東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

ウォーレンバフェット氏が来日される様です。
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2010&d=0504&f=business_0504_069.shtml

 

 

日本株投資も長期的には検討されるそうです。

 

バフェット氏は投資で成功されているのも有名ですが、日本株を買った事が無い事でも有名です。彼は韓国株や中国株は買った事があります。

 

過去のバフェット氏の投資哲学は単純で分かりやすく、高成長や独占や寡占に近い会社を買っているので日本企業にその目は無いと今まで判断されていたのでしょう。

 

更に＋αで日本の政治や行政が訳が分からない不思議な点もあるからではないでしょうか…

 

更に更に、法人税が高いのも日本にはネガティブなはずです。

 

中国や韓国は法人税率が25%であるのに対して、日本は約40%となっています。これも企業活力をそぐマイナスポイントと映るのではないかと思います。

 

単純計算ですが、仮に100億の税引き前利益がある企業がその利益を全て再投資して10%の複利で成長した場合をシュミレーションしてみますと相当な差になります。

 

（5年間の税引き後の利益の将来価値の合計額を比較してみます。配当支払は考慮せず。）

 

（実際にはもっと複雑ですが、単純化しています。ある意味下記説明は正しくありません。というのは企業は成長していますので毎年100億の税前利益以上の利益が出ます。よって差はもっと開くという事です。）

 

韓国中国企業のキャッシュフローの将来価値（FV）

 

 

2010年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1×1.1×1.1＝75億×1.611＝120.79

2011年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1×1.1＝75億×1.464＝109.81

2012年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1＝75億×1.331＝99.83

2013年（100億－25億）×1.1×1.1＝75億×1.210＝90.75

2014年（100億－25億）×1.1＝75億×1.10＝82.50

 

 

合計504億円

 

 

日本企業のキャッシュフローの将来価値（FV）

 

2010年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝96.63

2011年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝87.85

2012年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝79.86

2013年（100億－40億）×1.1×1.1＝60億×1.611＝72.60

2014年（100億－40億）×1.1＝60億×1.611＝66

 

合計403億円

 

 

これの意味するところは同じ成長力のある企業であっても税率が高い日本企業は5年間に稼ぐ税引き後の利益の将来価値で比較した場合には中国韓国企業とは100億近い差となってしまいます。

 

5年前にソニーとサムソンが仮に同じ成長性を持っていたとしても相当な差になるのが分かります。

 

これでは成長を買うバフェット氏の様な長期投資家は日本株に見向きもしないでしょう。相場の短期の上下動を取るヘッジファンド位が日本株をやっているのもうなずけるところです。

 

 

 

ちなみに前原大臣も本日下記の様な発言をされたそうです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100507-00000545-san-bus_all

 

by　向井啓和

株式投資や不動産投資に新たな心配の種が二つ生まれました。

 

一つ目はアイスランドの火山噴火です。

 

 

アイスランドの火山の噴火は過去には天明の大飢饉、天保の大飢饉がアイスランドの火山噴火の後に日本の火山活動も活性化して起こったそうです。

 

 

これが今ヨーロッパの経済活動を麻痺させています。せっかく立ち直り掛けたヨーロッパですが、長期化するとボディブローの様に効いてくるはずです…

 

 

一旦落ち着いたギリシア問題等もこういった事があると再度懸念を持たれてしまいます。
（食糧問題や悪性インフレが懸念されます。）

 

それと二つ目はゴールドマンサックスのアメリカの証券取引委員会（SEC)から詐欺の疑いで提訴されたお話です。

 

 

日経新聞等の内容を簡単に要約すればポジションのヘッジの為にストラクチャードプロダクトを販売していたが、その際に投資家と逆サイドのポジションを持つファンドが利益を得た事に際して、反対ポジションのディスクロージャーが十分でないからけしからんという話の様です。

 

 

これはゴールドマンサックスの立場からすると、どちらのサイドも顧客であるので、反対ポジションを取っている相手の情報を漏らせる訳が無いのでかなり疑問府の付く話です。

 

 

ただ、蜜月関係であったアメリカ政府とウォールストリートとの関係が相当のっぴきならない状態に来ていると言うのはこれで分かります。

 

オバマ大統領の演説で良く出て来る言葉に“from wall street to main street”という言葉があります。「ウォールストリートの投資銀行から普通の仕事をしている皆さんへ」と訳すのが良いのかと思いますが…政府に対する不満を反らすスケープゴートにウォールストリートがなっている感もあるのでは？？

