東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資の方は兎も角、株式市場の外国人買いは活発です。 (さらに…)

本日の日経新聞の夕刊を読んでいる人の記事をチラッと見ると「アメリカＥＴＦ市場急拡大」と言う記事がありつい普段は読まない日経の夕刊を買ってしまいました。

 

不動産投資とは直接関係ありませんが、参考になるのでご紹介すると同記事によると今年の11月末に運用残高が79.5兆円と年初から2割増えて過去最高になったとの事です。

 

そのうち半分以上が成長期待の高い新興国投資だそうです。

 

日本は新興国では無いですが日本株の底堅い要因の一つにはそう言ったマネーの流入が一部あるのではないでしょうか…

 

ちなみに不動産投資のＥＴＦ版はＲＥＩＴになりますが、こちらには日銀等のお金が流れ込んでいます。

 

日経新聞記事はこちら

 

 

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C9381959FE3E3E2E1E08DE3E1E3E0E0E2E3E29C9CE2E2E2E2;at=DGXZZO0195570008122009000000

 

 

by 向井啓和

先日、あすかバリューアップファンドの社長の中神康議さんが、「企業価値向上支援ファンドのプロジェクトマネジメント」をテーマに明治大学グローバルビジネス研究科で講演されて話を聞きました。

 

 

ウォーレンバフェットの様に長期投資を行っているとの事です。

 

特に、印象に残った話としては「日本の株式市場には4000社の投資対象となる上場もしくは公開企業があり、その中で偏差値70以上の会社のみに投資すれば良いんです」との言葉が印象に残っています。

 

偏差値70以上統計的には2σ（シグマ）以上の優秀な企業に投資して行けばいずれ企業価値が評価されて株価が上昇するという事です。

 

 

また、そう言った優秀な企業の経営者ほど外部者の意見に聞く耳を持っているという事でしょうか。

 

彼らはファンドと言っても株式を買ってから様々なアドバイスや意見を経営陣にぶつけてバリューアップに力添えしているそうです。

 

不動産投資では良くあるバリューアップですが、株式投資の場合不動産より苦労が多い様に思いました。

 

 

でもパフォーマンスはかなり良いですよ。

 

 

ご参考まで↓

 

 

あすかコーポレイトアドバイザリー株式会社

http://www.asuka-advisory.com/service/index.html

 

 

by 向井啓和

最近のテレビを見ているとドル円が50円になる等の予言も飛び出して大変な騒ぎになっています。ただ、ファンダメンタルな点を忘れていると思うのは私だけでしょうか？

 

アメリカは産業のイノベーションが激しく、人種差別があるとしても能力ある人間を登用する活力があります。また、人口が今後数十年に掛けて増加する唯一の先進国であるという点も見逃せません。

 

http://ecodb.net/country/US/imf_persons.html

 

一方日本は羹（あつもの）に懲りた郵貯や都銀や地銀やらが皆で日本国債（ＪＧＢ）を買っている為に金利が低下して円が買われています。

 

が、人口は減る方向にあり、為替相場が今後もドル安にオーバーシュートするかもしれませんが、5年10年の長期に亘って続くと言う論調に関しては疑問を感じます。

 

外為が80円でドルを買っておけば数年後には120円に戻る時も恐らく来るでしょう。その際には1．5倍のキャピタルゲインを得る事が出来ます。また、ドルで運用されてドル元本が増加しているかも知れません・・・

 

日本に不動産投資をした外資が日本の資産を未だにキープしているかは外為のおかげかも知れません。（ドル建て、ユーロ建てでは非常に高いパフォーマンスを日本の不動産は叩きだしています。）日本人がどうやって儲けるか考えましょう。

 

by 向井啓和

高配当株で業績も比較的好調なＴＡＣ(４３１９）が日経平均が200円も下がってもじり高して来ています。予想配当利回りが5% を超える企業で注目しておりましたがやはり見ている人は見ているという感じです。

 

現在、国内投資でも海外投資でも証券投資をされている方の殆どは含み損をもたれていると思いますが、不動産投資はあまり 変らずと言ったところです。（大きな含み損も含み益も無いというのが現状）

 

 

資産運用の柱に据えるにはあまり価格の変動やキャッシュフローの変動のなさそうな物になるのでしょうか・・・

 

 

そう言った点で投資用不動産と国内債券と高配当好業績株を地道に見つけて行かないといけないのでしょう。

 

by 向井啓和

信託受益権売買におけるADR登録を9月2日付けで行いました。一般の不動産投資ではまだまだ信託受益権の売買は頻繁に行われておりませんが時々ある取引の為の準備です。

 

ADRとは裁判外紛争解決手続きの事を意味します。

 

信託受益権を顧客に販売した際に苦情や紛争が発生した場合にどの仲裁機関を間に入れるかという事を事前に決めておく事が必要となります。

 

