東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

積算価格の出る千葉県の一棟売りマンションを弊社担当に見て来てもらいました。大規模修繕をしていない物件なので若干買ってからコストが掛りそうです。

 

 

ただ、金融資産のある方ならフルローンが引っ張れる自信はあります。

 

 

この物件の難点は仲介は不可であるという事です。売主側が瑕疵担保責任の問題を回避したいが為に業者限定で売却を打診しているという事でした。

 

 

弊社でも買取を検討して出口ベースでもフルローンで売れるレベルでし上がればとは思っております…ただ、高く売るとフルローンにならないので一年位家賃収入を得ながらという地道な感じになるんでしょうけど。

 

①依頼者のお名前（Name）

 

②生年月日（Date of birth）

 

③メールアドレス（E-mail address）

 

④依頼事項　「支払利息証明書の発行」

 

by 向井啓和

特優賃について

 

 

特優賃（特定優良賃貸住宅）とは、都道府県・市など地方自体が補助金を払う賃貸マンションです。

 

 

一部の定められたマンションだけに家賃の一部を道府県や市などの地方自治体が補助金を出しましょうと言う制度なのです。こんな素晴らしい制度ですが、勿論メリットもあればデメリットもあります。

 

 

特にデメリットを指摘しておきますと、以下の様な点になります。

 

 

１． 行政のお金が出ているので、家賃の改定が柔軟に出来ない。

 

２． 特優賃の補助金は建築当初は厚く、期間が経過すると薄くなる。

 

３． 賃貸の手数料が払えないので、賃貸付け業者の競争が生まれない。

 

４． 売却において物件が特殊である為買手が付きづらい。

 

 

 

というポイントがあります。

 

１．に関してですが、一定の空室期間を経てからでないと特優賃の場合家賃を下げる事が出来ません。例えば、空室が多いので3月までに埋めるべくキャンペーンを打つという事が出来ません。民間と公的の差です。

 

２．に関してですが、建築当初のテナントの入り易い時期の補助は厚いにも関わらず、大規模修繕が必要になってくる頃でテナントが入らない時期に借主にとって魅力ある補助が出ない。

 

３．に関してですが、特優賃は指定業者のみの取り扱いで競争が生まれづらく、物件選びの差は物件のスペックや補助によって大きく影響される。よって、古いものほど苦しくなるという状況に陥る。

 

４．に関してですが、上記1，2，3の様な特殊性がある為、空室が長期化しやすく世間のレベルと浮世離れしてしまう為、売却に苦労する。

 

メリットも沢山ありますが、まずはデメリットを認識ください。

 

 

借りる方のメリットはこちらが分かりやすいです。http://www.219.co.jp/tokuyutin5.htm

 

 

by 向井啓和

 

 

千葉の破産物件アップデートです。写真を添付します。

 

 

築年数は新しめですが、修繕を殆どしていなかった為写真で見るよりも若干さびれた感じがします。

 

 

某地方銀行ではフルローンが出ましたので、その某地方銀行で過去にフルローンの承認をもらった方等には最適かと思います。駅からの距離は近いですし便利かと思います。破産物件という事で新規入居が旧所有者のままでは見込めない為空室が多めになっています。

 

 

積算価格は４億近いですが、現在の価格は１億位低い状態です。

 

フルローン物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

千葉県の某市で駅から5分のところに管財物件（破産物件）が出ました。金額は3億前後です。

 

 

重要事項説明まで全て揃っていますので、千葉エリアでローンが通って物件を買えなかった方ご相談ください。数日でなくなるとは思いますが…

フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

以前千葉県の一棟売りマンション（信託受益権のファンド物件）を見て来た際の写真です。

 

 

地面に亀裂が入っています。他にもいくつか問題点がありましたが、特にお客様はこの辺りの事を気にされていました。土木関係の業者にチェックしてもらい、実際弊社も見てきましたがクラックからの水の流入がU字溝周りの土砂を削ったのが原因かと思います。

 

 

U字溝のクラック自体を埋める事でアスファルト部分の陥没は収まるでしょうし問題は無いと判断しました。（修繕可能）

 

 

ただ、個人の方はそういったところで萎えてしまうんですね…

 

 

キュウリは曲がった物がおいしい、リンゴも最後まで葉を落とさない方がおいしい（表面が完全に赤くならずに葉のあと日陰になり白く残るそうですが、糖分が高くなりおいしくなるそうです。）と言いますが本質が分かってくると逆に良さが分かるのですがね…

 

 

不動産投資には観察力と洞察力があるといいですね。（改善可能か改善不可能かの見極めが出来ると良いですね。）

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

東京都特別区（23区）の固定資産税の納税通知書の発送が6月1日だそうです。いつももっと早く来るのにどうしたのかと気にしていたら今年は評価替えの年（基準年度）なので土地建物の評価が大変で遅れる様です。（3年に一度の事ですが…気にしていないと何時だか分からなくなります。）

 

 

基準年度には前年度の賦課期日（20年1月1日）の不動産の価格を基に固定資産税の評価がなされます。また、それから半年の価格動向も評価の際に参考にされるそうです。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/koteitoshi.pdf

 

 

もし基準年度が一年ずれて22年度が基準年度であればかなり固定資産税の評価が変わったかもしれません。不動産価格の大幅な下落があったのは昨年の夏以降でしたから…参考とされる価格は平成21年1月1日となるので…