 

 

いずれも株式市場には当面マイナスの影響を与えそうですし、金融機関が保守化する事は不動産投資にもマイナスの影響を与えるでしょう。

 

朝起きてニュース見て知った新たな心配の火種です。

アイスランド噴火記事

http://mainichi.jp/select/weathernews/news/20100417dde041030054000c.html

 

 

ゴールドマン記事

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20100417/t10013908621000.html

 

by 向井啓和

国内不動産投資家の方には関係ないかもしれませんが、国際分散投資をされて来ている投資家の方は主要通貨に対して円が全面高なので厳しい局面を迎えておられると思います。

 

 

しかし、為替は円高の時もあれば円安の時もあり、ここしばらくは円高の基調かもしれませんが何れは日の目を見る事もあるのではないかと思います。5年10年の中長期的なスタンスであれば国際分散投資は相当円高になってる今後は特にメリットがありそうに思われます。

 

 

（日本の財政状態が悪いので何時大幅な円安に振れるかも分かりませんので・・・・）

 

そんな中で正直酷いなという広告を見たのでご紹介します。

 

 

東京スター銀行の「王様金利」という商品です。
http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/fx/king_of_koukinri.php?ad=banner02

 

商品は普通の一カ月物の外貨定期預金で一カ月だけ金利が高いと言う目くらまし商品です。ドルやユーロ建ても法外に高い金利で、南アフリカランドに至っては25%という利回りです。（但し年率換算を実額に直すと2%弱で、実は為替の手数料で殆どが消えてしまいます。）

 

 

金融機関の金利は年率換算で表示するので、実額に直して比べましょう。（スプレッドも非常にワイドです。目くらまし金利を出して、為替手数料で収益を得ると言う商品です。円からの投資しか適用をしない点からも一目瞭然です。）

 

こういう物を買う人が居ると思うと気の毒でなりません…

 

「キングオブワースト金融商品オブザイヤー」になりそうですね早くも「王様」だけあって・・・・

 

by 向井啓和

不動産投資には直接的にあまり関係ない話ですが、マクロ環境を考える上では懸念される事件が「トヨタショック」です。

 

実は去年のGMとの合弁工場「ＮＵＭＭＩ（ヌーミー）」を解消した時から何か嫌な予感がしましたが、日米の政治の微妙なズレも影響してしまったのではないかと言うのが今回の問題です。

 

 

（2009年7月1日）

トヨタNUMMI工場の閉鎖に関しては↓
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/enterprises/manda/20090701-OYT8T00456.htm

 

トヨタにとって不運だったのが、鳩山政権になってから普天間基地の問題から始まって必ずしも良好でない日米関係が微妙に影響している点です。

 

また、日本の自動車業界の先行するハイブリッド技術叩きという側面もあったでしょう。

 

実際エコカー減税でアメリカの車が入っていないと言う事で抗議のコメントもありました。

 

 

（アメリカ通商代表部（USTR）はビッグ3（3つの自動車大手メーカーからの要求により）昨年12月に経済産業省にアメリカ車がエコカー減税の対象車が少ないと指摘したとの事でした。実際今のところ一車種だけの様です。↓）

 

 

アメリカ車初のエコカー減税
http://response.jp/article/2010/01/21/135180.html

 

下記の一連の流れの中で排他的なムードが高まり、過激な報道へと発展してしまったのでしょう。

 

(アメリカの政府高官の”Stop driving Toyota until….”と言った様な相当過激な発言がされてました。「問題が解決するまでトヨタ車に乗らないように」という事ですから・・・そしてそれが報道で繰り返し繰り返し放送されてました。）

 

 

１． トヨタNUMMI工場の閉鎖

 

２． 基地問題の軋轢

 

３． 日本のエコカー減税への批判

 

４． トヨタのブレーキパッド問題

 

この問題は一企業の問題に留まらず政治と経済が密接にかかわっているので日本政府も迅速なフォローが必要になるかと思います。この事で下手したら日本単独でも二番底に突入しますので…

 

by 向井啓和

不動産投資をされている方は、同時に株式投資や、外貨への投資をされている方が多いと思いますがそんな方に新規上場ETFが出ますのでご紹介します。

 

 

NYダウ連動ETFです。今までありそうでなかった商品がついに上陸です。

 

 

