‘港区物件’ カテゴリーのアーカイブ

港区六本木の不動産投資

先日久しぶりに港区六本木界隈に昼間に行ってきましたが、かなり変わっていたのに驚きました。ほんの数カ月行かなかっただけですが、新築のビルが建っていたり、古いビルがあった所が取り壊されて更地になっていたり…

 

(金額が張るので不動産投資のターゲットにはなり得ない所と思っていましたが今後暫くはチャンスかも知れません。)

 

 

特に新規に建築されたビルがテナント募集で空室があるのには驚きました。サブプライムから来た金融危機で外国人旅行者や、外国人のエクスパットが減ったのが原因かもしれませんが一年前では考えられない状態です。

 

 

地上げの途上と見られるビルや土地も多く見受けられますし今はこのあたりの開発も小休止と言ったところなのかもしれません。

東京都の不動産投資情報はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

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法務局で調べ物

本日弊社買取の為の物件調査で法務局に行ってきました。普段は現地の法務局に行きますが、本日は保有物件の謄本を提出するように信用組合から言われており一か所で済ますべく東京港区の法務局に行きました。(不動産投資につきものですがいつもイライラさせられます。)

 

 

港区の法務局は忙しそうでした。不動産不況と言われているので空いてきたかなと思いきや全く違います。失敗しました。

 

 

法務局で物件の地番を調べれば良いと思っていましたが、地番検索は同一区内だけだという事で愕然としました。地番情報くらいオンラインで全国各地つなげばいいのにと思いましたが仕方なく電話で各法務局に確認しました。

 

 

そうするとある法務局の対応が悪くしかも地番を間違えて伝えてくれた為に更に無駄な時間を費やしてしまいました。行政の効率化が叫ばれていますが、地番検索くらいオンラインで出来るようにして頂きたいと願うのは私だけでしょうか…

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

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東京不動産投資物件調査

東京都内の城南地区の駐車場付き売りビル

東京都内の城南地区の駐車場付き売りビル

文京区の地下鉄駅2分の投資用ビル
文京区の地下鉄駅2分の投資用ビル

 

 

本日は久々に東京都内だけの投資用不動産の物件調査に行って来ました。まずは、港区から目黒区、世田谷区、新宿区、文京区へと色々と気になる物件を調査して来ました。

 

 

その中で2物件ご紹介、一つは文京区の物件で地下鉄の駅からかなり近い一棟物のビルです。ただ、ご覧の通り修繕がしっかりなされていません。

 

 

これを見ると大規模修繕はお金がかかるのでとりあえずクラックから水が入らないように隙間だけ埋めたという感じの修繕に見えます。

 

 

ただ、この物件はかなり建物の延べ面積が広く、使いようによってはかなり面白い物件だと思いました。初心者向けでは無いですが買ってから大規模修繕にお金の掛けられる人からするとかなりお安く購入できる物件です。

 

(駅2分位の立地でレノベーションが好きな人にはたまらない?)

 

 

また、もう一棟は住宅地にある小規模オフィスビルという物件です。こちらは駐車スペースが結構あるので商業地ではないですが、オフィス需要もありそうですし、空室になっても店舗でも事務所でも行けそうな物件でした。

 

 

都内を回って気づいた事は駐車場が増えたような気がします。どこもかしこも歯ぬけの様に時間貸し駐車場が増えました。開発途上で頓挫した案件の残骸ですかね…特に新宿区と千代田区の境の飯田橋近辺は裏は結構スカスカでした。

東京都内の不動産投資物件のご依頼は http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

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品川駅周辺開発

不動産投資において重要なのはキャッシュフローが確実に回る事ですが、それに+αで将来の開発等があると更に中長期的なプラス要因となります。開発が活発な東京の不動産投資においては特にその手の情報にはアンテナを張って置いた方が良いです。

 

 

ちなみに弊社の最寄り駅の品川駅ですが、品川駅と言えども品川区では無く港区にあります。東京の南の玄関口と言って良い立地になっております。品川駅で今後期待される開発は

