東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ みなとアセットマネジメント株式会社

 

 

一棟物の売りマンションや区分の売りマンションが港区で数件出て来ました。一棟物は１０億近いレジ物と区分のマンションです。１０億前後のレジは築年数が３年前後の築浅です。

 

 
区分のマンションは借地権ですが、利回り１０%以上で３５００万前後、４戸と分散もされており妙味がありそうです。借地権と言っても港区白金の北再開発地区というところにある物件で、現在再開発組合も結成されて計画が進行しています。

 

 
こう言った物件の場合通常の借地権物件と異なって、いずれは組合が買取る等の出口がある程度見えます。

 

 
通常借地権物件は担保価値が無い云々ありますが、出口の見える物であれば金融商品的な要素がより強くなります。つまり、投資している間は不動産のようではありますが、償還期限のある債券の様な感じになります。（よって借地権物件の弱点がカバーされます。）

 

 
現金で４０００万近く寝かしている方には有効な投資案件です。

 

http://www.minato-am.com/

 

東京港区の東京タワーの見えるところに賃貸併用も可能なビル物件が出ました。立地がかなり良く、道路付きも良いので将来性もあります。

 

 

こういう所は戻りが速く数年先にはキャピタルゲインも望めるでしょう。外国人の方を案内して撮った写真です。

 

 

今年最後の物件調査の最後は港区の築浅投資用マンションのこちらになります。投資用不動産としての利回りはそれ程期待が出来ませんが、人気のそこそこ高い駅から徒歩3分以内なので入居率の問題は低いと思われます。

 

 

築年数も3年前後ですので、当面はこれと言って気にする事はないのかなという所です。

 

 

自己資金を2，3割入れて手堅い不動産投資にはもってこいでは。

 

 

都心3区に所在する中古のオフィスビルが出ましたのでご紹介します。金額は桁が一つ上がってしまいますが、利回りベースでは14%程度を望めそうです。

 

 

ただ、問題は物件が容積率を結構オーバーしている点です。

 

 

立地は都心でかなりオフィス需要のある所ではありますが、相続等で買換えをされる必要がある方等には悪くないかと思います。建物が古いということもあり、多くのテナントとは定期借家契約で賃貸をしているそうですし…

 

 

不動産投資をかなり昔からされいて担保余力がかなりある方か、土地の収用や相続や株式売却等で自己資金の厚い方でないと厳しいでしょうが。

不動産投資ではありませんが、高輪ザレジデンスへ先日顧客を案内した際の写真です。現在数室売り物件がありまして、弊社からも徒歩5分程度なので時々案内をします。最近の傾向としては外国人の方の引き合いが増えています。

それも比較的若い人が多いのが特徴です。

中国系の人とヨーロッパ系の人が多い気がします。若干最近アメリカ人は静かな感じです。本国でサブプライム関係でマイナス報道が多いのでいまいち強気になれないのか知れません。

ただ、中国の不動産上昇は相当危なっかしい感じを受けます。日本で言えば定期地上権の上に建つマンション等がガンガン上がっていますので…

それで冷静な中国系の方はあまり上がらないけど利用価値の高そうな海外の物件を物色している感じです。

 

 

先日まだ売り物件になっていない港区の売りビルを見て来ました。同族企業の自社ビルに将来はしたいというニーズから事前に物件調査を依頼されました。

 

 

屋上にある機械は平成元年前後のエアコン室外機等です。外見や共用部分は綺麗なので印象は良いのですが、後で不具合があってクレームやトラブルに成らない様に事前説明の為の調査です。

 

 

（良く築地の魚市場でマグロの尻尾が切られていてそれを見れば魚の質がわかると言いますが、投資用不動産の場合は屋上と地下ですかね・・・）

 

 

ちなみに、日本製のエアコンや電気機器は相当優秀で、20年でもメンテナンスをしていれば全く問題なく動いているそうです。写真のダイキン製のエアコンも全く問題なく動いているそうですし、弊社にある三洋電機製の年代物のエアコンも十分過ぎる働きをしております。

 

 

 

