東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ みなとアセットマネジメント株式会社

 

 

小スペースの不動産投資、不動産活用として一つ上げられるのが自販機の設置です。自販機の設置のデメリットは美観を損なうとか飲料のゴミが捨てられるとかありますが、立地が良ければ不動産投資の多少の上乗せになります。

 

 

電気代が月額2000円～3000円の省エネタイプの設置で良ければ2万程の収入アップになります。

 

 

ただ単に収入アップのみならず場合によってはテナントの利便性を上げる可能性もあります。

 

 

コンビニ等から遠い物件の場合で近隣に自販機が一台も無い様な所だと置いてあると入居者のメリットになります。

 

 

例えばでこんな場所でもという所に設置可能性を聞いてみましたが、実際に設置することになりました。写真の場所は神奈川県の急な坂の上のマンションになります。

 

 

意外や意外こういう場所だからこそ売れるという所でもあるのでしょう。

 

 

人によってはコンビニの隣に自宅を建築してコンビニに来る来店者向けにコンビニより安く飲料を売って住宅ローンを払っていないという凄い人もいます。マネは出来ないですが…

 
不動産投資と不動産の活用はhttp://www.minato-am.com/

 

 

本日久しぶりに天気も良いので物件調査に行って来ました。時間が無いので横浜市近郊の物件を2件見てきました。

 

 

一棟は横浜らしい丘の上の低層の物件です。低層ではありますが見晴らし良かったのでファミリー向けには日当たりも良くいいなと思いました。

（こちらは土地が広いので積算価格が高めにでそうです。）

 

 

もう一棟は東横線駅近郊のRCマンションです。想定利回りベースであまり高いレベルは望めませんが立地と管理が良かったです。（売主の方からも「管理は良いと言われる」と聞いてましたがその通りでした。）

 

 

こういう物件は売って安心と言ったところでしょう。（入居率も高くほぼ満室でしたし…）

 

 

神奈川県横浜市の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

菊名駅と妙蓮寺駅で賃貸物件を探している人がいます。25万前後、4LDK以上、戸建かマンションです。借主は誰でも知っている日本の企業ですが、住まれる人はニュージーランド（NZ）の方です。（横浜市港北区物件）

 

 

菊名、日吉、妙蓮寺辺りで賃貸づけお困りの方ご連絡を。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 
不動産投資では積算の出る物件でのフルローン投資が人気ではありますが、「積算が出る≒土地が広い」というケースが多いと思います。

 

 

ただ、見逃せないのが土地が広い物件と言うのは管理する面積も広いという事を意味しますので意外と大変です。グロス利回りとネット利回りの差が大きくなってしまうケースも散見されます。不動産投資で失敗しない為にもこの辺の事も気にする必要があります。

 

 

例えばですが、こちらの物件は積算価格と売却価格の差が１億近く開いておりましたが、夏になるとこんな感じに周りが茂ってきます。日当たりが良い丘陵に建てられた物件なので居住用物件としてのメリットは多々ありますが、管理面では樹木の伐採や下草の処理等で余分なコストが掛ります。

 

 

樹木の枝打や下草処理で軽く５０万は掛ると言う事ですので自然の力は甘くみれません。

 

 
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久しぶりに投資用不動産の物件調査で川崎市と目黒区の物件調査に行って来ました。川崎で2棟物件を見て、その後目黒区で何ヵ所か物件周りを見てきました。

 

 
川崎の方ですが、JR川崎駅の駅前こそはかなり大規模開発が行われて綺麗に成っていますが今回見て来た先は共に厳しいなという印象でした。

 

 

一棟は、駅から近く繁華街の中にあった物件ですがグーグルアースでみると傍にピンク系の店舗があった為どうかなと思ってましたが、やはり管理状態も良くなくお客さんにも勧められないなと思いました。

 

 

 