 

1.泉岳寺駅から品川駅周辺や線路脇 2.リニアモーターカーの発着駅としての開発 3.隣接するホテルや商業施設のリニューアル化、4.高輪にある議員宿舎跡地開発(国会議員宿舎で今は誰も住んでいないそうです。広大な土地が眠っています。)

 

 

意外とまだまだ開発され面白くなるエリアです。ちなみに先日ホテルパシフィック東京も大規模な再開発を発表しました。

 

 

http://www.j-cast.com/2009/03/26038289.html(JCASTニュース参照)

「京浜急行電鉄は、グループ傘下のホテルパシフィック東京を、2010年9月末日をもって休止すると、09年3月26日に発表した。

 

同ホテルは1971年7月に開業。品川駅高輪口前の立地と緑豊かな環境を活かした国際ホテル。京急は、設備や内装等の老朽化が進んだことで営業休止を決めたとしている。ホテル周辺には大規模な再開発計画があるが、建物の再利用などについては現時点では未定。

 

これにより、京急のレジャー・サービス事業の一角である京急パシフィックホテルズが運営するホテルは、「ホテル グラン パシフィック LE DAIBA」(台場)と「京急高輪ホテル」(品川)の2か所になる。」

 

 

東京で不動産投資を考えるならhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

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店舗物件投資のメリット

不動産投資と言うと一棟物マンションやワンルームマンションを思い浮かべますが、店舗物件への投資というのは意外と面白いものです。店舗物件というのは当たれば半永久的、外れれば直ぐ退去というのが特徴です。

 

 

うちが投資している小規模ビル物件でも購入後10年間全く退去しないテナントがいます。

 

場所は東京港区大門になりましてJR浜松町駅や大江戸線の大門駅や都営三田線の芝公園駅などから3,4分のオフィス街の真ん中の建物です。

 

 

1階のおすし屋さん等は前所有者から合わせて15年くらい経過しています。2階も飲食店ですが階段しかない中でもおねえさん一人でがんばっています。

 

この二つのテナントは全く心配が要りません。これから10年でも20年でも続きそうな勢いです。

 

 

一方、同じ山手線の西日暮里駅至近のビルの3階の飲食店舗はテナントの回転が非常に速いです。過去5年で5,6テナント入れ替わっています。一見飲食店をしてみたくなる立地で居抜きで家賃も安いのでチャレンジされますがコンセプトを確立するまで我慢できないテナントが直ぐ出て行きます。

 

 

ただ、その場合でも空室期間は殆どゼロです。何故ならば飲食店の横のつながりで店舗紹介をするからです。オーナーによってはそういう事を嫌がりますが、家賃を払ってくれるまともな方なら拒絶する必要は無いのでこちらではOKにしています。

 

 

そのせいあってこちらも5年間にわたって空室率1%程度で推移しています。人がいるところの店舗物件投資というのは意外と馬鹿に出来ません。

 

by 向井啓和

 

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不動産投資店舗編(東京都港区三田)

不動産投資はマンション、アパートだけではないですよ!

 

店舗や事務所への投資というのも若干上級者編になってしまいますが考えられます。

 

数年間に亘って蓄えられた個人の力量を発揮する独立や新たな展開のためにも余裕のある勤め人の内にしておいた方が良いという場合も多々あります。そんな中で非常にうまく展開されているお客様をご紹介します。

 

約2年ほど前に弊社お問い合わせありましたのが京都の老舗料亭の「菊の井」にお勤めの堀知佐子さんです。(プロフィールは一番下にリンクされてます。)

 

購入された物件は以前は潰れた中華料理店の区分所有になります。立地は東京港区三田5丁目の閑静な住宅街にある三田ハウスというマンションの一階になります。その区分所有店舗を改装して現在ではこの様なおしゃれなお店「リール」に様変わりです。
→http://www.tokyo-mansions.com/t_sirokanetakanawa.html#rire

 

