東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ みなとアセットマネジメント株式会社

品川駅周辺が相当変わりそうです。（不動産投資にも長期的に影響ありそうです…）

 

 
羽田空港国際化とリニアモーター始発駅決定という２大ニュースが発表されていました。空港が海外への玄関であり、一方リニアの始発駅にも品川駅がなってくると国内交通網の心臓部を担う一大ターミナル化が進んで行きそうな予感がします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/column/20090423/532231/?P=4

 

 
確か以前ブログでも書いたのですが、新宿や東京駅は便利であるのですが、私鉄各線も乗り入れて余っているスペースがあまり無いという状況に比べて線路の配置も並列で作られており工事もし易い様に思えます。（新宿等は路線が交差している為複雑化しています。）

 

 
また、芝浦方面にはまだまだJRの遊休地が残っておりその点等も有利になりそうです。今後、マイナーな京浜急行と都営浅草線沿線等にも賃貸市場や地価の面でプラスの影響が出そうな感があります。

 

 

詳細は上記のリンク記事を

 

 

不動産投資の「トラブル」というか「失敗」というか「認識不足」に大規模修繕の見込み違いがあります。物件購入までは熱く突っ走り、購入してから中古物件の修繕ってこんなに掛るのと愕然とされる方もおります。

 

 
弊社では、大体200、300万程度の修繕か、500万前後の修繕か、1000万～1500万の修繕になるか等の大まかな数字は把握してお勧めする様にしております。また、その修繕が必要となる時期も…

 

 
今回、依頼を受けたのは以前弊社にも問い合わせがあったけど、他で物件を買われた方から再度メールでの依頼が入り対応しました。

 

 
物件買った先から修繕費が購入後直ぐに必要になると言われてそれが妥当か否か調べてくれとの内容でした。

 

 
普通であれば調べませんが他社はどんな売り方をしているかというチェックで見て来ました。写真を載せます。

 

 
マンションの外付の廊下ですが、クラックが凄いです。コンディションはあまり良く無いですね…

地方税法に規定されている固定資産税にはある意味で不平等があります。不動産投資にも参考になるので、簡単に指摘します。

 

 

それは建物の価値を全国一律に評価している事です。

 

 

固定資産税は地方税法を構成する一つの税で主に市町村税でありますが、特に建物の評価額が全国一律である事がある意味不平等を巻き起こしています。

 

 

何が不平等かと言いますと、建物が地域に応じた物価の修正がされていない価格によって評価されている事です。

 
例えば銀座のビルも北海道の旭川のビルも同じ年に建てられたらほぼ同じ評価額になります。ビルを建てるにあたって、狭い日本と言えども都心のど真ん中と交通量の少ない所で建てられるビルのコストが同じであるはずがありません。

 

 

例えば、人件費、資材費、道路占有の費用、駐車場の料金、交通量が多ければ交通整備の人員、工期の長短等などです。

 

 

全国の最低賃金（参考）
http://www2.mhlw.go.jp/topics/seido/kijunkyoku/minimum/minimum-02.htm

 

 

（銀座のビルを持てる人の方が担税力が高いはずですが、それが考慮されないのです。）

 

 
また、取れる家賃も問題です。同じサイズのワンルームの部屋でも東京で7万取れる家賃が北海道では3万円等になってしまいます。

 

 

つまり、3万円しか取れない部屋を維持するのに、東京と同じ建物評価を前提に固定資産税を払う事になるのです。特に地方物件の不動産投資をされる際に注意すべきはこの点です。

 

 

固定資産税は全国一律に見られるが故にどんなにグロス利回りが高くても、家賃の安過ぎる場所では全く資金が貯まらない現象に陥ります。

 

 
ではどうしたら良いのか・・・固定資産税の特に建物価格の部分は県単位でも良いので地域修正を掛けるというのが一つのアイデアです。東京都心5区を100としたら、東京23区（5区以外）を95、東京都下を90、埼玉、神奈川、千葉を80、…青森、沖縄、北海道を50等。

 
こうすると固定資産税の建物から得られる収入に対する比率上の負担を平等にする事が可能となります。

東京で投資用不動産を購入される中国人の方が増えておりますので、中国語での対応が出来る窓口を設置しました。不動産投資や物件についての質問がある方、もしくはパートナーの方が中国人で細かい説明が出来ない等の方はお気軽にご連絡ください。

 

 

弊社の不動産担当の中国語通訳と言う形になります。

 
連絡先は下記になります。

 

名前：播磨（はりま）

 

番号：０９０－８３１４－０７１２
 
但し、電話受付時間は平日は18～22時、土日は9～17時までです。

 

 

投資用不動産に最適なフルローン可能物件がありました。積算価格と収益価格が釣り合うレベルで物件が出ました。急ぎの案件なので外壁写真だけご紹介します。

 

 

ファミリーマンションタイプですが、入居率も良く人気エリアなのでお勧めです。

 

 

それと東京都中央区日本橋の売りビルもかなりの高利回りで出ました。（未公開物件で想定利回り15％です。）

 

 

フルローン物件に関してはhttp://www.minato-am.com/

時々ですが投資用不動産の物件資料で「リースバック条件付き」とか「リースバックも可」という事が備考欄に書かれています。

 

 

これらの物件の特徴を簡単にご説明すると「物件は売るけど場所はそのまま利用したい」という事です。

 

 

例えば、自社ビルの一階でレストランを経営されている方が不況でお客の入りが減ったので一時的に厳しくなった。

 

 

