東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ みなとアセットマネジメント株式会社

今週の土曜日に前回ブログで書いた「既存不適格であるが高利回りの物件」の契約が終了しました。約2週間で売却出来たので売主も納得されたのではないかと思います。

 

 
千葉県の富里市で成田空港に近い物件でした。

 

 
現金で買われる方にとっては良い物件だったのかと思います。

 

 

既存不適格ですが千葉県で不動産投資向けの売り物件があります。

 

 
成田に近いところで現況15%前後のビルのです。空室が二室あり、家賃の滞納が一室ありますが、満室になれば更に利回りアップとなります。

 

 
問題は建蔽率と容積率がオーバーしている事と築年数が古い事です。ただ、利回りが現況で14%以上、満室想定で17%以上になります。

 

 
現金で購入されるのであれば面白いのでは？

 

 
また、日本全国、海外も視野に入れた商品を販売する等の拠点として考えるのも悪くは無いかと・・・

 

 

積算価格の出る千葉県の一棟売りマンションを弊社担当に見て来てもらいました。大規模修繕をしていない物件なので若干買ってからコストが掛りそうです。

 

 

ただ、金融資産のある方ならフルローンが引っ張れる自信はあります。

 

 

この物件の難点は仲介は不可であるという事です。売主側が瑕疵担保責任の問題を回避したいが為に業者限定で売却を打診しているという事でした。

 

 

弊社でも買取を検討して出口ベースでもフルローンで売れるレベルでし上がればとは思っております…ただ、高く売るとフルローンにならないので一年位家賃収入を得ながらという地道な感じになるんでしょうけど。

 

 

千葉の破産物件アップデートです。写真を添付します。

 

 

築年数は新しめですが、修繕を殆どしていなかった為写真で見るよりも若干さびれた感じがします。

 

 

某地方銀行ではフルローンが出ましたので、その某地方銀行で過去にフルローンの承認をもらった方等には最適かと思います。駅からの距離は近いですし便利かと思います。破産物件という事で新規入居が旧所有者のままでは見込めない為空室が多めになっています。

 

 

積算価格は４億近いですが、現在の価格は１億位低い状態です。

 
フルローン物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

千葉県の某市で駅から5分のところに管財物件（破産物件）が出ました。金額は3億前後です。

 

 

重要事項説明まで全て揃っていますので、千葉エリアでローンが通って物件を買えなかった方ご相談ください。数日でなくなるとは思いますが…

 
フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

以前千葉県の一棟売りマンション（信託受益権のファンド物件）を見て来た際の写真です。

 

 

地面に亀裂が入っています。他にもいくつか問題点がありましたが、特にお客様はこの辺りの事を気にされていました。土木関係の業者にチェックしてもらい、実際弊社も見てきましたがクラックからの水の流入がU字溝周りの土砂を削ったのが原因かと思います。

 

 

U字溝のクラック自体を埋める事でアスファルト部分の陥没は収まるでしょうし問題は無いと判断しました。（修繕可能）

 

 

ただ、個人の方はそういったところで萎えてしまうんですね…

 

 

キュウリは曲がった物がおいしい、リンゴも最後まで葉を落とさない方がおいしい（表面が完全に赤くならずに葉のあと日陰になり白く残るそうですが、糖分が高くなりおいしくなるそうです。）と言いますが本質が分かってくると逆に良さが分かるのですがね…

 

 

不動産投資には観察力と洞察力があるといいですね。（改善可能か改善不可能かの見極めが出来ると良いですね。）

 
不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

千葉県のフルローンの物件を今年の3月後半に決済しましたが、数部屋空きがありましたがどうやら満室になった様です。買われた方に確認したわけでは無いのですが、インターネット上などの賃貸募集が終了した事をもって勝手にそう思っています。

 

 

不動産投資ファンドの任意売却物件でしたので、賃貸が付かない状態になっていました。

 

 

特に借り上げ社宅として賃貸をする場合には貸主が債務不履行した先とは契約が出来ないのが普通なので法人契約が入らず仕方ありませんでした。

 

