2009 年 11 月 のアーカイブ

土地収納や相続案件

今月に入り特に土地収納で現金が入る方や、相続案件の最後の詰めで年内に事業用不動産や収益物件の買換えをしなければならないという方が増えています。後2週間もすれば静かになってくるのでしょうが、同時に金融機関経由で話が入ったり直接問い合わせが入ったりしており捌ききれない位です。

 

 

日本人の気分的な物もあるのでしょうが、相続税の納税の都合上なるべく早く年内に売却しなければならないというニーズがある一方、土地の収用や買い替え案件を買わなければならないという案件が交錯しています。借金を返済して身軽に成りたいという心理もあるのでしょうか。

 

 

年内で最も忙しい時期ですかね今は…

 

by 向井啓和

 

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品川駅のウィング大雨後の雨漏り

本日の大雨は酷かった様です。京浜急行のショッピング街の入り口でも雨漏りが発生していました。建物が老朽化しているのが原因かと思いますが、大手企業の管理物件でも完璧ではないという一つの例です。

 

 

どこでも多かれ少なかれ建物が古くなると管理が大変になるということです。

 

 

同じ思いしている人は多いはずです…しょっちゅう何か発生してきますので。まあそれも物件管理をする宿命なので。

 

 

品川駅のウィング大雨後の雨漏り

品川駅のウィング大雨後の雨漏り

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雨の日の内見 (投資用不動産 トラブル)

不動産投資トラブル(雨漏り)

不動産投資トラブル(雨漏り)

 

 

不動産投資に限らず、不動産を買う人は大体晴れの日に物件を見に行きますが、本当は雨の日等の内見も十分意味を持ちます。寧ろ雨の日等に物件見に行った方が実態が分かります。

 

 

例えば、写真の様な雨漏りも事前に発見できるはずです。

 

 

不動産を買う時に、建物の構造上の問題等は雨の日や台風等の天候の日にこそ分かる物です。その為、屋上防水などの大規模修繕をする前に現場確認する等の時には良くリフォーム業者は一度大雨の日に物件を見せてくれと行って来ます。

 

 

晴天の中のオープンハウスが化粧バッチリの状態だとすれば、雨の日には物件のスッピン状態が見れます。不動産投資は長い付き合いになるのでどうせなら「スッピン」も見ておいた方が良いのでは??

 

by 向井啓和

 

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芝浦アイランドケープタワーご紹介

不動産投資という訳ではありませんが、居住用マンションとして芝浦アイランドに売り物件が御座います。

 

 

多少の価格交渉等も可能かと思いますのでお問い合わせください。

 

現在まで売れ残っている理由の一つは窓から見える景色があまり良くないという事です。景色を物件選びの基準にされない方にとっては悪くはない物件ではないでしょうか。

 

 

ただ、その景観も景観法が平成23年までに適用されて目の前にあるアパマンの看板も外されるそうです。多少は景観も改善されるでしょう。

 

 

芝浦アイランドケープタワー

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高級住居併用賃貸住宅

高級賃貸併用住宅

高級賃貸併用住宅

城南地区の高級賃貸併用住宅
城南地区の高級賃貸併用住宅

 

 

 

城南地区の高級住宅街に賃貸併用住居として考えられる投資用不動産が出ました。一部木造部分がありますが、大規模修繕がしっかりなされていて企業の役員クラスの借上げ社宅に成っているようです。

 

 

3世帯に分かれた住居で3億前後という事で空室リスクは高いのですが懐の深い方であれば悪くないのではないかと思います。
(又は一部ご自身の自宅としても考えられる方にとっては良いのでは…)

 

 

価格としては積算価格前後と言って良いのかと思います。ただ、都心のエリアは積算価格が低めに出るので更地価格以下の売値と言って良いのではないかと思います。

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新築オフィスビル賃料下落

本日、日経新聞新聞の経済面に東京でのオフィスビル賃料下落の記事が出ておりました。オフィスビルへの不動産投資の参考になりそうですのでご紹介しますが、2003年秋の不動産バブルスタート時点のレベルまで下がったそうです。