ETFの上場に関しては こちらhttp://www.tse.or.jp/learning/seminar/etf/091210rakuten.html
商品説明に関してはこちら http://www.tse.or.jp/rules/etf/simple-x_nydowj.pdf

 

 

この商品の組成上で難しかった所はトラッカーファンドで「ドル建て」で取引されているNYダウ指数を「円建て」で取引出来る点にした事かと思います。為替の部分に関してはパンフレットを見てもいまひとつクリアではありませんが、どの様に取引されるか見ものです。

 

 

商品組成上かなり苦難したと推察されますが、国内の個人投資家にとっても興味のある商品になったと思います。

というのは日本に居ながらにしてアメリカのビックネームへの投資を可能にするからです。

 

 

同時にNYダウが高いと感じる方にとっては日本株との連動性の高いダウ指数のETFを信用売りする事によりポートフォリオ全体のリスクヘッジを一部可能にします。

 

 

もしくは日本株売りのアメリカ株買いの様なペアトレードのポジションをとる事が可能になります。

 

 

他社の物真似商品が多い日本の金融機関の中でここ数年の唯一の独自性を持ったヒット商品になるのではないかと思います。

 

by 向井啓和

以前失業の増加から消費の縮小でオフィスや店舗スペースの悪化がみられるという事をブログで指摘しましたが、アメリカ商業用不動産の先行指標は悪化のペースが鈍化している様です。

 

 

詳しくは下記の英文の記事に出ていますが、今年中はともかく2010年の第２四半期位までは商業用不動産の回復と言うのは到底見込めないにしても2009年の第１四半期の様な急速な悪化から若干ペースダウンの兆候も見えるとの事です。

 

 

http://nreionline.com/finance/news/indicator_shows_decline_0819/

 

商業用不動産は経済全体の中では比較的遅行指標と言えるので先行して最悪期を脱したその他の指標に追随しているとも言えます。

 

 

今後、株式投資もそうなんでしょうが不動産投資でも気になる点は、「小売業がアメリカのクリスマス商戦に向けてどれだけ売上を伸ばせるか」に掛っている気がします。

 

 

もし消費の回復が見られない場合には一般に懸念される二番底への突入の可能性を懸念しなければなりません。商業用不動産対象のREITや証券化商品がサブプライムの次の懸念材料となります。

 

 

消費悪化→商業用不動産空室率増加や賃料下落→CMBS、CDOの価値下落→金融機関のポートフォリオ悪化→貸し渋りの再燃

 

 

アメリカの商業用不動産リース（賃貸）の場合多くの契約書が想定インフレ率分毎年賃料が上昇する設定になっていますので、今年も売上が振るわないとなると更なる店舗の統廃合等が見えてきます…

 

商業用不動産の指標については
http://www.realtor.org/research/research/commleadingindicator

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

最近ブルムバーグ等を見ていて言われ出したのが、「不況（景気後退）はまだ終わっていないかも知れない」という事です。

 

ゴールドマンサックスやモルガンスタンレー等の大手証券会社のエコノミスト等は強気の姿勢で景気後退の終了が見えたかの報道が日本でも一般的にされていますが、アメリカでは賛否両論です。

 

 

アメリカ等では幾つかの理由で景気後退の終了を確信するには早すぎるとの意見が出ています。

 

特にチューダー等のヘッジファンドからはその様な指摘が出ているそうです。不動産市況に関して言えば中古住宅販売や新築住宅販売の統計数字は改善してきていますが、住宅ローン等の滞納が進行しているそうです。

 

特に現在の状態は「サブプライムローン」関係のローン滞納状態は落ち着いて（Level-off）来ていますが、今度は「プライムローン」でローン債権の滞納の上昇が顕著になって来ているそうです。

 

サブプライムローンの膿は出てしまったが、今度は企業が解雇する等してプライムローンの借手だった人が失業等して住宅ローンが払えない状態が起きてきている様です。

 

また、住宅ローンに比べて規模の小さいと言われている商業用不動産のローンにおいても滞納や差押えが増加しており、不動産市場の下落や金融危機の第二幕が開くと予想している人も結構いる様です。

 

また、歴史的にも9月は9-11、リーマンショック等ネガティブな事が起こる事が多いので…

 

 

ちなみに私は証券アナリスト資格の保持者です。（名前出てます。↓）

 

日本証券アナリスト協会　　http://www.saa.or.jp/apps/list/mu.html

 

