東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ みなとアセットマネジメント株式会社

不動産投資の評価というのは様々なポイントがあります。収益から評価する収益還元法による評価や、土地建物の積算価格を出して評価する積算法や近隣での取引から取引事例比較法等あります。

 

 

弊社でも収益還元法や積算法で評価出来るソフトウェアを導入して各自手元で評価を出したりシュミレーションしております。ただ、仲介業者の立場というのはありますので中立性に疑問があるのは確かな所です。

 

 

そこで、ご紹介しますのが外部に物件の評価を行う不動産評価のサービスです。

 

 

机上での簡易評価が一物件あたり5万円、現地実査ありの簡易評価で15万円前後だという事です。ご自身の物件購入の判断の補助資料としてご利用されるのも良いと思いますし、信用金庫や信用組合等への融資申し込みには必要となる事業計画書の添付書類として利用も出来ます。

 

 

ここでは社名はご公表しませんが、それなりの所の不動産鑑定士等が出した簡易評価を添付して計画を立てられたら説得力がまします。また、不動産投資の費用として費用計上も出来る事かと思いますので既存物件を増やそうとお考えの方にも適切かと思います。

 

 

5万円の費用をケチって変な物件を購入するよりもコストを掛けても外部の評価を得て自信を持って購入をするか、しないかという判断をされる方が賢明かと思います。不動産投資の失敗を避ける事が出来ます。

（もちろん自分が絶対の自信を持って進める物件の場合には何の問題もないのですが…）

 

 
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小規模な任意売却物件が一棟ありましたが、たまたま同じ物件が人気になってしまいました。新宿駅に一本というロケーションの為、東京都下の「田舎」であるにも関わらず不動産投資の対象となっております。

 

 

同じ物件にほぼ同時に2組の方が興味を持たれて現在検討中となっています。

 

 

早めに決着がつきそうな感じです。新宿、渋谷、池袋、東京、品川等のターミナル駅へ一本で行くロケーションの物件はやはり強いですね。

 

 

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  本日弊社物件調査の担当が東京都心、城東、千葉県西部の３棟の物件調査に行きました。その際大規模修繕の状態が分かる形で写真を取ってもらいました。不動産投資に重要な修繕状態の優劣をみる一つの材料になるのでご紹介します。

 

 

こちらの２枚の写真は某ファンドが信託受益権としてお持ちの物件です。ファンドの物件というのは利益優先であるという事と短期保有が多い為修繕が十分なされていないケースがあります。こちらの物件の屋上などが典型的な修繕状態が手抜きの例です。

 

 

大規模な修繕が必要な時期が来ていても、それを小規模な継ぎ目を補強する修繕で当座をしのぐという典型的な仕事例です。本来の大規模修繕は全部下地をひっぺがえしてやり直しというのが本筋だという事です。（ビルメンテナンスのプロ曰く）

 

 

継はぎの上に継はぎをのせるというのでは本来持つべき建物の寿命が縮まってしまうというのが指摘になります。こういった修繕はやらないよりはましですが、それはあくまでも小規模修繕とみなして、大規模修繕とみなさない事が重要です。

 

 

利回りに目がくらんで熱くなるとこういった所に目が届かなくなります。

 
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昨日物件調査で埼玉県に行って来ました。大宮駅から2,3駅離れますが、駅からの距離は2,3分で公園の側で環境は抜群でした。買取のみで物件仲介は不可と言われていますので詳しくご紹介出来ませんが、埼玉県での不動産投資の参考になるかもしれないので簡単にご報告。

 

（写真も何枚か撮りましたのでご参考まで）

 

 

建物の外壁塗装は2,3年前にやっているという事で特段問題は無く、屋上防水も同様になされているという事でした。ただ、消防設備の電気が切れており消防点検を怠っているかなという印象を受けました。

 

 

また、共用部分の廊下等の修繕が成されていないという印象も受けました。

 

 

近隣の家賃は20㎡前後で4万～4万5000円でしたが、恐らく4万2000円位かそれ以下がニーズ高そうな印象です。ただ、RCのマンションなので隣の騒音等を気にする人には受けが良いかと思います。問題はオートロックが無いので女性入居者が嫌がるかなというところです。この辺はリノベーションの余地ありと思いました。

 

 

価格は再販ベースで利回り10％前後行けるのではないかという物件です。土地が広く積算が出るので融資は付き易そうです。（2億5000万前後）

 
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本日も物件調査に行ってまいりました。共に10％近い利回り（もしくはそれ以上）の取れるRC物件です。共に任意売却的な状態になっております。新宿区は副都心線の西早稲田駅からそれほど遠くありません。（7，8分）大学等の多いエリアです。

 

 

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東京の投資用不動産の底打ちは居住用物件よりも早いのでお早めに！！

 

最近毎日任意売却物件の調査で大忙しです。東は千葉の市川、浦安から、都内は千代田区、港区、世田谷区辺りの都心や城南エリア、中野区、新宿区辺りまで連日物件調査や確認に奔走しております。1月になってから更に、昨年民事再生や倒産した会社の物件がドンドン出だしました。

 

物件的にも売却希望価格と融資銀行の評価額が逆転する様なレベルで数字上はフルローンが可能な状態の物が散見されます。

 

昨日は夕方ですが、千代田区一等地の小規模なオフィスビルを見てきましたが築年数もまだ2，3年で非常に良かったです。利回りターゲットも10％近く行くという夢のような状態です。私も自己資金が潤沢であったら買いたい位の物件です。

 

本日は他の担当が世田谷区の住宅街としてはこちらも一等地の一棟マンションを見てきましたがこちらもかなりの物件です。

 

今回の金融危機はバブル崩壊の後始末慣れしているので、物件の動きや不良債権処理が非常に早く感じられます。倒産してから3か月から半年で出てくるイメージです。前回のバブル処理に10年以上費やしたのに比べると雲泥の差です。とんでもない拾い物物件が現在は大放出されています。

 

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