‘不動産投資失敗’ カテゴリーのアーカイブ

不毛な価格交渉術

不動産投資のアドバイスをされる指導者である成功した投資家の言葉を忠実に守られている方に不毛と思われる事をされている方がおられます。

 

 

1. 買付はとにかく100件提示すれば1件は当たるのでとにかく安く指値をするように
2. 時間をデッドラインまで引き延ばして買手が自分のみの状態にすれば価格交渉が可能であるから時間を費やすように
3. カードローンを使って自己資金を捻出すればフルローンで物件を購入できる etc

 

 

恐らくバブル崩壊直後の昔の時代では通用したかもしれない小手先の手法で今では逆効果でもあります。

 

 

バブル崩壊後の昔はともかく、現在はREITや不動産私募ファンド等に優良物件が集中しており、優良物件を買うには「同じ」ファンドや関連ファンドから買って行く必要があります。それらのファンドでは人の行き来もあります。

 

 

同じ様な事を続ける人に対して「またこの人ですか」という反応をされてしまいます。REITやファンドの場合に債権者である銀行や信託銀行のスケジュールもありますので、ビジネスライクでない常識の無い対応をする人とは取引しないという不文律もあります。

 

 

銀行の審査を通して何度も決済を得ていながら様々な駆け引きをする為取引に至らない人に対しては、審査を進めなくなってくるのは当然の結果です。

 

バブル崩壊直後と今の大きな違いは買い手は非常にたくさんいるという事です。

 

 

10年前は投資用不動産のウェブサイトは一つもありませんでしたが、今では大量にある事からもニーズがそれだけあるとご理解頂けると思います。

http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

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不動産投資と家族の同意

不動産投資のアドバイスを提供していていつも思うのが、結果的にうまくいっている人達に共通しているのが家族の同意を得ながらやっている人と言えます。

 

 

1億円を超えるような年収の方の場合には家族の方も殆ど気にせず連帯保証人になられていますが、やはり普通の年収の方のご家庭の場合、「大きな借金を背負うリスクがある」と連帯保証人になる方も認識されます。

 

 

また、リスク云々のみならず家族の意思決定の重要な事項において「自分がのけ者にされた」と感じられたり「いつも勝手に○○は物事を決めて・・」と感情的に許容できない状態になられる場合が多々あります。

 

 

反対にうまく買われている方を見ていると旦那さんと奥さんが共に物件を見に行ったり、相談に来られる時も奥様と来られたりといったケースが多いです。一人の目で見るよりも二人の目で見た方がより細かなところも気がつくというものです。

 

 

ある昔のお客様などは兄弟3人が共同で運営している会社で買う物件の調査、内見、管理を分担して行っておられました。ご両親が亡くなられてもその思いを継続されているという事なんでしょうか。

 

また、物件を売る業者や担当との話も一人で聞いていてそれを奥様に話すと「あなた騙されてるんじゃない?」「都合のいいことしか言わないわよ!」となってしまいますが、自分も疑問点を直接質問出来るとそれで気が済むという場合もあります。

 

 

日本には「*三本の矢」の逸話がありますし、ヨーロッパの金融を支配したと云われるロスチャイルド家の紋章が五本の矢であります。家族が合意して結束して事にあたると大成するという一つの証かと思います。大切なお金の使い道(投資であれ消費であれ)を決めるのです、しっかり話合って行きましょう。

 

物件のご相談はご家族単位で受け付けます。http://www.minato-am.com/

 

*三本の矢
ある日、元就は三人の息子(隆元・元春・隆景)を枕元に呼び寄せ、1本の矢を折るよう命じた。息子たちが難なくこれを折ると、次は3本の矢束を折るよう命じたが、息子たちは誰も折ることができなかった。元就は一本では脆い矢も束になれば頑丈になるということを示し、三兄弟の結束を強く訴えかけた…というもの。これが有名な「三本の矢」の逸話である。[6]

出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

 

 

by 向井啓和

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日本綜合地所会社更生法申請

本日弊社社員が泉岳寺駅を経由して帰ってくるとテレビ朝日のクルーがいたとの事で「まさか」とおもってメールを見ると会社更生法申請という記事が入っていました。最近いろいろな物件が出ておりましたが、一部の物件は結構立地が良い港区でした。

 

 

港区でオフィスビルを数棟所有されてましたので今後売り物件が出てくるかもしれませんね。築年の新しい完成の物件なんかもあったと思います。

 

 

この件に限らず品川駅近辺最近いろいろとうるさくなってきました。京浜ホテルの件にしろ、この件にしろ。唯一良い話題はリニアモーターカーの始発駅の候補駅が品川駅であるという事くらいですね。品川駅・泉岳寺近辺で物件をお探しでしたら http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

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地方物件のフルローンのリスク(人口流出超過地帯の投資)

不動産投資にとって重要な情報である人口に関しての情報が総務省から発表されました。一都三県で人口の転入超過の状況に変化の兆しが出て来たという事の関してオールアバウトコラムにも書きましたが、一方、フルローンで不動産投資をされている方の多い地方の人口流出が止まる気配がないというのがデータを見てとれます。

 

 

