東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ みなとアセットマネジメント株式会社

民主党が「事業仕分け」の次に「規制仕分け」をしたそうですが、その一環として悪質なマンション販売が規制強化されるそうです。

 

 
NHKニュースで報道されておりました。

 

 

http://www.nhk.or.jp/news/html/20110307/t10014494891000.html

 

 
主にワンルームマンション等の投資用マンションを名簿屋から名簿を買ってそこらじゅうに電話を掛けて勧誘するというのが手法です。

 

 
都市伝説としては電話機を手にガムテープで巻きつけて電話させ続けるそうです。

 

 
弊社では「反響営業」と言ってお客さまの主体的な第一歩（メール受信、電話問い合わせ等）があって初めて話をするので一人もそういう営業をした事がありませんが…

 

 
ちなみに私もよく土日に自宅にワンルームマンション販売の電話が掛って来ます。

本日の日経新聞の東京・首都圏経済面に出ておりましたが港区白金台の老朽化したマンション2棟の共同建て替えがあるようです。

 

 

 
東京でも港区は外国人が多かったり、地価が高かったりでマンション開発の先駆け的な所でして今後多くの老朽化したマンションの建替えの話が増えて来ると思われます。

 

 

 
築41年の白金台マンションと築28年のクラウン白金台を解体して総戸数が98戸から190戸になるそうです。

 

 

 
居住者にお年寄りが増えているので追加出資が難し為戸数を増やしての分譲となるようです。

 

 

 
今後もこの様な動きが出て来るかと思われますが、マンションの供給が増える事を意味します。つまり、マンション価格は上がりづらいと言う事です。

 

 

 
区分のマンションの不動産投資の将来性が厳しいのはこういう所からも見て取れます。もしキャピタルゲインが取れたら相当幸運です。

不動産投資の仲介の仕事をしているとよく思うのですが、高年収＝高貯蓄ではないという事です。

（「金持ち父さん貧乏父さん」にも出てますが・・・）

 

 

 
何故か不思議な事ではありますが、一般的に良いと思われる一流企業にお勤めの方が貯蓄や資産が驚くほど少ないという事があります。（その逆にマイナーな企業にお勤めの方でも数倍バランスシートが良い人もいます。）

 

 

 
一流企業で派手な人が多い所では付き合いもあり人と合さざるを得ない所もあるでしょうが、それでは貯蓄や資産の増加は望めません。また、大企業という大船に乗っている事も影響しているかも知れません。

 

 

私が社会人になる時に大富豪の知り合いに良く言われたのは「生活水準を上げ過ぎたら下げられないよ」という事ですが、今でも重みのある言葉です。（上げたら下げなければならない…が、上げなければそのままでも苦にならない。）

 

 

実際海外の富裕層でもバフェット氏をはじめ質素な方が多いですしね。

 

 

 
高給取りの方は損益計算書（ＰＬ）ベースの生活をしていますが、資産家は損益計算書（ＰＬ）と貸借対照表（ＢＳ：バランスシート）の両方を考慮した生活をされています。

昨日楽待の不動産投資セミナーに仲介会社として出展してきました。グループ毎に分かれての説明もしましたが、相手の事が全く分からない状態なので難しいかったです。

 

 
一般的な話なら既に散々セミナーに参加されているでしょうから面白みが無いかなと思ったり…

 

 
ただ、一方どこの金融機関が融資が出るみたいな話をすると噂が広まり業務に支障をきたす場合もありますし、あまり情報は出せなかったと思います。

 

 
やはり個別対応が不動産投資のアドバイスには適していると実感した一日でした。

 

 

不動産投資の小さな失敗をご紹介します。

 

 
本日弊社所有の管理状態のあまり良くない千葉のビルに関して連絡がありました。

 

 
正月でビルに落書きがされているとの事です。

 

 
有名な「ティッピングポイント」というマーケティングの本にも書いてありますが、「破れ窓効果」とでも言う事を実感してしまいました。ＮＹ市の犯罪率の急低下に関して紹介した理論です。日本の自治体でも紹介しているので下記ご覧ください。

 

 
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/1110178937724/index.html

 

 
不動産の管理はキチンとしないと悪い輩に狙われると言う悪い例です…

 

 
但し、保険に入っているのでカバーはされますが。

 

信託受益権の物件で売り物があるという事で都内某所の物件を見て来ましたが、何故か立地の割には価格が下がるとの事で
おかしいなと思ってました。

 

 
やはり変でした。各部屋にはハトよけが張られており屋上かどこかの部屋でハトを飼っている様な鳩のくつろぎ具合です。

 

 
ハトのフンも付き放題でした。

 

 
また、郵便受けには郵便物が溜まっており、入居者のグレードも下がるだろうなという物件でした。

 