当初は荒れた状態で見れたものではありませんでしたが立地が良いという事と、フレンチの老舗の「コート・ドール」さんも同じ三田ハウスという事で意を強くされて購入後しばらく遊ばせておいた後、改装してオープンされています。

 

現在では自分で店舗を持たれた事もあり多方面から問い合わせ急増中。NHKの「きょうの料理」でも講師をされました。
http://www.kyounoryouri.jp/teacher/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E6%96%99%E7%90%86/321_%E5%A0%80+%E7%9F%A5%E4%BD%90%E5%AD%90.html

 

野菜の素材を活かす料理が定評でメタボ対策やアンチエイジング対応の料理のご紹介等もしており、彼女が開催するお料理教室は予約で一杯との事。お近くにお住まいの方はお店に訪ねられたらいかがでしょうか?

 

彼女は今も「菊の井」でも働いておりますが自分のお店を持ちたいという夢を実現する事が出来ました。

店舗は借りる物と思っておられる方が多いとは思いますが、勤め人の間や余裕が出来るまでは人に貸して家賃を稼ぎながらどこかのタイミングで夢を実現させるというのも良いプランと思います。売り店舗物件のお問い合わせは→ http://www.minato-am.com/

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任意売却物件調査 港区と横浜市

港区売り区分事務所

港区売り区分事務所

横浜市売りビル

横浜市売りビル

 

 

本日も任意売却物件調査に港区と横浜市に行って来ました。不動産投資には打ってつけのビジネスの中心地である一方、おしゃれな感じもあるのが共通しています。

 

港区の方は白金エリアの区分所有物件です。新築マンションに付いている店舗事務所部分の売却だという事で近場でもあるのでみてきました。

建物は築浅でおしゃれな外観でした。事務所は現在中堅企業が賃貸しており売却価格から逆算するとグロスで10%近く行きます。

 

シングルテナントのリスクはありますがエリアが良いので面白いかもしれません。更なる価格交渉も可能でしょう。

 

 

もう一方は横浜市の物件です。一本大通から入っており静かなところですが(特に土日)、駅から一分の立地なのでこちらも家賃次第ではテナントは容易に入るのではと思われました。

 

ただ、店舗部分のテナントのリスクが大きいなというのが実感です。こちらはグロス13%以上も狙える感じです。

 

毎日新規未公開物件が入ってきますので随時ご紹介します。詳しくはhttp://www.minato-am.com/まで。

 

by 向井啓和

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不動産投資向け任意売却物件調査

千代田区任意売却オフィスビル

千代田区任意売却オフィスビル

世田谷区の売り一棟マンションの写真

世田谷区の売り一棟マンションの写真

 

最近毎日任意売却物件の調査で大忙しです。東は千葉の市川、浦安から、都内は千代田区、港区、世田谷区辺りの都心や城南エリア、中野区、新宿区辺りまで連日物件調査や確認に奔走しております。1月になってから更に、昨年民事再生や倒産した会社の物件がドンドン出だしました。

 

物件的にも売却希望価格と融資銀行の評価額が逆転する様なレベルで数字上はフルローンが可能な状態の物が散見されます。

 

昨日は夕方ですが、千代田区一等地の小規模なオフィスビルを見てきましたが築年数もまだ2,3年で非常に良かったです。利回りターゲットも10%近く行くという夢のような状態です。私も自己資金が潤沢であったら買いたい位の物件です。

 

本日は他の担当が世田谷区の住宅街としてはこちらも一等地の一棟マンションを見てきましたがこちらもかなりの物件です。

 

今回の金融危機はバブル崩壊の後始末慣れしているので、物件の動きや不良債権処理が非常に早く感じられます。倒産してから3か月から半年で出てくるイメージです。前回のバブル処理に10年以上費やしたのに比べると雲泥の差です。とんでもない拾い物物件が現在は大放出されています。

 

ここで買える人は100年に一度のチャンスをつかむ事が出来ます。躊躇せずお問い合わせを http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

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