総務省統計局のデータは下記参照ください。
http://www.stat.go.jp/data/idou/2008np/kazu/youyaku/index.htm

 

 

 

08年   07年   増減
東京都  8万3000人  9万4500人  前年比‐1万1500万
神奈川県 2万9646人  3万2474人  前年比‐2828万  
千葉県  2万4178人  1万9632人  前年比+4546万
埼玉県  1万4872人  8,544人  前年比+6328万
・・・・
青森県  -9266人  -1万274人  前年比+1008人  
北海道  -2万1129人 -2万267人  前年比-862人

 

 

 

いずれにしても首都圏に人口集積が更に進んでおりその範囲が拡大しているというのが見てとれます。不動産投資においても東京だけにこだわらず千葉や埼玉の通勤の便利な物価の安いエリアというのは人口流入が高いとご理解頂けると思います。また、そのエリアでの不動産投資で利便性が高ければ満室経営も可能かと思います。

 

 

一方人口は東京、神奈川県、千葉県、愛知県、埼玉県、滋賀県の上位6都道府県以外は全ての都道府県で減少になっております。その中で特に東北地方や北海道の下落が進行しております。特筆すべきは断トツの人口流出を示している北海道の数字になります。

 

 

多くのお客様がフルローン物件を求めて北海道の物件を購入されていますが、この様な人口減少のリスクを常に背負いながらの投資になっている事が分かって頂けると思います。フルローンで人口減少している地方物件を買い進むリスクがご理解頂けると思います。

 

 

農業の振興や産業構造の転換や少子高齢化対策等国や地方の行政のサポートが必要になりますが、それも進んでいない状態です。どんなに利回りが高くても人口流出エリアでの投資はどれだけ早期に残債を減少出来るかにかかっていると思います。

 

 

地方でのフルローン投資は今後上昇する空室率を想定しながらいかに返済を終了させて行くかという逃げ切り戦略を練る必要があると思います。

 

 

東京、神奈川、千葉、埼玉の物件情報はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

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やるなら徹底的にやる遠隔地不動産投資

私はAllAboutの専門家コーナーというのでも一般の人に対してコメントをしておりますが、最近不動産投資の質問で多いのが管理会社がお金を振り込んで来ないという問題です。http://profile.allabout.co.jp/fs/minato-mukai/qa/detail/27509

 

 

大体多いのが地方の方が東京やその他の主要都市のワンルームマンションを購入して、サブリースや管理をしている会社が倒産もしくは民事再生法の申請をするという場合です。

 

回答をしていて思うのが「何故購入時にもっと良く検討しないのだろうか?」という事です。新築のワンルームマンションの購入では非常に多くのトラブルを聞きます。業者の売るにあたっての態度や言動等もありますし、買った後のサブリースや管理等の問題もあります。

 

また地縁や関連性がないエリアの物件を購入して失敗している例も見受けられます。

 

たとえ当初の自己資金の投下が少なくても必ず返済を含めたトータルで幾ら払うのかを把握すべきだと思います。

 

 

また、「何かあったら飛んで行ける距離」というのは重要かと思います。「親戚がいる」とか「1か月に2回は出張に行く場所だ」とかある程度物件に関して把握する事が出来る様な「ついで」の行動が出来るところであるべきでしょう。

 

もし、そうでないエリアに投資するのであれば、「これを機会にこの場所では最低でもあと2,3件(戸)の物件は買って時々管理点検に行くぞ」ぐらいの心意気が必要ではないかと思います。

 

 

任せるのは重要ですが、任せっきりは駄目だと思います。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

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物件調査は速効に!!

気になる物件の物件調査は直ぐに行う事が非常に重要です。不動産投資家が増えた昨今では多くのライバルがひしめきあっています。物件情報をもらったらば出来ればその日のうちに、遅くても翌日中に行いましょう。

 

本日お会いしたお客様も同じような行動をされていました。実際結構良い物件に買付を入れて押さえられたそうです。

 

私達も物件調査に関しては、北は大宮、西は八王寺、南は横浜、東は船橋辺りまで幅広く行っております。「これは積算価格も出てフルローンも行ける。」

 

もしくは「○○さんのニーズに該当しそうだ」となるとすぐさま車で急行します。

 

ある時は、世田谷区行ってそれから横浜行って船橋に行って帰ってくるという日もあります。写真を撮るには日が暮れるまでが勝負なので安全運転で移動してます。

 

by 向井啓和

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不動産投資における損害保険の重要性

一棟物不動産投資を行われるお客様には弊社や私の失敗や成功を基に色々とアドバイスを行っておりますが、その中で今回は損害保険に関して取り上げてみます。(東京、千葉、埼玉、神奈川の投資物件に関してはhttp://www.minato-am.com/でお探しを)

 

弊社に限らず一般的に不動産会社は一棟物の投資用不動産を購入されるお客様に対して損害保険をお勧めします。弊社でも一棟物の投資物件を買われる方に対しては必ずお勧めします。

 

その中で、特に重視しているのが(1)総合保険であるか(2)水災がカバーされているかの2点です。

 

