東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

埼玉県草加市の一棟売りマンションが出ました。現在満室ですが来年の一月末に退去予定です。全部で53室あり、東武伊勢崎線の草加駅から5分以内なので都心へのアクセスも良く空室になる時期も丁度良いので、不動産投資で考える方以外の実需向けにも良いかと思いますのでご紹介します。（信託受益権物件）

 

 

築年は約14年経過ですが貸しやすいワンルームタイプです。東武伊勢崎線は銀座や築地や六本木や恵比寿等の人気エリアを経由しますので若者の単身者向けでニーズがあります。

 

 

賃料が3000万を少しオーバーするところなので10%ターゲットで3億円前後で買えるのではないかと思います。ちなみにこの物件は積算は出ないです。よってフルローンは無理です。（共同担保があれば別ですが…）

 

 

1棟貸しの寮として利用されたい法人様のお問い合わせもお待ちしております。

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by 向井啓和

 

都内の任意売却のオフィスビルです。ファンドの破たん物件です。想定賃料が高すぎて入居者が居ないという状況です。景気悪化の中で今後もオフィスビル、商業ビルの売り物が出てきそうです。

 

 

東京都内でもレジデンス物は個人投資家を中心に売れておりますが、ビルは今後も苦戦します。

 

 

投資用不動産を数棟お持ちであれば今後はレジデンス物では無く商業・オフィスビルをターゲットにされた方が良いでしょう。

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ファンド解約物件ですが、今年の末に掛けてあるいは来年当初に掛けてですが大量に出て来ると思われましたが、実際には見えている程出てこない状態かもしれません。

 

 

見えている状況程というのは現在売り物件そのものは見えておりますが、ファンド解約物件として出て来るはずの物件が短期で損切りして出てこない可能性もあるとの事です。

 

 

通常半年程度のジャンプという形で融資期間を延長しその間に売却するのが想定されましたが、現在は融資銀行が遅延損害金等の引き当てを事前に取りその分長期のジャンプを許容するという姿勢に転じている様です。

 

 

つまり、比較的長めのジャンプ（融資期間の延長）を銀行が許容し出した為に早く損切りする必要が無くなってきたのが現状です。本来であれば以前も書いている様に国土交通省の統計等によると今年と来年に急激に売却物件が増えるはずなのですが…

 

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この数日サービサー案件がバタバタと数件から数十件出て来た様です。不良債権処理が徐々に進んできた感じです。不動産投資で安い物件を押さえるにはサービサーや管財人の持っている任意売却物件を素早く押さえに行く必要があります。

 

 

（数週間前からデューデリジェンスをしている会社の担当から不良債権の入札があると聞いておりました…）

 

 

新興不動産会社の不動産投資案件に融資を出していた銀行やノンバンクが金融市場の底打ちを機に一部損切りに入ってきた感じです。

 

 

金額は3,4億以上の物件が多いので中々一般向けにはなりづらい所ですが…ただ、時々そういった物件に混ざって1,2億の物件も出て来ますのでフォローしていきたいと思います。

 

任意売却物件・信託受益権物件に関してはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

以前千葉県の一棟売りマンション（信託受益権のファンド物件）を見て来た際の写真です。

 

 

地面に亀裂が入っています。他にもいくつか問題点がありましたが、特にお客様はこの辺りの事を気にされていました。土木関係の業者にチェックしてもらい、実際弊社も見てきましたがクラックからの水の流入がU字溝周りの土砂を削ったのが原因かと思います。

 

 

U字溝のクラック自体を埋める事でアスファルト部分の陥没は収まるでしょうし問題は無いと判断しました。（修繕可能）

 

 

ただ、個人の方はそういったところで萎えてしまうんですね…

 

 

キュウリは曲がった物がおいしい、リンゴも最後まで葉を落とさない方がおいしい（表面が完全に赤くならずに葉のあと日陰になり白く残るそうですが、糖分が高くなりおいしくなるそうです。）と言いますが本質が分かってくると逆に良さが分かるのですがね…

 

 

不動産投資には観察力と洞察力があるといいですね。（改善可能か改善不可能かの見極めが出来ると良いですね。）

 

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by 向井啓和

 

 

本日サービサー預りの任意売却物件の話が来ましたので早速見てきました。物件は築10年と築浅のRC一棟物のマンションになりますので何人か該当する人にご紹介という感じかなと思っています。不動産投資の初心者にも投資出来る物件かと思います。

 

 

山手線の駅からも遠くありませんし、住環境自体は非常に良いというわけではありませんが「まあここなら住むよね」と言った立地になります。

 

 

新しい一棟売りマンションをお探しの方にはぴったりかなという所です。

 

東京の一棟売りマンションのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

投資用不動産の営業は若干特殊です。一般の居住用不動産に比べて金額も大きく、物件管理の知識、金融の知識、税務、会計等も一定の理解が無ければ勤まりません。

 

 

また、不動産の売買の割には金融商品の売買の様にリスク・リターンの分析やキャッシュフロー分析もしてあげたりと一般住宅の営業とは異なります。

 

 

一棟物件を購入したら、うまく行って更に2棟、3棟と物件を買い進めるお手伝いをしたりと継続的な取引関係へとつながっていきますが、それは担当者に掛っています。

 

