くことなります。バブル後期の平成3年の方が平成17年よりも約40%高くなっています。

 

これが実は固定資産税の評価額に直接的に影響して来ます。例えば平成23年の今でも平成3年築の20年経過の建物の建物の評価額と平成17年の建物の評価額があまり変らない等の変な事が起こります。

 

不動産投資をした人から考えれば古い建物の方が評価額が低くて当然なのですが、そうならないのはその当時の原価を引きずっているからです。

 

by 向井啓和