 

つまり「合理的な理由があって空いている空室」だったのです。それをきっちりと説明して納得されて当初買付を入れられたお客様は気が変わったのか購入を辞退されました。

 

 

その後話を既存のお客様に持っていくと翌日には買付を入れて直ぐに銀行へ書類を提示しました。事前に前回のお客様と同じように事情を説明しました。

 

 

要は「潰れたファンド物件なので賃貸が付いてませんが、2，3か月では満室になると思います。」という事を説明しました。2か月も掛らずに、3，4部屋あった空室がきっちり埋まった事でやはり読みに間違いはなかったと安心しました。

 

 

不動産屋は信用ならぬと妙に強い疑念を持っている方は損をします。どこかで取引相手を信用する部分もなければ取引出来ないのですから…

 

 

一方、弊社調査を信用して買われた方は比較的低利のフルローン（実はオーバーローン）で物件を購入しておまけに14％台の利回りでしかも満室を享受されています。大規模修繕もしっかりされているので暫く安心でしょう。

 
一棟物不動産投資のご相談＆フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

新規フルローン可能物件が千葉県で出ました。金額は6億台と大きいですが、積算価格がどう少なく見積もっても8億以上出る物件です。

 

 

瑕疵は機械式駐車場が壊れている事と、一部路面に陥没個所が見受けられる事です。それを購入後直せばかなりお買い得な物件です。駅からの距離が離れてはいますが車移動がメインのエリアになっていますのでしゃくし定規に考えない方にはもってこいかと思います。

 

 

もう1棟は3億前後の物件ですが、こちらも弊社お客様が空室が多数ある時点で購入した物件ですが現在満室になっています。

 

 

現在千葉県、埼玉県、神奈川県ではフルローンが行ける物件があります。問題はフルローンが出る金融機関をどれだけしっているかと、動きの良い支店を把握しているかです。

 

 

千葉県、埼玉県、神奈川県でフルローンでの不動産投資を検討される方は　http://www.minato-am.com/

 

 

 

 

 

 

 

  本日弊社物件調査の担当が東京都心、城東、千葉県西部の３棟の物件調査に行きました。その際大規模修繕の状態が分かる形で写真を取ってもらいました。不動産投資に重要な修繕状態の優劣をみる一つの材料になるのでご紹介します。

 

 

こちらの２枚の写真は某ファンドが信託受益権としてお持ちの物件です。ファンドの物件というのは利益優先であるという事と短期保有が多い為修繕が十分なされていないケースがあります。こちらの物件の屋上などが典型的な修繕状態が手抜きの例です。

 

 

大規模な修繕が必要な時期が来ていても、それを小規模な継ぎ目を補強する修繕で当座をしのぐという典型的な仕事例です。本来の大規模修繕は全部下地をひっぺがえしてやり直しというのが本筋だという事です。（ビルメンテナンスのプロ曰く）

 

 

継はぎの上に継はぎをのせるというのでは本来持つべき建物の寿命が縮まってしまうというのが指摘になります。こういった修繕はやらないよりはましですが、それはあくまでも小規模修繕とみなして、大規模修繕とみなさない事が重要です。

 

 

利回りに目がくらんで熱くなるとこういった所に目が届かなくなります。

 
東京、千葉、埼玉、神奈川の不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

想定利回り14％前後で銀行評価以下の物件です。建物も大規模修繕をしたばかりでかなりしっかりしており状態はかなり良好です。

 
ただ、所有企業の関連会社が去年秋に倒産してその為その後の賃貸募集をしておらず空室が4室程あります。

 

 

 

千葉県の閑静な住宅街に位置し駅から徒歩5分程度の所にある為、今後入居募集を掛ければ時間が掛るにせよ満室にする事は可能な物件です。

 

 

銀行評価以下でありますが、時間的にタイムリミットに近付いているので1億5000万前後の現金での購入が出来る方には非常にメリットのある物件かと思います。3月末までです。

http://www.minato-am.com/