東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

信託受益権不動産を投資家に買ってもらう際に一番注意すべき所は、多くの場合信託受益権が売りに出る際にファンドの解約が伴っている所にあります。ファンドが解約されると瑕疵担保責任を負う主体自体が消滅するという点です。

 

 

現在ファンド物件は任意売却で売られており割安で購入できる場合が多いのですが、一方ファンドは「倒産隔離」されておりそのファンド自体が終了すると瑕疵担保等の責任を問う主体が引き継がれません。

 

 

一つのファンドが持っていた物件の瑕疵を他のファンドへ追求するという事は資産や債務の管理が分別でされているファンドの性質上出来ないからです。

 

 

後で問題があっても訴えようが無いというところが最も厳しいところですし、神経を使うところです。

 

東京の不動産投資のお問合せはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資と言うと一棟物マンションやワンルームマンションを思い浮かべますが、店舗物件への投資というのは意外と面白いものです。店舗物件というのは当たれば半永久的、外れれば直ぐ退去というのが特徴です。

 

 

うちが投資している小規模ビル物件でも購入後10年間全く退去しないテナントがいます。

 

場所は東京港区大門になりましてJR浜松町駅や大江戸線の大門駅や都営三田線の芝公園駅などから3,4分のオフィス街の真ん中の建物です。

 

 

1階のおすし屋さん等は前所有者から合わせて15年くらい経過しています。2階も飲食店ですが階段しかない中でもおねえさん一人でがんばっています。

 

この二つのテナントは全く心配が要りません。これから10年でも20年でも続きそうな勢いです。

 

 

一方、同じ山手線の西日暮里駅至近のビルの3階の飲食店舗はテナントの回転が非常に速いです。過去5年で5,6テナント入れ替わっています。一見飲食店をしてみたくなる立地で居抜きで家賃も安いのでチャレンジされますがコンセプトを確立するまで我慢できないテナントが直ぐ出て行きます。

 

 

ただ、その場合でも空室期間は殆どゼロです。何故ならば飲食店の横のつながりで店舗紹介をするからです。オーナーによってはそういう事を嫌がりますが、家賃を払ってくれるまともな方なら拒絶する必要は無いのでこちらではOKにしています。

 

 

そのせいあってこちらも5年間にわたって空室率1%程度で推移しています。人がいるところの店舗物件投資というのは意外と馬鹿に出来ません。

 

by 向井啓和

 

アメリカの不動産投資で損をした人とたまたま会って話をする機会がありました。不動産管理法人を設立してファイナンスして転売目的物件を購入してそれを転売という考えだったそうです。

 

 

ただ、折からの不動産不況で損してその会社を閉めたそうです。

 

 

クリエイティブファイナンスと言って日本ではあまりなじみの無いオーナーファイナンス系の取引で儲けるという算段だったようですが、リスクが大きすぎた様です。（日本語で言えば手付金オプション取引とでも言ったら良いと思います。）

 

 

オーナーファイナンスは一見自己資金の投下が少なくて良い様に思えますがレバレッジの高い投資ですのでリスクが高いです。レバレッジ的には10倍前後かそれ以上になります。しかも多くの物件が戸建てやシングルテナント物件だった様で不況で入居者も出て売れずにしかもキャッシュフローも回らず失敗したとの事です。

 

日本のフルローンでの物件購入もリスクがありますがテナントが多数いる物件で行うのでリスクは日本の方がまだ低いと思われます。

 

 

アメリカも日本も同じ点はキャッシュフローが単独で回らない物件を無理やり買うと後で厳しくなるという事です。特に日本はキャピタルゲインを狙うことがナンセンスなのでより慎重になるべきです。

 

 

アメリカは移民で人口が増えますが、日本では今のところ人口が増えない予想になっていますので･･･

信託受益権物件の売買の注意点としていくつかご指摘したいと思います。不動産投資案件である程度の規模以上になってくると避けて通れませんので以下の点に注意されたら良いかと思います。

 

 

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕の履歴を比較する。
２． 保証会社がどこかそしてその財務状態を調べる。
３． 入居者の退去通知や滞納状態に関して確認する。

 

等です。

 

 

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕があまりにも大きくかけ離れている場合には、ファンドが大規模修繕のコストを絞り利益優先になっている場合があります。

 

えてしてファンドは物件を短期保有するつもりで持っているので大規模修繕にお金を掛けません。購入後+アルファのコストが掛かることを見越して買付価格を考慮しましょう。

 

 

２．ファンド系物件で多いのがどこかの保証会社を間に入れている入居者が多いことです。問題はその保証会社が本当に保証出来る能力があるのかです。

 

保証会社を運営していたリプラスが代表例ですが保証があると思っていたのがその会社が倒産するとそれが消滅します。今後も保証会社の倒産等があるかも知れませんので気をつけましょう。

 

 

３．入居者の退去通知や滞納状態に関してはファンド物件の場合情報がストレートに来ません。

多くの場合、「賃貸管理会社→物件管理会社→アセットマネジメント会社→売主側仲介会社→買主側仲介会社→買主」

 

となっており、滞納情報等が伝わるのに時間が掛かります。いつも情報伝達が遅れる事に関しては苦慮しますが、この点はファンド物件の難点といって良いでしょう。

 

 

ただ、その分通常の物件よりも買い手の競争にさらされづらく安く買えるメリットはあります。（現在はだいぶそれでも競争が出てきていますが･･･）

 

by 向井啓和

不動産投資と税務申告は切っても切れない関係にあります。

 

 

毎年の確定申告は元より物件購入の戦略的な動きにしても税務上のアドバイスと密接に関わってきます。

 

 