 

 

あの当時の事を思い出すとりそな銀行への公的資金注入と小泉改革のスタート時点と一致します。株価もその当時の底値でした。オフィス賃料が上昇してデフレ脱却したかと思ったら2年前の天井から約16%下がったという事です。

 

 

ただ、この賃料下落にはフリーレントの提供等が含まれていませんので実際はもっと下がっている実感があります。中途半端な立地の中途半端な物件が一番きつい印象です。(駅から1,2分の物件はそうでもないが、駅から5分立地では空室が多い等…)

 

 

また、2003年当時もその数年前から賃料は安いまま推移していますのでそう考えると、オフィスビル賃料が「底打った」とは言えない様に思えます。暫く「底這う」のではと思われます。

 

 

よって中型のオフィスビル等へ投資しているREIT等も要注意かなと思います。

 

 

一方、小規模なビルは意外と安定しています。家賃の設定が元々安いオフィスの場合には退去も少ないので健闘しています。ビル投資をされるのであれば立地の優れた小規模物件が良いのではと思います。

 

 

不景気だと慎重になってきますので、成長していて本当は大きい所に移れる企業もかなりの期間小さなオフィスに留まります。

 

 

日経新聞の記事はこちらhttp://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20091104AT1J3001303112009.html

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

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東京の年内不動産投資案件

最近収益物件・事業用物件の動きが活発化してきました。一旦止まっていた売却の動きが局所的に活発化してきているのが理由かもしれません。

 

 

考えてみると2009年中の不動産投資には様々なメリットがありそれらは今後も継続するか不明であります。以下に挙げてみます。

 

 

1. 相変わらずの超低金利

 

2. 事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例

 

3. 価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加

 

 

 

 

1. 「相変わらずの超低金利」ですが、デフレ環境の酷い日本ですがそれでも金利は上昇するかもしれません。特にポイントは国債の大量発行を控えている点です。長年の自民党政権時代の負の遺産が一気に噴き出し、政府は税収減に見舞われており国債の発行を増額せざるを得ない状態です。

 

 

ここで何が問題かと言いますと、アパートローンの貸し出し金利のベンチマークとなる国債金利やそれに付随して動くスワップ金利が上昇することになるからです。

 

 

銀行の立場でこの状況を見ると銀行は資金を「貸し付けても」良いし「有価証券を買っても」良いのです。市場金利が上昇すれば アパートローンに出すよりも市場で流通している金利の上昇した有価証券を買った方がメリットがあります。

 

 

その為、相対的に、市場金利が上昇すればアパートローン金利も上がらざるを得ない状態になります。(特に固定金利融資を希望される場合に)

 

 

2. 「事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例」ですが、こちらのうち先行取得の特例に関しては平成21年12月31日までの方が課税の繰り延べのメリットが大です。詳細は以前も不動産投資ブログで紹介しましたので、そちら をみて頂ければともいます。

 

 

ちなみに参考までに税理士法人のこの特例について説明されているHPをご紹介します。
http://www.fuchie-act.com/info/tax_reforms_h21_4.html

 

 

3. 「価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加」ですが、こちらはあるたとえが良く実態を示しています。
「洪水は大雨が上がって後にやってくる。」

 

 

去年の9月にリーマンショックがあり、株価は今年の前半に世界的にも底をつけました。ただ、これらの大雨の後暫くしてから任意売却物件や破産物件やファンド解約物件は出て来るものです。今がまさにその状態です。恐らくこれから暫く続くでしょう。

 

 

そんなこんなで平成21年中の投資用不動産の購入は様々なメリットがあるので活発な動きが見られます。
最後まであきらめずに粘りましょう。

 

by 向井啓和

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