現在所有しているビルそのものには執着はなくビルを売却して少し楽になりたいという場合で、それでも一階の店舗は好立地なので利用し続けていたいというケース等が当てはまります。

 

 

そんなケースが多い中小型案件のリースバック物件は要注意です。リースバックして入居するテナントが一旦破たん寸前まで来ていて自社ビル等不動産物件を売却する訳でして状況はそれ程良くありません。

 

 

リースバックして再入居するテナントの属性を良くチェックする必要があります。

 

 

特に一棟全部を自社ビルとして使っていた場合等はかなり厳しく見る必要があります。

 
投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 
東京都の城北エリアの隣が駐車場の売りビルが出ました。築年数がかなり行ってまして長期のローンは出ませんが13%以上の利回りがあります。（飲食店や事務所が入った雑居ビルです。）

 

 

隣が駐車場で更地ですし、逆の隣の建物も古いのでその一体全部の開発と言うのも将来的には考えられそうな物件です。京浜東北線の王子駅から徒歩4分程度と利便性も高いです。

 

 

暫く現在の満室状態で回して行って将来建替え等の可能性がある物件です。価格が1億5000万前後なのでキャッシュで買う人にはうってつけかなと思います。

 

 

投資用不動産のご紹介はhttp://www.minato-am.com/

目黒区の自由が丘２丁目、3丁目辺りで売りビルを探している方がおります。予算は4億台位までとこのエリアでは小さめではありますが、自己資金もあり確度の高い話なので物件情報ありましたらお待ちしております。（線路よりも北側のエリアです。）

 

 

築年数25年以内のRCか15年以内の鉄骨造が理想ではありますが、立地が限られた中でのリクエストなのでそれ以外でも該当しそうな物件ありましたらご連絡ください。テナントが入っていても入っていなくても結構です。住居兼用店舗や住居兼用事務所等の物件でもご連絡ください。

 

 

城南エリアの不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

短い借入での不動産投資は一般的には危険性が高いと言われていますが、必ずしもそうとは言えません。特に年齢や年収等によってはむしろ短期間に借入を返済する短い期間の借入が有効な場合もあります。

 

 

一つの例としてプロスポーツ選手や芸能人や外資系の金融機関お勤めの方等が当てはまります。

 
プロスポーツ選手のピークは一般的には25歳～35歳と言われており、そこで年収が大幅に増加します。

 

 

芸能人もバカ売れしている期間というのは長い様で短く5年～10年で飽きられてしまいます。

 

 

外資系の金融機関に勤めている人も35歳定年説というのが言われている通り、マネジメントに残る人以外はその辺りで他の仕事に取組むのが一般的です。

 

 
こういった方々の場合には短期間の借入期間を設定して毎月の返済を多めにしたりするそうです。（実際にメガバンクの担当者がスポーツ選手の際にそうされたそうです。）

 

 

選手寿命が短い上にどちらかと言えば派手な世界で、お金があると浪費してしまうという特性も関係しているのでしょうが…キャッシュフローがあまり出ない設計にするわざとするそうです。

 

 

公務員の方等の場合には逆になります。

 

 
不動産投資もひとそれぞれですhttp://www.minato-am.com/

 

 

 

最近よくマニュアル本を勉強されている方が、ワンルーム投資なら徒歩5分、ファミリーマンション物件投資なら徒歩10分みたいな事を言われます。ただ、不動産投資を本気でされるのであればもっと物事をもっと多面的に見られた方が宜しいかと思います。

 

 

 

昨日テレビ東京の「ガイアの夜明け」で「快走…自転車の新時代～“エコ・節約・電動”で復活～」という番組を途中から見ました。消費者のエコ意識や節約意識と電動自転車の開発と言うテクノロジーの発展で自転車が伸びているそうです。
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview090609.html

 

 

 

不動産投資と何が関係あるかと言えば「徒歩5分じゃないから見に行きません。」みたいな事を言う方は投資チャンスを逃すという事をこの自転車産業拡大のテーマは示してます。

 

 

 

特に最近思うのが東京等の首都圏の物件の場合はやはり徒歩何分という距離感よりも、「自転車で何分」という距離感の方も考えた方が良いのではないかという事です。

 

 

 

不動産投資をしてお金をもらうお客さんはテナントである賃借人の方です。その「お客さんたち」がエコ意識や節約意識から距離は遠くても駅近の高めの家賃の物件よりも、安い家賃の駅から若干離れた環境の良い所に住み、駅まで自転車通勤しようと考えだしてます。（雨が降ったら不便なんでしょうが…）

 

 

 

また、電動自転車の機能が良くなれば坂の上など一見厳しい立地でも楽々登れます。

（神奈川県の物件の写真みたいなところは東京都や神奈川県で結構多いです。でも下りは気持ちよさそうですね。）

 

 

特に世田谷や大田区等緑が多く自然があり、自転車通勤も快適なエリアは自転車通勤者には人気になるんじゃないでしょうか？例えば駅からの距離が1キロですと徒歩では（1000メートル÷80メートル≒12分）となります。一方、自転車で時速20キロで走る人からすれば1キロの距離は自転車で3分の距離です。

 

 
（実際最近おしゃれな女性のお客さんが「犬の散歩が出来る大きな公園があるところか、多摩川の土手に近いマンションを探してください。」みたいな話がありました。結構駅からは徒歩では離れます。）

 

 
世の中はどんどん変化しています。それを無視してしゃくし定規にマニュアルを信奉し、物件を見る等のアクションを起こさない。
もったいないなと思いますがそこで差がつくんでしょうね。

 

 

 

東京都での不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/