 

そんな中で不動産営業の経験者で投資用不動産をエンド顧客向けに販売する担当者であり、そのリーダーとなる人を一名募集します。信託受益権の売買の経験やファンド会社とのコミュニケーションを取っていた人は有利になります。現在顧客数急増中で案件も増えておりチャンスだと思います。

 

 

但し、「トップセールス」と書いてある通り実務に明るく、現在お勤めの会社で一番出来ると思われる人のみ募集します。（特に今回に限りトップにこだわります。）

 

社長宛にメールなり郵便でご連絡をお待ちしております。

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by 向井啓和

先日信託受益権物件の売買を仲介しましたが、その際にお客様から出た質問を元に売買の際に疑問となりそうな点をご指摘します。今後不動産投資物件で3,4億以上の物件の多くが信託受益権物件になると想定されますので研究が必要です。

 

 

まず、不動産投資において重要なコストの計算ですが、通常の不動産売買と異なるのは以下の様な点です。

 

１． 信託受益権の売買契約書の印紙税が信託受益権売買の方が安い

 

２． 信託受益権売買の登記の方が不動産登記の登録免許税よりも高い

 

３． 信託受益権売買にローンを使う場合には不動産の所有権登記をするのが一般的であり、現金での購入の場合は信託受益権のままでも可

 

４． 信託受益権として持っている場合には信託報酬という通常の不動産所有には掛からないコストが掛かる。

 

 

 

１． 信託受益権の売買契約書は2億の物件だろうが、10億の物件だろうが契約書は200円の印紙で済みます。その点では印紙税が信託受益権 のまま売買する方がコストが低く抑えられます。10億円を越えると通常の不動産売買契約書では40万の印紙税が掛かります。それが200円です。

 

２． 信託受益権物件の登記の方が何故か不動産登記の際の登録免許税よりも高いというポイントがあります。不動産登記の費用は各種の景気 対策や減税のお陰で低く抑えらられているのに対して信託受益権の登記になりますと減税の恩恵を受けない形になります。

信託受益権解除の際には土地、建物ともに1000分の20の税率となり、所有権移転の際には、土地が1000分の10、建物が1000分の20の
税率となります。

 

３． 信託受益権売買にローンを使う場合には不動産の所有権登記をするのが銀行の抵当権設定登記をする前提として一般的であり、 現金での購入の場合は信託受益権のままでも可となります。

 

４． 更に信託受益権として保有し続ける場合には信託報酬と言う信託銀行へ払う費用が発生します。それが例えば年率0.3%等発生します。

 

 

こうしてみると信託受益権の形態で物件を所有し続けるのは個人が行うには負担がありますし、本来は登記の費用など不動産登記と同程度の税率にすべきではと思われます。

 

信託受益権物件の売買仲介や物件情報等は　http://www.minato-am.com/new_arrival/detail_21.html

 

by 向井啓和

 

信託受益権不動産を投資家に買ってもらう際に一番注意すべき所は、多くの場合信託受益権が売りに出る際にファンドの解約が伴っている所にあります。ファンドが解約されると瑕疵担保責任を負う主体自体が消滅するという点です。

 

 

現在ファンド物件は任意売却で売られており割安で購入できる場合が多いのですが、一方ファンドは「倒産隔離」されておりそのファンド自体が終了すると瑕疵担保等の責任を問う主体が引き継がれません。

 

 

一つのファンドが持っていた物件の瑕疵を他のファンドへ追求するという事は資産や債務の管理が分別でされているファンドの性質上出来ないからです。

 

 

後で問題があっても訴えようが無いというところが最も厳しいところですし、神経を使うところです。

 

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by 向井啓和

第二種金融取引免許を得て信託受益権売買の仲介をすすめていますが、何が大変と言って一番大変なのが信託受益権の売買における関係者が非常に多いことです。

 

 

ファンド解約物件等を安く買う不動産投資にはもってこいの信託受益権物件ですが通常の不動産売買と大きく異なります。売買の当事者のみならず、以下の様な法人が絡みます。

 

１． 信託銀行
２． SPCの債権者（シニアやメザニン）や出資者
３． SPCのアセットマネジメント会社
４． SPCのプロパティマネジメント会社

 

 

通常の売買であれば売主も買主も印鑑を持ち出して契約となりますが、信託銀行は印鑑を持ち出し出来ません。印鑑が持ち出せないという事イコール契約の数日前に契約書に印鑑をついてもらう稟議を経る必要があります。（印鑑を押せる権限者の不在等にも影響を受けます。）

 

 

また、売買が月末近辺や年度末になると集中し調印等のスケジュール調整に非常に手間取ります。

 

 

特に銀行を最低3行相手にしなければならないのが信託受益権売買の際の一番の頭の痛いところです。買主側の銀行とSPCの債権者である銀行と信託銀行です。SPCの債権者は場合によってシニア債権の保有者とメザニン債権の保有者に分かれている場合もあり、その場合は４行の金融機関の足並みをそろえながらやって行く必要があります。

 

 

それなりの収益になりますが、やっている最中はぐったりです。