 
ただ、逆に言えばこの問題を解決すれば不動産投資としては化ける可能性もある山手線徒歩圏の好立地マンションでした。

区分のワンルームマンションが売られておりますが、その際に「節税」をうたっているケースがあります。ただ、ワンルームマンションでの節税と言うのは事実上殆ど期待出来ません。

 

 
一方、数年経っても減らない残債に対して金融機関の評価は惨憺たるものです。例えば1000万の物件であっても100万台でしか物件評価されません。（また、物件数が増えると事業者的な上乗せのリスクを金融機関が想定します。例えサラリーマンであっても…）

 

 
そんな事で不動産投資を「展開」したいという予定があるのであれば、ワンルームマンションは練習程度にしておいた方が宜しいと思います。

数日後に控えた不動産投資案件の契約にあたって、重要事項説明書を作っていく中で建物図面や検査済書が紛失されている事が発覚しました。

 
どうやらマンション管理組合が依頼した大規模修繕を行った業者が倒産したそうで、設計図書や検査済書等の一式書類を渡してそのまま帰って来ないという事態になっている様です。

 
重要事項説明を作成する過程で調べて行くと販売図面（チラシ）一枚では分からない事が見えて来ます。

 
問題になりそうな話なのでまず買主に連絡をしてその旨伝える事と、融資先金融機関にも事情を説明する様にさせました。仲介業務の鉄則と思うのですが「悪い報告は先にする」事が重要だからです…

 
契約日にそんな話聞きたくないですし、そもそもローンが通らないなら契約する意味無いですから。

 

 

東京都千代田区のオーナーチェンジの物件を買われて不動産投資をしている方の物件がありますが、入居者の方が退去されました。

 

 
事務所仕様でしたので何もないと思って退去の立会に行きましたが、ビックリ仰天ユニットバスが故障しているとの事。黒い水垢が出て借主も混乱してました。

 
聞くとユニットバスの中に旅行用のキャリーバックを置き、その上にも荷物を置いていたそうです。約10年間その上にふたをして書類等の置き物置代わりにしていたという事で、10年ぶりに風呂桶の中を見て借主も困惑していました…「お風呂を使ってないのにお風呂に水が…」

 

 
ユニットバスをユニットバスとしての利用をしなかった訳で故障の原因は入居者にありますが、預り敷金は20万以下…

 

 
確かに昭和53年築のマンションで一度も部屋の中の大規模修繕をしていないので交換の時期かとは思っていましたが…ユニットバスの交換となると50万以上は掛るのでオーナーに何と言ったら良いかとちょっと困りました。

 

 

 
が、翌日パイプの洗浄をしてもらうと全く問題なく水が流れました。

 

 

そのユニットバスは「伊奈製陶株式会社」というラベルが貼ってあり、今の「INAX」の製品でした。ユニットバスの寿命は20年も使えば良いと聞いていましたが、更に10年は余裕で使えそうです。

 

 

3点式のトイレは事務所だったので多数の人が使っていたので通常以上に使われていたにも関わらず…

 

INAX
http://www.inax.co.jp/company/vision/index.html

不動産投資の失敗に関してちらほら話を聞く事も増えて来ました。特にこの2－3年の間にフルローン等で物件を買い増して行かれた方が入居者の滞納や、入居率の下落等で苦労されている様です。

 

 

その中でも場合によっては特に気をつけた方が良いのが、銀行からの紹介案件の購入です。

 

 

一般的には銀行が自行の不良債権物件を持ってくると任意売却で有利な物件を買える様に思われますが、最近見たケースでは結果的に銀行に「はめられた」様な形になっています。

 

 

自行の不良債権物件を優良な顧客に貸出を付け替える事によって不良債権処理が出来るだけでなく、貸し出しも減らさない手法は銀行に取っては願ったり叶ったりです。

 

 

一方で不良債権の処理をするという点で高く売れないと回収額が足りなくなりますし、もう一方で今後長きに亘って借り入れをしてもらう借主にも配慮しなければなりません。

 

 

しかし、現実的には後者よりも、前者が配慮されている事が多い様です。

 

 
新築マンションの依頼主の不動産会社が倒産し、ゼネコンが売上を回収できず、その不動産会社やゼネコンへ債権を持っている銀行から個人の富裕層へ物件を持ち込んだりというパターンが最近多い様です。（但し、都市銀行は殆どこの様な形ではなくサービサーや専門部署へ一括で依頼してしまいます。）

 

 

ある方には某地方銀行から紹介された物件について特に店舗の想定家賃が高すぎるのでもっと価格を値引く様に第三者としてアドバイスしましたが、やはりその1，2階が入らないそうです。（私鉄の各駅停車駅でしたので3，4割家賃が割高と推定出来ましたので…）

 

 

かれこれもう1年以上経つ様に思います…