不動産の価値を考えるにあたって、今後は特にグリーン（公園、樹木、草花、水路運河等）が重要になると言われています。東京都心でもヒートアイランド現象が指摘されていますが、樹木と水路運河が風の流れ道を作っていると言われています。

 

 

現在もそうですが、グリーンのあるエリアに近い所の物件の価値は下がりづらく、入居率が高止まりするという事に成るのでしょう。家賃がどうのこうの言っても結局は人間の感性の影響を受けますので居心地の良い場所には人が集まります。

 

 

不動産投資には「計算」と「観察」の両方が重要になります。「計算」は数理的ですが、一方「観察」は5感全てが感じ取るものです。賃貸で入居申し込み入れる人も無意識のうちに両方を織り込んで決めてるはずです。

 

 
上記写真はいずれも東京都港区の各所のものですが、いずれも昔ながらの樹木や公園等が憩いの場を提供しております。

 

 

港区に限らず東京でも緑の多いエリアが近くにある場所は人気があります。例えば、田園調布（多摩川）、青山表参道（並木道）、番町麹町（皇居）、代々木（代々木公園）、広尾（有栖川公園）、等など。

 

 

 

 

外国人の方から見るとコンドミニアムといわれるタイプの不動産が投資対象として人気です。港区、中央区、江東区辺りの東京ベイエリアの高層マンションが海外のスタンダードからすると比較しやすいからかもしれません。

 

 

本日のお客様は香港の方でしたが、香港の不動産市場はリーマンショック後急速に立ち直ったという事を言っておりました。

 

 

香港にも同様の高層マンションもしくはそれ以上に階数のあるマンションがありますがそれとの比較が容易なんでしょうね。

 

 

売却される方は家族構成が変化したり、生活が変わったりと住み替えでの売却かと思います。

 

 

港区のマンション売却はこちらへ

 

 

不動産投資という訳ではありませんが、居住用マンションとして芝浦アイランドに売り物件が御座います。

 

 

多少の価格交渉等も可能かと思いますのでお問い合わせください。

 
現在まで売れ残っている理由の一つは窓から見える景色があまり良くないという事です。景色を物件選びの基準にされない方にとっては悪くはない物件ではないでしょうか。

 

 

ただ、その景観も景観法が平成23年までに適用されて目の前にあるアパマンの看板も外されるそうです。多少は景観も改善されるでしょう。

 

 

芝浦アイランドケープタワー

一棟物の投資用不動産を所有していると水道光熱費等がかなり掛ります。共用部分の電気やエレベーターの電気や清掃や植栽に与える水の額等も規模が大きくなると結構な金額に成ってきます。

 

 

そんな中で既にご自身も居住する一棟物の不動産を所有している方には身近な省エネ、省コストのアイデアです。

 

 

現在国を始め地方自治体では自然エネルギーの利用を促すべく機器の設置に対して様々な助成を行っています。その中で特に太陽光エネルギーの利用機器に対しての助成金や補助金は様々な物があります。

 

例として、国と東京都と港区を挙げまず。それらのサイトを添付しました。

 

 
経済産業省の補助制度（住宅用太陽光発電導入支援対策費補助金）http://www.j-pec.or.jp/02gaiyou.html

 

東京都の住宅用太陽エネルギー利用機器導入促進事業http://www.tokyo-co2down.jp/taiyo/kitei/k1/

 

港区の太陽光発電システム設置費助成http://www.city.minato.tokyo.jp/kurasi/sumai/jyutakusinenerugi/index.html

 

 

それぞれの助成金、補助金を足しても当初投資金額から考慮すると元を取るのに何年も掛りますが・・・

 

現在の年収の高い方等はこういった設備を年収の高いうちに助成金があろうが無かろうが設置しておき、それらの機器の減価償却費を費用計上していくのも手かと思います。

 

そうする事で将来の居住コストを低下させる事が出来ます。

 

 

ただ、政策が賃貸用住宅への支援にもっと向けられても良いのではと思います。賃貸用住居の屋上も余裕があって未利用の状態の所が多いですが、そちらに対しても助成をされたらCO2削減に役立つのではないかと思います。