東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ みなとアセットマネジメント株式会社

先日不動産投資の失敗をまだ気付いていない方が来社されて相談を受けました。内容を聞いて恐らく夜逃げされていると…アドバイスしました。

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新卒の社員に東京の下町の売りビルの調査をしてもらいました。

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都心の商業ビルはここしばらく相当厳しい感じです。

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遊休土地の活用において数十年における長期では無く、短中期で運用する場合に重要になるのが建物を建てるか建てないかです。

 

 
特に都心等の固定資産税評価が高い土地の場合には土地の固定資産税だけでも重いのに建物を建てて家屋の固定資産税を払うとなると大変です。

 

 
不動産活用を考えるにあたって簡易な建物を建てる場合に、固定資産税上の家屋と認定される定義を理解されておくと有効な場合があります。主に家屋の判定には以下の三点が考慮されます。

 

 
１． 外気遮断性

 

 

２． 土地定着性

 

 

３． 用途性

 

 
１の外気遮断性とは、「屋根および周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのぐことができること」が求められます。例えば球場等の場合観客席で屋根が掛っている部分は家屋と認定されます。観客席でも屋根の無い部分は家屋と認定されず固定資産税がかかりません。

 

 
２の土地定着性ですが、例えば列車を改造したレストラン等も土地に基礎で定着している場合には固定資産税上の家屋と認定されているようです。一方、キャンピングカー等を改造した店舗等で異動が容易なものはこの土地定着性が認められません。

 

 
３の用途性ですが、例えば自走式駐車場の場合には屋根も壁もない場合であってもそれ自体が駐車場として用途を満たす建物となり固定資産税上の家屋となります。

 

 
不動産投資において費用がなるべく最小化出来るように固定資産税の勉強も重要になります。

弁護士事務所との提携の話が来ました。本日会って聞くと今後弁護士事務所で信託業務を本格的に開始する事にともなってのお話でした。

 

 
相続の可能性のある物件について不動産管理信託を設定してもらい、その後相続が発生した場合には持分割合に按分し相続してもらい、収入と費用を按分し残金を相続人に支払うという仕組みです。

 

 

 
不動産管理信託は本来は信託銀行の業務なのですが個人の資産家（10億以下）のところのカバレッジはあまりなされていないのが現状だそうです。

 

 

 
また、相続人自身が経済的に厳しくなった際にはその持分を売却したいわけですが、通常の不動産の共有では持分のみの売却は難しい事となります。

 

 

 
一方信託受益権の場合には信託受益権を全くの第3者に売却してしまっても間に信託会社が入り、売却し易いスキームとなっています。

品川駅周辺が相当変わりそうです。（不動産投資にも長期的に影響ありそうです…）

 

 
羽田空港国際化とリニアモーター始発駅決定という２大ニュースが発表されていました。空港が海外への玄関であり、一方リニアの始発駅にも品川駅がなってくると国内交通網の心臓部を担う一大ターミナル化が進んで行きそうな予感がします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/column/20090423/532231/?P=4

 

 
確か以前ブログでも書いたのですが、新宿や東京駅は便利であるのですが、私鉄各線も乗り入れて余っているスペースがあまり無いという状況に比べて線路の配置も並列で作られており工事もし易い様に思えます。（新宿等は路線が交差している為複雑化しています。）

 

 
また、芝浦方面にはまだまだJRの遊休地が残っておりその点等も有利になりそうです。今後、マイナーな京浜急行と都営浅草線沿線等にも賃貸市場や地価の面でプラスの影響が出そうな感があります。

 

 

詳細は上記のリンク記事を

 

 

不動産投資の「トラブル」というか「失敗」というか「認識不足」に大規模修繕の見込み違いがあります。物件購入までは熱く突っ走り、購入してから中古物件の修繕ってこんなに掛るのと愕然とされる方もおります。

 

 
弊社では、大体200、300万程度の修繕か、500万前後の修繕か、1000万～1500万の修繕になるか等の大まかな数字は把握してお勧めする様にしております。また、その修繕が必要となる時期も…

 

 
今回、依頼を受けたのは以前弊社にも問い合わせがあったけど、他で物件を買われた方から再度メールでの依頼が入り対応しました。

 

 
物件買った先から修繕費が購入後直ぐに必要になると言われてそれが妥当か否か調べてくれとの内容でした。

 

 
普通であれば調べませんが他社はどんな売り方をしているかというチェックで見て来ました。写真を載せます。

 

 
マンションの外付の廊下ですが、クラックが凄いです。コンディションはあまり良く無いですね…

地方税法に規定されている固定資産税にはある意味で不平等があります。不動産投資にも参考になるので、簡単に指摘します。

 

 

それは建物の価値を全国一律に評価している事です。

 

 

固定資産税は地方税法を構成する一つの税で主に市町村税でありますが、特に建物の評価額が全国一律である事がある意味不平等を巻き起こしています。

 

 

何が不平等かと言いますと、建物が地域に応じた物価の修正がされていない価格によって評価されている事です。

 
例えば銀座のビルも北海道の旭川のビルも同じ年に建てられたらほぼ同じ評価額になります。ビルを建てるにあたって、狭い日本と言えども都心のど真ん中と交通量の少ない所で建てられるビルのコストが同じであるはずがありません。

 

 

例えば、人件費、資材費、道路占有の費用、駐車場の料金、交通量が多ければ交通整備の人員、工期の長短等などです。

 

 

全国の最低賃金（参考）
http://www2.mhlw.go.jp/topics/seido/kijunkyoku/minimum/minimum-02.htm

 

 

（銀座のビルを持てる人の方が担税力が高いはずですが、それが考慮されないのです。）

 

 
また、取れる家賃も問題です。同じサイズのワンルームの部屋でも東京で7万取れる家賃が北海道では3万円等になってしまいます。

 

 

つまり、3万円しか取れない部屋を維持するのに、東京と同じ建物評価を前提に固定資産税を払う事になるのです。特に地方物件の不動産投資をされる際に注意すべきはこの点です。

 

 

固定資産税は全国一律に見られるが故にどんなにグロス利回りが高くても、家賃の安過ぎる場所では全く資金が貯まらない現象に陥ります。

 

 
ではどうしたら良いのか・・・固定資産税の特に建物価格の部分は県単位でも良いので地域修正を掛けるというのが一つのアイデアです。東京都心5区を100としたら、東京23区（5区以外）を95、東京都下を90、埼玉、神奈川、千葉を80、…青森、沖縄、北海道を50等。

 
こうすると固定資産税の建物から得られる収入に対する比率上の負担を平等にする事が可能となります。

東京で投資用不動産を購入される中国人の方が増えておりますので、中国語での対応が出来る窓口を設置しました。不動産投資や物件についての質問がある方、もしくはパートナーの方が中国人で細かい説明が出来ない等の方はお気軽にご連絡ください。

 

 

弊社の不動産担当の中国語通訳と言う形になります。

 
連絡先は下記になります。

 

名前：播磨（はりま）

 

番号：０９０－８３１４－０７１２
 
但し、電話受付時間は平日は18～22時、土日は9～17時までです。

 

 

投資用不動産に最適なフルローン可能物件がありました。積算価格と収益価格が釣り合うレベルで物件が出ました。急ぎの案件なので外壁写真だけご紹介します。

 

 

ファミリーマンションタイプですが、入居率も良く人気エリアなのでお勧めです。

 

 

それと東京都中央区日本橋の売りビルもかなりの高利回りで出ました。（未公開物件で想定利回り15％です。）

 

 

フルローン物件に関してはhttp://www.minato-am.com/