火災保険で一番良いのは(1)総合保険に入られる事です。総合保険の場合には水災も当然カバーされていますが、その他のかなりマイナーな災害でもカバーされます。

 

例えば実際にあった話ですが、弊社所有の千葉の区分店舗ですが、その店舗には一般のワイドタイプという幅広くカバーされている保険を掛けておきました。

 

ところがある日管理会社から連絡があり、「空調の室外機が破壊されて盗まれている」との事です。

 

室外機といっても内のエアコンと連結しており室外機が盗まれると中の機械も取り換えなければなりません。ところがワイドタイプの保険ではこの盗難はカバーされておりませんでした。

 

一方総合保険であればこの事案は保険対象となったそうです。エアコンと言っても店舗や事務所向けは一機100万程度もする価値のあるものです。中に取り残されたエアコン本体も使えず廃棄処分する必要もあります。それでも5万円程度の費用がかかりました。

 

不動産投資をしていて出来れば避けたい不意の出費に関して最小限に抑えてくまなくカバーするには総合保険を弊社はお勧めしております。

 

一方、一番多く起こる事故は実は水災ですので、どんなにコストを抑えたくても水災だけは入る様に強く投資家の方には勧めております。(水災は台風、大雨の場合もありますが、配管が詰まって水漏れというのが多いです。)

 

弊社売買仲介の多くの物件は長期の借入を行って購入されるので、保険期間はその借入期間と同程度をお勧めしております。

 

長期であればあるほど割引が利くという事もありますし、将来のキャッシュフローが計算しやすいという事が言えるでしょう。

 

何棟か物件を持って何年か経ちますと思わぬ事故や災害もあるものです。そういった事は購入時に備えておきましょう。

 

(他には電気工事の人がスパナを屋根に落として修繕をしたとか、台風時に石膏ボードの壁が破壊されたという事が起こりましたが、そちらは自社もしくは他社が入っていた保険で全額カバーされました。)

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不動産投資における仲介手数料割引業者

時折不動産投資やそれ以外の不動産売買においてかなりの手数料のディスカウントで客引きをしているサイトを目にします。

 

法律で最大3.15%+6万円の手数料になっておりますが、それを1%にしたり、無料にしたり頑張ってられます。チャレンジ精神は買うのですが、本当に顧客の為になっているのかと疑問に思います。

 

まず、手数料を大幅に割り引く場合の仕組みを簡単に説明します。

 

買主から手数料をもらわない場合、もしくは大幅に割り引く場合に仲介業者はどうやって儲けるのでしょうか?当然ながら、売主から手数料を得るのです。その場合に売主から3.15%+6万円の手数料かそれ以上の手数料をもらえる様な価格にて物件を売りにかけます。

 

従いまして、割引業者に価格交渉を頼んでも当然ある一線より下にはなりません。

 

買手が手数料を払う通常の業者に頼んだ場合には例えば1億の物件を8000万まで指して割り引いてもらうチャレンジができますが、一方割引業者は売主から「9500万以下では手数料を払いません。」等と最初から釘を指されています。

 

よって、買う人にしてみると通常の割引をしない仲介業者経由で購入すると手数料込みで8258万(*)であるのに対して割引業者経由では9500万になります。手数料を払って目いっぱい業者に叩かせた方が買主にとってメリットがあるのがおわかりになると思います。

 

*8000万+(8000万×3.15%+6万)=8258万
物件価格 手数料

 

更に、割引業者の場合には売主から手数料が出ない物件以外は紹介しない、出来ないというデメリットがあります。本当にいい物件は売主が手数料を払うか否かに関係ないところで決まりますが、割引業者サイドはやっても儲けが出ない案件はしないという本末転倒の結果になります。

 

よって、仲介手数料割引業者では他の投資用不動産を提供している業者よりも物件の幅が狭くなっています。

 

本当に良い物件というのは場合によっては業者の紹介の紹介で仲介業者が三社になる様な場合もあります。そういった場合には売主と買主の手数料分を業者が三等分したりして売買がなされます。ところが仲介料割引業者はこういった物件には手出しが出来ませんし、紹介を受ける事も出来ないでしょう。

 

甘い話に釣れてくるお客さんが多ければ多いほど顧客サポートや契約周りの仕事がおろそかになります。手数料を払わないで売買した物件で何か問題があったら一体どうなるんでしょうか?もちろん業者は手数料をもらってないからと言っておろそかな仕事をしてはならないのですが、一方買主は損害の復帰や賠償に対して業者に求められるのでしょうか?法律家ではないので分かりませんが…対価を払わなかった人に対してどう対処するかは微妙な問題かと思います。

 

弊社(http://www.minato-am.com/)では最善の物件を買ってもらいたいと思うが故に手数料の割引はしておりません。どっちが得かはお客様の判断で良いかと思っています。不動産投資に必要な洞察力が無いと分からない、「一見得に見える事が実はそうではない」お話でした。

 

by 向井啓和

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みなとアセットマネジメント「不動産投資ブログ」へようこそ

不動産投資に役立つ情報や苦労話等を本ブログを通じてご紹介していけたらと思います。東京を中心としたエリアにはなりますが、その地域に絞った情報提供をさせていただきます。

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