 

 

ちなみに首都圏でも、さいたま市等はもう少し早く納税通知書が来ていまして、千葉市は更に早かったと思います。各自治体の事務作業量によって納税通知書の発送が異なる様です。

 

 

不動産物件数が多く、所有者も多い様なエリアは一番遅くなる様です。

 

 

各自治体によって条例に定めれば減免や減額措置も取れるのでその自治体に応じた特徴があります。

 

 

例えば東京都では “小規模「非」住宅用地の減免” によって東京を支える中小企業が所有している小規模な事業用不動産の固定資産税を緩和する措置が取られています。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/hijyuu2tsuutatsu19.pdf

 

 

日本中にはその自治体独自の固定資産税の減免措置があるんでしょうね…

 

 

小規模農業者、漁業者etc向けなど…

 

 

東京都の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

千葉県のフルローンの物件を今年の3月後半に決済しましたが、数部屋空きがありましたがどうやら満室になった様です。買われた方に確認したわけでは無いのですが、インターネット上などの賃貸募集が終了した事をもって勝手にそう思っています。

 

 

不動産投資ファンドの任意売却物件でしたので、賃貸が付かない状態になっていました。

 

 

特に借り上げ社宅として賃貸をする場合には貸主が債務不履行した先とは契約が出来ないのが普通なので法人契約が入らず仕方ありませんでした。

 

 

つまり「合理的な理由があって空いている空室」だったのです。それをきっちりと説明して納得されて当初買付を入れられたお客様は気が変わったのか購入を辞退されました。

 

 

その後話を既存のお客様に持っていくと翌日には買付を入れて直ぐに銀行へ書類を提示しました。事前に前回のお客様と同じように事情を説明しました。

 

 

要は「潰れたファンド物件なので賃貸が付いてませんが、2，3か月では満室になると思います。」という事を説明しました。2か月も掛らずに、3，4部屋あった空室がきっちり埋まった事でやはり読みに間違いはなかったと安心しました。

 

 

不動産屋は信用ならぬと妙に強い疑念を持っている方は損をします。どこかで取引相手を信用する部分もなければ取引出来ないのですから…

 

 

一方、弊社調査を信用して買われた方は比較的低利のフルローン（実はオーバーローン）で物件を購入しておまけに14％台の利回りでしかも満室を享受されています。大規模修繕もしっかりされているので暫く安心でしょう。

一棟物不動産投資のご相談＆フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

最近時々事前に出していた価格に対して大幅に価格を下げる物件が目に付きます。「ネットで具体的な情報開示するな」という事でネットには物件を載せていませんので数字だけご紹介します。

 

 

例えば千葉県内のゲストハウスは1億数千万を半値近くに、東京新宿区の古ビルも半値に、東京千代田区のビルは6億前後から一挙に4億の値引きという例があります。場所はいずれも駅からそれ程遠くなく道路付きも良いです。

 

 

ただ、これらの物件は古い物が多いです。古いので銀行融資はつかないという難点がありますが、現金で買う人にはチャンスが巡ってきました。不動産投資で一番安く買える人は全額現金で買う人なんですよね・・・・

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by  向井啓和

新規フルローン可能物件が千葉県で出ました。金額は6億台と大きいですが、積算価格がどう少なく見積もっても8億以上出る物件です。

 

 

瑕疵は機械式駐車場が壊れている事と、一部路面に陥没個所が見受けられる事です。それを購入後直せばかなりお買い得な物件です。駅からの距離が離れてはいますが車移動がメインのエリアになっていますのでしゃくし定規に考えない方にはもってこいかと思います。

 

 

もう1棟は3億前後の物件ですが、こちらも弊社お客様が空室が多数ある時点で購入した物件ですが現在満室になっています。

 

 

現在千葉県、埼玉県、神奈川県ではフルローンが行ける物件があります。問題はフルローンが出る金融機関をどれだけしっているかと、動きの良い支店を把握しているかです。

 

 

千葉県、埼玉県、神奈川県でフルローンでの不動産投資を検討される方は　http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

 

 

 

 

 

本日弊社物件調査の担当が東京都心、城東、千葉県西部の３棟の物件調査に行きました。その際大規模修繕の状態が分かる形で写真を取ってもらいました。不動産投資に重要な修繕状態の優劣をみる一つの材料になるのでご紹介します。

 

 

こちらの２枚の写真は某ファンドが信託受益権としてお持ちの物件です。ファンドの物件というのは利益優先であるという事と短期保有が多い為修繕が十分なされていないケースがあります。こちらの物件の屋上などが典型的な修繕状態が手抜きの例です。

 

 

大規模な修繕が必要な時期が来ていても、それを小規模な継ぎ目を補強する修繕で当座をしのぐという典型的な仕事例です。本来の大規模修繕は全部下地をひっぺがえしてやり直しというのが本筋だという事です。（ビルメンテナンスのプロ曰く）

 

 

継はぎの上に継はぎをのせるというのでは本来持つべき建物の寿命が縮まってしまうというのが指摘になります。こういった修繕はやらないよりはましですが、それはあくまでも小規模修繕とみなして、大規模修繕とみなさない事が重要です。

 

 

利回りに目がくらんで熱くなるとこういった所に目が届かなくなります。

東京、千葉、埼玉、神奈川の不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和