今後も不動産市況と他の金融市場(株式、債券、外為）との関連で不動産投資を見ていきたいと思います。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

不動産投資とは直接的に関係ないですが、昨日一日で大幅に円高が進行しましたが、数日前に著名投資家のジムロジャース氏が「ドルと米国債をショート（空売り）している」というコメントを出していました。（ブルムバーグテレビのニュースにて）

 

 

アメリカの財政状態が今後も悪化すると言う見通しが背景にあります。（G8ミーティングに合わせての仕掛け的な売りが入った様に思われます。)

 

 

一方投資用不動産市場は2009年の2月頃に底は打って、5，6月はかなり戻った感がありますが円高が進行し景況感が悪化すれば秋、冬にかけてもう一度買い場が来るかもしれませんね。

 

 

ただ、城南地区の築浅の管理良好物件は6，7％のレベルでも取引があるという声を聞きます。

 

 

年金問題、雇用問題がクローズアップされればされる程セーフティネットとしての不動産投資が見直されている様です。最近問合せが急増していますし、ファンド運用会社で働いているプロの方が個人として買うという動きも見られます。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資では流動性が低いのと取引コストが高いので一旦買った物件を殆ど売りませんが、株式投資の場合は取引コストも安く価格の短期的な動向に目を奪われてしまいます。

 

 

たまたま以前売ってしまったGSユアサの株価を見てみると、目まいと吐き気がする様な気になりました。なんと4倍以上に半年程度で成っています。確か210円前後で買っていた気がします…一方倍に成るかならないかで売っていたと思います。

 

 

（まあ損をするよりは良いのですが…株式投資の長期投資の場合損をする事もあるので吟味して良い株を買っている際は利益は伸ばさなければならないのがセオリーです。）

 

 

以前から株式投資の時には利食いが早い自分の特性を理解していながら何とも情けない気分になってしまいました。投資というのは「自分と向き合う事」が重要だなとつくづく思います。

 

 

自分の弱点である、短気で早期に成果を求めるという性格が株式投資には現れてしまいます。その為、バフェット氏の格言を自分に言い聞かせて来たはずでした。何とも情けない気分になります。

 

 

その逆に不動産投資においては自分の長所である分析力とそれを継続する所がうまくマッチしているなという気がします。また、不動産投資においても素早い決断をしなければならないときはありますが、不動産投資の方では人よりも決断が早く良い物件を買うという結果につながっていると思います。

 

 

投資そのもの、もしくは投資対象（株式、不動産、債券、外貨）に対しての自分自身の向き不向きや自分の投資においての傾向というのはありますので、過去を振りかえってみるのも良いかも知れません。非常に気分の悪い事ですが…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

GMの自力再生が難しくなってきたという記事を読むにつれ今後の動向が心配になります。GM破たんの日本市場に与える影響を考えてみます。

 

 

まず、直接的な影響ですが新聞紙上にも出ている通り日本の自動車部品メーカーによる売掛債権の回収が出来ず損失を被るという影響が想定されます。

 

 

次に、日本でもGMの債券を購入している富裕層や一般投資家がかなりいると思います。破たんの影響で元本の大部分が還ってこないという問題が考えられます。

 

 

他にはこれは直接的に一般には見えていませんがかなりのデリバティブ商品にGMのクレジッドデフォルトスワップ（CDS）が組み込まれていると想定されますので、日本の中小金融機関や地方銀行更にはメガバンクの持っているCDO等に影響を与えるかもしれません。多くのCDSが組み込まれた仕組み債にはファーストトゥデフォルト（First to default）やセカンドトゥデフォルト（Second to default）というスキームの商品も売られていました。

 

 

ファーストトゥデフォルト等は低金利の日本において少しでも利ザヤを稼ごうとして買われた商品ですが、例えば5社中1社もしくは2社の社債等のデフォルトによって元本が棄損する仕組みです。リーマンショック時に多くの企業が損失を計上しましたがその中にも同じような商品がありました。

 

 

イメージ的にはリーマンと同じかそれ以上日本で売られていた金融派生商品にGMは組み込まれていた様に覚えておりますが、直接的な損害を被る金融機関がこれから出てくるかも知れません。

 

 

そして不動産投資市場にはこれらの金融機関の損失の影響から再度融資が出づらくなってくるかもしれません。一旦、底打ちしかかった不動産投資市場に冷や水を掛けるきっかけに成りかねないGMの動向です。

 

不動産投資についてのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和