証券・金融商品あっせん相談センターと言う先に弊社の場合は登録申請をしました。

毎月月末になると家賃の請求の為に電気使用量や水道使用量を事務所や店舗のテナント分を集計をしているので分かりますが、今月は相当皆さん電気使ってます。

 

本来、お盆休みも入るので多少はマイナス要因があるのですが、今回の7月後半から8月後半の電気の使用量は半端なく伸びています。

 

 

特にエアコン等に利用する動力の使用量が多く熱中症対策の為温度を保つという予防が効いているのではないかと思います。

 

 

一方、水道の使用量はあまり変わりなく、寧ろ店舗等では若干減っている所を見るとお客の流れはあまり良く無かったのではないかと推測出来ます。

 

飲食店等のテナントは涼しげにお店を維持しなければならないので電気代はかさむ一方売上が伸びていないというのが電気と水道メーターの数字から読み取れます。

 

不動産投資のテナントの状況を把握するには光熱費の数字がキーです。

 

 

他にも事務所で水道料金が増えているテナントがあれば、事務所で水を使うのはトイレだけなので人員が増えたな・・・つまりは業績好調だなという事が読みとれます。逆も真なりです。ご参考まで。

 

ちなみに株式投資にも膨らまして考えると電力会社の業績が好調に推移すると想定出来ます。特に外為も有利に円高に動いていますし。

 

by 向井啓和

本日の日経新聞の4面に小さめでしたが「高木証券処分勧告」との記事が出ていましたが、前から注目していた話なので取り上げます。

 

（日経新聞http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819591E3E2E2E3968DE3E2E2E4E0E2E3E2E2E2E2E2E2E2）

 

というのはこの高木証券が売っていたのは不動産私募ファンドのエクイティで、その個人に売ったエクイティが元本割れと言うよりはほぼゼロになっているという事から注目しておりました。

 

多くの私募の不動産ファンドは現在エクイティが棄損している訳ですが、それをプロの投資家が出資しているので問題がありませんでしたがこのケースでは比較的投資経験の乏しい方に販売していた様です。

 

これは不動産私募ファンドのスキームが一般的に中短期で出口戦略を考えての運用の為に存在するリスクでして、もし、20年、30年の長期投資で対応していれば全く問題無かった案件かと思います。

 

（不動産私募ファンドの期間は3年～5年で、丁度高い所で設定して安い所で終了せざるを得なかったというのがこの問題の出発点です。）

 

同じ投資物件でもその後このファンドの信託受益権を買った方は潤沢なキャッシュフローを得て全く問題がない等の状況を見ると、投資期間の設定からして3年という無理のあるスキームが問題だったと分かります。

 

by 向井啓和

不動産投資とは関係ないですが以前トヨタの問題が起きたときにこんなブログ書きました。

 

 

 

https://blog.minato-am.com/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87/post1647.html

 

その際に指摘したのが、トヨタがNUMMI工場（GMとの合弁）をスッパリ切り捨てた事も遠因としてあるのではと指摘しましたが、やはり再度トヨタがその場所（NUMMI工場跡）を利用する様です。

 

トヨタとテスラの合弁↓
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100523-00000003-rps-bus_all

 

問題が発覚してからアメリカの元運輸長官（？）を招へいして火消しに当たったりしましたが、どこの国でも程度の差はあれ工場閉鎖等の微妙な問題は細心の注意を払う必要があるという例ですね。

 

実際トヨタ批判の急先鋒はカリフォルニアとデトロイトの議員でしたし…投資という経済活動に政治という問題が絡んだ案件でした。

 

by 向井啓和

先日明治大学のビジネススクールで不動産鑑定士の奥田かつ枝先生からの「不動産鑑定の鑑定業界に価格等調査ガイドライン」という題目でセミナーがありました。

 

http://www.ogata-office.co.jp/e_staff_okuda01.html

 

 

実務で幅広く活躍されており、大学や大学院でも教鞭をとっておられるとの事で業界の一般的な傾向が分かりました。

 

不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合、裁判所や税務署等公的な先に提出する為か不動産の証券化をする場合に鑑定士の鑑定書が必要になりますが、一般的な不動産売買や不動産投資ではあまりなじみがありません。

 

それなりに責任を負う事になりますので鑑定書を書くというのにはそれなりの費用をもらわないとやれないという事です。

 

今後IFRS等が導入されて上場企業が保有している不動産等の土地の時価評価をする事になってくるでしょうが、国土交通省等の指針では継続して発表する場合にはDCFのみ等の簡略化した評価でも良いという事です。

 

簡略化した評価の場合には建物の内覧等を省く事も可能との事です。

 

不動産仲介の世界も同じですが、報酬に関しては作業や調査というのは目に見えないものなので難しいところです。ただ、不動産仲介もそうですが何か問題が起きた際には責任を取らされる可能性があるのがこういったプロの世界です。

 

責任を安売りする方は責任を取れるんだろうかという心配は常にあるところでしょう。

 

by 向井啓和