例えば年収が高いが不安定な若い人の場合にはなるべく減価償却などが取れる物件が良いでしょうし、一方高齢になられて退職したら収入が減少するのが目に見えている人の場合には築年数の新しいキャッシュフロー重視となります。

 

 

年が若い人が古い物件を買っても修繕費やその他のコストを持ちこたえられても、高齢になられたら難しくなってきます。

 

 

更には相続を想定した準備活動や、実際に発生した後の不動産の売買等はうまく行えばお客様のメリットになります。

 

 

以前からその事は認識しておりましたが、多くのお客様からの税理士の紹介依頼等がある中で弊社としてもしくはその関連法人を通じて組み合わせたアドバイスは出来ないかと検討しております。

 

 

そこで現在税理士資格を持っているが主婦で毎日は仕事が出来ない、年齢の上で一旦退職したけど週5日は働きたくないと言う様な方を求人したいと思います。資産税、相続税を中心としたところが得意で所得税・法人税に関して一通りの理解がある方であれば良いと思います。

 

 

詳しくは社長の向井までご連絡ください。http://www.minato-am.com/company.html

 

by 向井啓和

個人投資家が買いやすいレジデンシャル投資物件が意外と健闘しているようです。去年年末に掛けては10％近い利回りでの売買事例もありましたが、個人の方も買いやすいと言う事で最近では7％後半前後での売買もあったそうです。（平成4年物）

 

 

以前も書きましたが3末に向けて底を付けてくる可能性があるという状況がある程度確認出来た感があります。

 

 

弊社お客様でも目線10％で張り付いて下がって来ない方もおられますが競争があるのであまり固執すると買いそびれるという環境になってきました。都内の良いところでは多少古くてもRCのレジであれば7％後半から8％前半、ロケーションが外れるところで漸く10％前後という数字が達成出来るという状態です。

 

 

レジデンス物を買うのなら実需の不人気エリアをお勧めします。（目黒区、世田谷区等買って住む人が多いエリアでは無いところという意味です。）

 

また、レジデンス物を1,2棟お持ちの方は寧ろ初心者が買えない売りテナントビル等に対象を広げられる事をお勧めします。

 

by 向井啓和

本日、自社ビル向け案件（ほぼ空ビル）の売買の決済があり新宿の方まで行って来ました。売主も買主の方も喜んでおりましたので良かったです。

 

 

その物件は価格が年初に大幅に下がりましたので、かなり割安感が出た為買付・契約まではすんなり行きました。ただ、空に近い状態だった為融資の方が時間掛かりました。

 

 

銀行は空室がある物件に対しての評価が厳しいので仕方がありませんが･･･

 

 

ちなみに先日同じ新宿区の新宿駅の大通りに面した古ビルの売り情報があり、本日物件をついでに見て来ました。新宿駅は世界最大の駅と言う事もありまして人通りが多いのは前からですが、現在色々なプロジェクトが進んでいてポテンシャルを感じました。

 

 

物件自体はかなり間口が広く目立つロケーションなので、ファッション関係や医療モールや小規模なオフィスビルには最適な物件かと思いました。

 

 

駅から1分以内で土地は路線価基準にして多少それより高いという感じの価格でしたので是非とも新宿で自社拠点をと思ってらっしゃる方には最適な不動産投資案件になるかと思います。

 

by 向井啓和

最近現金保有額の多いお客様が密かに動き出した感があります。自己資金が億以上あって融資を受けずに買うという人が時々おります。

 

 

この融資環境が厳しい時代を先読みしたかの様な冷静でしたたかな対応を見ると日本の投資家もやるなという感じです。外資系や新興不動産会社の売りを個人の方や中小企業や財閥系の企業が買いに入る。現在はそういった図式になっております。

 

 

毎年この確定申告の時期が終わると4月以降を睨んだ新しい動きが出てきます。3月の確定申告時期は一瞬買う人の動きが止まる時期でもあります。

売主も3月末まで案件はもう間に合わないところまで来ているので、3月中の決済に集中する感があります。4月以降には決算をまたいだことによる新しい物件が出てくると思います。

金融庁が貸し渋り集中検査という記事が出ておりましたが大手行の貸し渋り状態が顕著の様です。昨日たまたまノーアポで来られた銀行マンの方と話しをすると法人営業担当者10数名いるがこの1,2ヶ月一件も融資をしていないと自慢していました。

 

 

弊社も非常に少額以前運転資金で借りたので残高はありますが、昨年秋頃から法人融資は完全閉め出し状態というのは知っていましたので全く驚きませんでしたが、ちょっと酷いなという気はします。

 

 

そもそもバブルの後に税金と超低金利誘導で救われた銀行が（法人税も数年払っていないところが多い）その役目をしないのに高所から物を言う。

常識的には逆転してますね。そんな中で当然の行政の対応だと思いますが、既にかなり遅すぎたという感はあります。

 

 

不動産投資の方への影響はプラスともマイナスとも言えないところです。まじめな地方銀行は東京で不動産投資の融資をしている場合ではないと地元回帰されてますし･･･

 

 

自社ビルもしくは空ビルを探されている方が最近増えてきた感があります。高い家賃を払い続ける馬鹿らしさからか、一棟丸ごと空の売りビルや自社ビルを探されて良く問い合わせを受けます。

 

 

本日他の担当が案内した中央区の物件をご紹介します。

 

 

総武線の浅草橋、総武快速線の馬喰町、都営浅草線の東日本橋近辺の物件になります。間口も広く建物はしっかりしていますが、エレベーターがないのが唯一の欠点といった物件になります。金額も１億７０００万前後でビジネスが拡大してさあこれから手狭で広さが必要といった際には適したロケーションになると思われます。

 

 

家賃収入を得るという不動産投資もありますが、家賃支払を抑えるという不動産投資もあります。
建物のグレードも悪くありません。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和