東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ みなとアセットマネジメント株式会社

ビル売買の決済をして来ました。今年の3月14日契約予定だったお客様との案件でした。（東日本大震災直後） (続きを読む…)

 

 

山手線の駅から3分程の売りビルを見て来てもらいました。建物はそこそこでした…

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子育てサポート企業に対する税制優遇制度（厚生労働省）が法人による自社ビル所有等の不動産投資において利用出来るかもしれません。

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千代田区で住居併用ビルが出ました。立地はかなり秀逸な所にありまして将来価値は大です。

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賃貸収入が結構ある住居併用住宅があります。東京都目黒区です。レノベーション前になります。

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これから空き自社ビルの一部を使ってパーティールームの時間貸しをする事にしました。

（JR品川駅徒歩五分程度）

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お客さまが購入予定の物件について、地震後の確認で本日物件調査に行って来ました。RCの5階建のビルですが、地下1階のあるビルだったので基礎が深い事からか目立った損傷はありませんでした。

 

 

唯一3階の建具である下駄入れや襖の開け閉め部分、ユニットバスへの出入り口部分が歪んで出入りや開け閉めに不自由しました。

 

 

その部分はまだ契約前でもありますので修繕してもらうか、修繕に掛る費用を売主に負担してもらうかという事になりそうです。

 

 

契約の直前に地震が発生しましたので一旦は契約を延期し落ち着いてから調査して再検討するという流れから本日の内見となりました。

 

 

いずれにしても物件の確認をせずに契約をしていたら危険負担の問題が出る所でした。（契約を急がさなかった事は買主の方にとっては良い方に動いたと言う事になります。）

 

 

埼玉県の売りビルです。ブログ紹介OKだったので紹介します。

 

 

埼玉県のターミナル駅から徒歩5分程度の立地にあるビルで築年はまだ確認しておりませんが、みたとおりですので築15年以内の物件かと思います。

 

 

想定利回りは9％前半台で、テナントが大手、外資生命保険会社、病院、学習塾、等の優良テナントが入っております。一室空室があるので自社ビルとして一部利用されるのも手かと思います。

 

 

金額は10億だとの事です。首都圏に拠点を幾つか欲しいという法人にも適するのではないかと思います。

本日、日経新聞新聞の経済面に東京でのオフィスビル賃料下落の記事が出ておりました。オフィスビルへの不動産投資の参考になりそうですのでご紹介しますが、2003年秋の不動産バブルスタート時点のレベルまで下がったそうです。

 

 

あの当時の事を思い出すとりそな銀行への公的資金注入と小泉改革のスタート時点と一致します。株価もその当時の底値でした。オフィス賃料が上昇してデフレ脱却したかと思ったら2年前の天井から約16%下がったという事です。

 

 

ただ、この賃料下落にはフリーレントの提供等が含まれていませんので実際はもっと下がっている実感があります。中途半端な立地の中途半端な物件が一番きつい印象です。（駅から1，2分の物件はそうでもないが、駅から5分立地では空室が多い等…）

 

 

また、2003年当時もその数年前から賃料は安いまま推移していますのでそう考えると、オフィスビル賃料が「底打った」とは言えない様に思えます。暫く「底這う」のではと思われます。

 

 

よって中型のオフィスビル等へ投資しているREIT等も要注意かなと思います。

 

 

一方、小規模なビルは意外と安定しています。家賃の設定が元々安いオフィスの場合には退去も少ないので健闘しています。ビル投資をされるのであれば立地の優れた小規模物件が良いのではと思います。

 

 

不景気だと慎重になってきますので、成長していて本当は大きい所に移れる企業もかなりの期間小さなオフィスに留まります。

 

 

日経新聞の記事はこちらhttp://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20091104AT1J3001303112009.html

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/