東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ みなとアセットマネジメント株式会社

節電に適切な省エネ電球エネブライトの改良がなされました。

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省エネ電球（無電極電球）ですが残念ながら家庭用での利用には向きませんが、業務用では結構有効に利用されそうな商品でした。

 

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遊休土地の活用において数十年における長期では無く、短中期で運用する場合に重要になるのが建物を建てるか建てないかです。

 

 
特に都心等の固定資産税評価が高い土地の場合には土地の固定資産税だけでも重いのに建物を建てて家屋の固定資産税を払うとなると大変です。

 

 
不動産活用を考えるにあたって簡易な建物を建てる場合に、固定資産税上の家屋と認定される定義を理解されておくと有効な場合があります。主に家屋の判定には以下の三点が考慮されます。

 

 
１． 外気遮断性

 

 

２． 土地定着性

 

 

３． 用途性

 

 
１の外気遮断性とは、「屋根および周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのぐことができること」が求められます。例えば球場等の場合観客席で屋根が掛っている部分は家屋と認定されます。観客席でも屋根の無い部分は家屋と認定されず固定資産税がかかりません。

 

 
２の土地定着性ですが、例えば列車を改造したレストラン等も土地に基礎で定着している場合には固定資産税上の家屋と認定されているようです。一方、キャンピングカー等を改造した店舗等で異動が容易なものはこの土地定着性が認められません。

 

 
３の用途性ですが、例えば自走式駐車場の場合には屋根も壁もない場合であってもそれ自体が駐車場として用途を満たす建物となり固定資産税上の家屋となります。

 

 
不動産投資において費用がなるべく最小化出来るように固定資産税の勉強も重要になります。

不動産活用の手段としてPPP（public private partnership)が脚光を浴びて来ております。

 

 
PPPとは官民協力事業を意味しており自治体や法人が所有している土地等の不動産を有効活用する手法の一つです。

 

 
自治体と民間が隣り合わせの土地を所有している場合や、等価交換等で土地の交換をした後に不動産開発までのスキーム等を検討するケースが多い様です。

 

 
例としては大手法人や市町村の遊休土地（福利厚生施設等）を民間のスポーツ運営者に委託して活用してもらう等があります。

 

 
現在弊社では相談段階でその様な話が来ており運営者等と詰めております。

不動産投資のおまけと言っては何ですが＋αの収入を取れる可能性のあるものをご紹介します。

 

 

１． 看板収入

 

２． 自動販売機収入

 

３． 時間貸し駐車場収入

 

４． 電線、電柱による収入

 

５． 高架線の電線の地上権による収入（迷惑料的な要素）

 

 
１． 看板収入は全般的に下火です。特に現在広告がネット広告にとって代わられているせいか相当立地が良くないと借手が居ませんので注意が必要です。

 
２． 自動販売機収入は微々たるものです。月1万円前後が相場です。また、見た目が悪化したり、空き缶等のゴミがおかれる等のデメリットもあります。電気代との兼ね合いも考える必要があります。

 
３． 時間貸し駐車場に敷地の一部を借りてもらうというのも購入物件の利回りアップには使えます。

 
４－５ 電線、電柱、高架線下の土地というのは電力会社から地代的なお金をもらえます。

 

 

 

モバイル基地局以外にも色々利回りアップというのは図れる可能性がありますので…

 

 

不動産投資の一つの形態として時間貸し駐車場等への投資がありますが、最近気付いた事をまとめてみます。

 

 

１．駅の周りが意外と空きの駐車場が多い。
２．住宅地が好調である。全般的にデフレであり値段の下がる所が多いが、値段が上がるエリアが住宅地等で見られる。

 
１．について

 

 

弊社は港区高輪の品川駅の近辺にオフィスを構えておりますが、会社設立の5年前では駐車場を借りるのが至難の業でした。実際に4年前は駐車場まで徒歩5分位でした。更に、機械式駐車場で待ち時間が2，3分から5分と長く不便でした。
（入庫されている車が多い為か車を出すのに一苦労でした。）

 

 

現在はといえば、自社から1分程度の所の機械式駐車場に変更しており、且、出庫までほぼ1分です。近隣のオフィスが営業車を減らしているか、賃料の安い所にオフィスを変更してきているのが如実に分かります。

 

 

景気悪化→オフィスのコストカット→営業車両の減少→月極め駐車場の増加→時間貸し駐車場の増加

 

 
２．について

 

 

私が良く利用する同じ港区内の住宅地の駐車場が駐車料金の微妙な条件変更をしていました。以前は30分200円でしたのが、現在は25分200円です。世の中全体がデフレの中で相対的にみたらかなりのアップになります。

 

 

近隣は古めの低中層マンションが多い住宅地ですが恐らく人口が多いのでしょう。もしくは、マンション関係の修繕の業者等の利用が多いのか…この辺は推測なので分かりませんが。

 

 
ただ、全体的に東京の時間貸し駐車場はオフィス街よりも住宅地ということなんでしょうか。（新宿渋谷等の繁華街は別だと思いますが）