どうしても周りの雰囲気がそういう感じですとテナントの属性が悪くなって来ます。（退去したと思われる人の荷物が外に玄関の外に出ていました。中は推して知るべし…）

 

 
もう一棟は京急線の駅から数分の物件でしたが、商店街に面しているのですがこちらは建物の感じはそれ程悪くないのですが、管理状態が悪く更に夕方は車が入れない歩行者天国をやっている立地でした。

 

 

道路が狭く危険であるというのなら分かるのですが人通りがあまりない広い道路を止めているという事でこれも色々ときついかなという感じです。

 

 

車で傍に付けられず、ちょっとの間でも駐車出来ない立地で、近場にも時間貸し駐車場が無い場所です。そうなると建物のメンテナンスや修繕が難しくなります。

 

 

更に大規模修繕等をするとなったら余計な時間や手間やコストが掛ってしまいます。（例えば駐車場から3分歩いて現場となると大工さんのテンションも下がりますし、駐車料金分コストが掛ってきます。割高な修繕費を請求されても仕方ありません。）

 

 

賃貸募集の際も車で案内するとしたら案内のルートに入りづらくなりますよね。

 

 

 
川崎は収穫なしで終了し、目黒区でお客様のターゲット物件を再確認しました。修繕状態が気になりましたので共用部分の階段の防水状態をみると防水面にひび割れ等も無く3，4年前に修繕をしたと思われる状態でした。

 

これで安心してお勧め出来ると言う物です。

 

目黒通りで行列のお菓子屋を発見しました。「はらドーナッツ」と書かれていますが・・・・今度時間があれば寄ってみたいと思いました。

 

 
東京の城南エリアの不動産投資情報はhttp://www.minato-am.com/

現在神奈川県に所在する不動産投資ファンド所有の信託受益権物件に取り組んでいます。建物の躯体そのものは立派で見栄えがするのですが、急傾斜地に建っております。

 

 

傾斜地は見晴らしや採光が良いので好まれる点もあるのですが、一方坂道を登る必要があるので億劫だと思われる点もあります。

 

 

若者や子育て世代であれば良いのですが高齢化が更に進行した場合にどうなるかが心配な物件です。

 

 

ただ、神奈川県の良いと言われる住宅地はどこも丘の途中や坂の上にあります。東京以上に坂が多いエリアですので神奈川で不動産投資を考えている方には避けて通れないポイントかと思います。

 
ちなみに、ハザードマップ（アボイドマップ）と言われる地図が各自治体に備えられており地図を見ると神奈川県の場合には非常に広いエリアが何らかの危険地帯とされています。

 

 

例えば、洪水予測区域、地すべり予測個所等…ただ、これは法令上の制限を伴わない区分けになります。単に「大雨が降ったらこの辺りには行かない方が良いですよ」と言った情報開示だという事です。

 

 

不動産売買においてより重要となる規制や制限を伴う法令上の制限がある区分けではないという事です。

 

 

神奈川県の不動産投資案件も豊富にありますhttp://www.minato-am.com/

新規フルローン可能物件が千葉県で出ました。金額は6億台と大きいですが、積算価格がどう少なく見積もっても8億以上出る物件です。

 

 

瑕疵は機械式駐車場が壊れている事と、一部路面に陥没個所が見受けられる事です。それを購入後直せばかなりお買い得な物件です。駅からの距離が離れてはいますが車移動がメインのエリアになっていますのでしゃくし定規に考えない方にはもってこいかと思います。

 

 

もう1棟は3億前後の物件ですが、こちらも弊社お客様が空室が多数ある時点で購入した物件ですが現在満室になっています。

 

 

現在千葉県、埼玉県、神奈川県ではフルローンが行ける物件があります。問題はフルローンが出る金融機関をどれだけしっているかと、動きの良い支店を把握しているかです。

 

 

千葉県、埼玉県、神奈川県でフルローンでの不動産投資を検討される方は　http://www.minato-am.com/