東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

築5年の未公開の商業ビルを売却を専任を受けました。利回りは9％で現況満室です。

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千代田区で住居併用ビルが出ました。立地はかなり秀逸な所にありまして将来価値は大です。

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コンビニも出来そうな売りビルがありました。（ちょっとサイズが小さいですが…）

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お客さまが購入予定の物件について、地震後の確認で本日物件調査に行って来ました。RCの5階建のビルですが、地下1階のあるビルだったので基礎が深い事からか目立った損傷はありませんでした。

 

 

唯一3階の建具である下駄入れや襖の開け閉め部分、ユニットバスへの出入り口部分が歪んで出入りや開け閉めに不自由しました。

 

 

その部分はまだ契約前でもありますので修繕してもらうか、修繕に掛る費用を売主に負担してもらうかという事になりそうです。

 

 

契約の直前に地震が発生しましたので一旦は契約を延期し落ち着いてから調査して再検討するという流れから本日の内見となりました。

 

 

いずれにしても物件の確認をせずに契約をしていたら危険負担の問題が出る所でした。（契約を急がさなかった事は買主の方にとっては良い方に動いたと言う事になります。）

 

by 向井啓和

先日上下水道水について書きましたが、ついでに収益不動産投資に関わる水の話を追加します。

 

レジデンシャルタイプの物件に関する投資の場合にはあまり関係ありませんが、店舗等の事業用不動産の売買においては水道使用量は参考になります。

 

お店の場合広さや立地等を勘案して水道使用量が多いのか少ないのかでその店が繁盛しているか否かが探れます。

 

家賃が高い割に水道使用量が少ないお店の場合には赤字になっている可能性が推測され、将来の退去リスクを感じます。

 

また、事務所の賃貸の場合にも水道使用量が毎月の数字よりも増えた場合には多くの場合にはその事務所の社員が増員されているという事が見受けられます。

 

実際普段は安定している数字が急に上がっているとそのテナントの社長に「社員増やされました？」と聞くと「何でわかったの？そうなんだよリーマンショックからだいぶ受注が戻って来てね…」などという返事が返ってきます。

 

ちなみに店舗や事務所等の事業者が帳簿書類を備えていない脱税調査等には推計課税という方法があります。推計課税には原材料の仕入れに加えて水道他光熱費などの使用状況も判断材料とされます。

 

 

それで幾らの売り上げがあり、どの程度儲かっているか推計されて課税されてしまいます。目ではなく、「水」は口ほどにものを言うということでしょうか…

 

by 向井啓和

 

 

東京都中央区の銀座に非常に狭小なビルが売りに出ました。ロケーションは最高なのですが…

 

エレベーターが無く階段のみのビルになります。体の大きい人では上に異動するのも苦労しそうな感じです。

 

ただ、銀座にビルを所有するというブランド価値は得られます。（金額も2億以下です。）

 

by 向井啓和

今はなき某不動産ディベロッパーの旧本社ビルには外部から入って来る人の花粉を飛ばす部屋があった事を思い出しました。

 

本日からどうやら大規模に花粉が飛びだした様です。

 

ポールンロボというのがあります。
http://weathernews.jp/pollen/cgi/pollen_disp.cgi?id=SHBY3

 

花粉の侵入を阻止する様なビルとかマンション等あると良いですね…

 

 

 

ちなみに弊社のビルは日当たりが良すぎて暑いのでクーラーを入れてます・・・

 

by 向井啓和

 

 

 

 

 

不動産投資において入居者から賃料をもらう以外に様々な収益発生の機会があります。その内の一つが看板による広告収入です。

 

ただ、日本のバブル期には相当看板の価値も高く収益性が高かった様ですが、現在ではかなり低下しております。

 

相当好立地でないと高い収益は得られません。

 

駅で言えばターミナル駅（東京駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅等）から見える位置の看板であり、高速道路ではスピードを緩めるカーブの先にある看板であります。国道等の幹線道路沿いも看板効果はあります。

 

ただ、費用対効果でみるとインターネット広告が隆盛ではあります。

 

ちなみに弊社の第一京浜沿いの看板をご紹介します。夕方になるとそこそこ目立ちます。

 

by 向井啓和

 

 

自社ビル空ビルでの仲介実績も伸びて来ています。こちらのビルは歯科医の方に購入頂いた物件です。23区で国道に面した物件になります。

 

自社ビルや空ビルは入居者が居ないのでリスクが高く、銀行の融資が通りずらいので融資を受けるにあたっての組み立てが重要となります。

 

by 向井啓和